Sáng 26/6, Báo Thanh tra tổ chức Hội thảo với chủ đề “Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Cơ hội an cư cho người trẻ”.
Nhà ở không chỉ là nhu cầu thiết yếu, mà còn là nền tảng để người trẻ “an cư lạc nghiệp”, ổn định cuộc sống và đóng góp hiệu quả cho sự phát triển của đất nước.
Đến nay, theo thống kê, Việt Nam có quy mô dân số khoảng hơn 101 triệu dân. Trong đó, nhóm dân số từ 18 đến 35 tuổi hiện chiếm khoảng 30–32% tổng dân số Việt Nam, tương đương trên 30 triệu người. Đây là lực lượng lao động trẻ năng động, có nhu cầu rất lớn về tạo lập nhà ở tại các khu đô thị và vùng công nghiệp trọng điểm.
Song khả năng sở hữu nhà ở của đa số người trẻ vẫn rất hạn chế. Bởi nguồn cung bất động sản còn hạn chế và giá tăng cao. Trong khi, người trẻ lại gặp nhiều rào cản, từ thu nhập cá nhân luôn “đuổi không kịp” giá nhà, đến khó khăn trong tiếp cận tín dụng.
Vậy làm thế nào để người trẻ sử dụng đòn bẩy tài chính thông minh trong hành trình mua nhà? Họ có thể tiếp cận gói tài chính nào, thủ tục và điều kiện vay vốn? Những nội dung này sẽ được bàn thảo, phân tích tại Hội thảo “Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Cơ hội an cư cho người trẻ” do Báo Thanh tra tổ chức.
Hội thảo có sự tham dự của các vị khách mới:
- Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Việt Nam;
- Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản;
- Luật sư Trương Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam;
- TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia tài chính;
- TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế;
- Đại diện các Ngân hàng Agribank, VIB, VPBank...
Phát biểu khai mạc hội thảo, Phó Tổng Biên tập Báo Thanh tra Chu Văn Thủy, “an cư lạc nghiệp” không chỉ là giá trị truyền thống, mà còn là một mục tiêu căn bản trong hành trình lập thân, lập nghiệp của thanh niên Việt Nam.
Tuy nhiên, ông Thủy nhìn nhận, trong bối cảnh giá nhà đất tăng cao, mặt bằng thu nhập chưa theo kịp, lãi suất tín dụng biến động và thị trường bất động sản còn nhiều rủi ro, việc sở hữu nhà trở thành một bài toán khó, nhất là với người trẻ ở độ tuổi khởi đầu sự nghiệp.
“Báo Thanh tra, với vai trò là cơ quan ngôn luận của Thanh tra Chính phủ, luôn theo sát những vấn đề bức thiết của xã hội, trong đó có bài toán “an cư” cho giới trẻ. Chúng tôi tổ chức hội thảo này nhằm tạo ra một diễn đàn trao đổi thẳng thắn, đa chiều, từ chính sách đến thực tiễn, từ góc độ quản lý nhà nước đến trải nghiệm người tiêu dùng”, ông Thủy nói.
Chia sẻ phản ánh của nhiều bạn trẻ, nhất là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, ông Thủy cho hay, dù có nhu cầu vay mua nhà, song vẫn gặp khó khăn trong hoàn tất hồ sơ do thiếu vốn tự có hoặc không đáp ứng được yêu cầu chứng minh thu nhập.
Theo ông, với mặt bằng giá căn hộ phổ biến hiện nay dao động từ 2 - 3 tỷ đồng, việc chuẩn bị khoản vốn đối ứng từ 20 - 30% theo quy định của ngân hàng, tương đương vài trăm triệu đồng, là trở ngại không nhỏ với nhóm thu nhập phổ thông.
Quy trình vay vốn đôi khi còn thiếu linh hoạt, chưa phù hợp với những người lao động tự do, không có bảng lương cố định, dẫn đến việc bị hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng nhà ở.
Hội thảo hôm nay quy tụ các nhà hoạch định chính sách, đại diện ngân hàng, chuyên gia tài chính, doanh nghiệp bất động sản và người trẻ - là những người trong cuộc - để cùng bàn về các giải pháp thiết thực.
Ông Thủy mong muốn hội thảo sẽ phân tích kỹ lưỡng chính sách tín dụng hiện hành và khả năng tiếp cận vốn vay của người trẻ; chia sẻ giải pháp lập kế hoạch tài chính cá nhân, kiểm soát rủi ro và sử dụng đòn bẩy tín dụng đúng cách; đề xuất chính sách hỗ trợ dài hạn, nhằm mở rộng cơ hội an cư nhưng vẫn đảm bảo an toàn tín dụng quốc gia…
“Hy vọng rằng, hội thảo hôm nay sẽ không dừng lại ở những con chữ, những khuyến nghị, mà sẽ tạo thành những hành động cụ thể, những chính sách phù hợp, và những kế hoạch tài chính thực tế để người trẻ Việt Nam tiến gần hơn tới giấc mơ “an cư lạc nghiệp”, theo lời lãnh đạo Báo Thanh tra.
Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nhấn mạnh, phát triển nhà ở nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng là chủ trương của Đảng và Nhà nước.
Trong tình hình mới, đây là nhiệm vụ của cả hệ thống chính trị cần ưu tiên trong phát triển xã hội, với mục tiêu năm 2030 hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội, trọng tâm là hướng tới nhóm đối tượng công nhân khu công nghiệp.
Trên cơ sở đó, ngành ngân hàng thực hiện nhiều giải pháp để ưu tiên nguồn vốn tín dụng và thực hiện đồng bộ các giải pháp giúp người trẻ có nhà ở. Từ đó tạo môi trường thuận lợi cho các nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu tài chính cho các đối tượng.
Về phía Ngân hàng Nhà nước, bà Giang thông tin, đã hoàn thiện các văn bản pháp lý như: Ban hành Thông tư 22 sửa đổi Thông tư 41 quy định đảm bảo tỷ lệ an toàn áp dụng cho các khoản vay từ 20-50%, tạo điều kiện tài chính tín dụng có dư địa cho đối tượng có nhu cầu.
“Dòng vốn tín dụng được hướng vào phân khúc nhà ở giá rẻ”, bà Giang nhấn mạnh và cho hay, Ngân hàng Nhà nước cũng phối hợp với Bộ Xây dựng để chỉ đạo triển khai cho vay theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.
Triển khai thực hiện Nghị quyết 33 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Ngân hàng Nhà nước đã phối hợp với Bộ Xây dựng theo dõi khó khăn vướng mắc để tháo gỡ.
Bà Giang cũng cho biết, hiện có 9 ngân hàng tham gia gói tín dụng 145.000 tỷ đồng, lãi suất thấp hơn 1,5%-2% lãi suất bình thường. Theo bà, hiện lãi suất cho vay mới nhất đang là 5,9%/năm, lãi suất liên tục giảm cùng xu hướng mặt bằng chung.
Với người trẻ dưới 35 tuổi, Ngân hàng Nhà nước có lãi suất ưu đãi, 5 năm đầu thấp hơn 2%, 10 năm thấp hơn 1% so với lãi suất bình quân trung dài hạn của nhóm ngân hàng lớn.
Xác định đây là chương trình quan trọng nên ngay từ khi triển khai, Ngân hàng Nhà nước đã phối hợp chặt chẽ với các địa phương và 15 Ngân hàng Nhà nước chi nhánh khu vực, làm việc với từng chủ đầu tư để triển khai từng dự án và tháo gỡ vướng mắc theo chủ trương của Chính phủ.
Qua theo dõi, bà Giang nhấn mạnh, kết quả cải thiện rất nhiều, khi các đơn vị “xắn tay” phối hợp tích cực, doanh số giải ngân tích cực.
“Thế hệ trẻ đã và đang là nguồn lao động lớn cho Việt Nam, tạo điều kiện cho họ được mua nhà là hết sức cần thiết”, bà Giang nói. Theo bà, Ngân hàng Nhà nước thấy khó khăn lớn nhất hiện nay là xác định dự án có mức giá phù hợp với đối tượng này, để phù hợp với khả năng chi trả.
Vì vậy, sự phối hợp với các địa phương và tạo điều kiện từ đòn bẩy tài chính ngân hàng sẽ mang tới “an cư lạc nghiệp”. Bà Giang thông tin, Ngân hàng Nhà nước đang chủ trì, phối hợp địa phương để có các định hướng phù hợp với thu nhập của người dân.
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, các khảo sát thị trường bất động sản gần đây cho thấy, người trẻ (khoảng 22-40 tuổi) đang trở thành nhóm khách hàng chủ lực trên thị trường nhà ở, thay thế dần nhóm trung niên.
Khẳng định mong muốn “an cư” của lớp trẻ rất lớn, đặc biệt ở các đô thị lớn, ông ông Hưng dẫn chứng, TP Hồ Chí Minh với hơn 10 triệu dân, trong đó 55% là dân số trẻ, ước tính có khoảng 30% nhóm này (tương đương 1,6 triệu người) có nhu cầu mua nhà ở.
“Đây thực sự là một nguồn cầu khổng lồ đối với thị trường bất động sản. Rõ ràng, nhu cầu sở hữu nhà của người trẻ tại Việt Nam đang ở mức cao chưa từng có, cả về số lượng lẫn tỷ trọng trong cơ cấu người mua nhà”, ông nhấn mạnh.
Nhu cầu rất lớn, song theo ông Hưng, mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng của giá nhà ở, dẫn đến khả năng sở hữu thực tế của đa số người trẻ… rất hạn chế.
Để mua được một căn nhà trung bình (70m2, giá bán 3-4 tỷ đồng) tại các đô thị lớn, người trẻ phải cần tới 20-25 năm thu nhập. Con số này cho thấy tỷ lệ giá nhà/thu nhập ở Việt Nam thuộc nhóm rất cao (rất khó tiếp cận).
Thực tế cũng cho thấy, phần lớn cặp vợ chồng trẻ ở đô thị có thu nhập trung bình 20-30 triệu đồng/tháng đều phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình, rất ít người đủ tích lũy mua nhà thương mại khi chạm ngưỡng 30 tuổi nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi.
Phân tích những rào cản, ông Hưng cho biết, nguồn cung bất động sản còn hạn chế và giá tăng cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân, trong đó có cả người trẻ.
Nguyên nhân là do các dự án gặp khó khăn trong thủ tục đầu tư; thủ tục chuẩn bị đầu tư, triển khai thực hiện dự án bất động sản ở nhiều địa phương còn chậm; doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn tín dụng, trong phát hành và thanh toán trái phiếu, khó khăn trong việc bán…
Thị trường nhà ở chủ yếu gồm 2 loại: Nhà ở thương mại (chủ yếu là bán) và nhà ở xã hội (bán, cho thuê mua, cho thuê) mà thiếu vắng các mô hình như thuê dài hạn, thuê mua linh hoạt… vốn có thể là giải pháp cho người trẻ mới lập nghiệp.
Ông Hưng cũng nhìn nhận người trẻ khó có nhà ở do rào cản về tài chính cá nhân, cũng như rào cản tín dụng. Theo ông, ngân hàng sẵn sàng cho vay mua nhà, nhưng lãi suất cho vay thương mại hiện vẫn khá cao, thời hạn vay chưa đủ dài so với nhu cầu.
“Thực tế cho thấy chỉ khi có các gói ưu đãi lãi suất thấp (5-6%) cố định thời gian đầu thì người trẻ mới mạnh dạn tính chuyện vay mua nhà", ông Hưng nói thêm rằng, “người trẻ rất cần các khoản vay dài 20-30 năm để giảm áp lực trả nợ hàng tháng”.
Ngày 3/4/2023, Thủ tướng phê duyệt Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030. Mục tiêu đề án là đến năm 2030 cả nước hoàn thành ít nhất 1.062.200 căn nhà ở xã hội, tập trung vào hai giai đoạn: 2021–2025 khoảng 428.000 căn và 2025–2030 khoảng 634.000 căn.
Đây là chương trình hết sức quan trọng nhằm tăng cung nhà ở giá rẻ cho người lao động và gia đình trẻ.
Là chuyên gia, đồng thời là nhà quản lý trong lĩnh vực bất động sản, ông Hà Quang Hưng đưa ra nhiều giải pháp gỡ “nút thắt”.
Giải pháp đầu tiên được ông nhắc tới đó là tăng nguồn cung nhà ở. Với nhà ở thương mại, theo ông Hưng, cần soát hoàn thiện thể chế, pháp luật liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, khả thi.
Song song là triển khai hiệu quả Nghị định số 75 năm 2025 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; giải quyết các khó khăn, vướng mắc tại các dự án tồn đọng, đặc biệt trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.
Với nhà ở xã hội, ông Hưng lưu ý, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 201 năm 2025 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, có hiệu lực từ 1/6/2025, điều chỉnh chính sách theo hướng linh hoạt, dễ tiếp cận hơn.
Theo ông, các địa phương cần thực hiện, hoàn thành các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội theo Quyết định số 444 của Thủ tướng và phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang.
Một giải pháp quan trọng nữa mà ông Hưng nhấn mạnh là phát triển các mô hình thuê dài hạn, thuê mua. Ông cũng đề cập tới giải pháp tài chính.
Lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đề nghị, cần hỗ trợ tài chính cho người mua, để tăng khả năng tích lũy và giảm gánh nặng chi phí.
“Một giải pháp khả thi là điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân: nâng mức giảm trừ gia cảnh cho người có gia đình, con nhỏ; cho phép khấu trừ một phần lãi vay mua nhà lần đầu khỏi thu nhập chịu thuế. Điều này tương tự như một hình thức hỗ trợ gián tiếp, giúp người trẻ vay mua nhà đỡ áp lực hơn về tài chính hàng tháng”, ông Hưng nêu quan điểm.
Cạnh đó, nghiên cứu mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở, cho phép người lao động trích một phần lương hàng tháng vào quỹ để được vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, hoặc thưởng tiền vào tài khoản tiết kiệm nhà ở cho những bạn trẻ tích lũy đạt mốc nhất định.
Cuối cùng, theo ông Hưng, cần cải thiện tiếp cận tín dụng, triển khai gói vay ưu đãi dài hạn. Cần bố trí đủ và đúng hạn nguồn vốn vay ưu đãi từ ngân sách Trung ương cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay ưu đãi mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Đồng thời, đẩy mạnh giải ngân chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng (hiện là 145.000 tỷ đồng) cho nhà ở xã hội, mở rộng chương trình cho vay ưu đãi đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi.
“Xem xét kéo dài thời hạn cho vay 15-20 năm và thời gian ưu đãi. Cùng với đó, nghiên cứu thiết kế các gói vay ưu đãi riêng cho người trẻ mua nhà ở thương mại lần đầu với lãi suất và kỳ hạn phù hợp”, ông Hưng đề xuất.
Chuyên gia tài chính - TS Vũ Đình Ánh chia sẻ với bạn trẻ câu nói ông từng đọc “nếu trước 40 tuổi các bạn nghèo thì không phải lỗi của các bạn nhưng nếu sau 40 tuổi các bạn vẫn nghèo thì là lỗi của các bạn”.
Ông cũng nhắc đến câu nói nổi tiếng “'Hãy cho tôi một điểm tựa, tôi sẽ nhấc bổng quả đất lên”, từ đó đặt vấn đề “đòn bẩy tài chính là gì”.
Theo ông Ánh, đòn bẩy tài chính hiểu đơn giản, nếu chúng ta muốn sở hữu nhà nhưng không đủ tiền, chúng ta phải đi vay, đi mượn để mua ngôi nhà đó. Vấn đề chúng ta chọn điểm tựa, chọn chiều đài của đòn bẩy của chúng ta như thế nào?
TS Vũ Đình Ánh chia sẻ về 5 loại đòn bẩy tài chính, gồm: Sử dụng tiền của người khác; sử dụng kinh nghiệm của người khác; sử dụng ý tưởng của người khác; sử dụng thời gian của người khác; sử dụng công việc của người khác.
“Tóm gọn lại chúng ta mượn tất cả những gì không thuộc về chúng ta”, TS Vũ Đình Ánh nhấn mạnh và nói gọn “đòn bẩy tài chính có lẽ chúng ta chỉ hướng đến một thứ: Tiền”.
Nhiều bạn trẻ ngày nay chưa đến 35 tuổi đã sở hữu 2-3 căn nhà. Vậy tiền ở đâu ra? Có thể từ cha mẹ, từ sự hỗ trợ của gia đình - đó cũng là một dạng đòn bẩy tài chính. Nhưng quan trọng, theo ông Ánh, các bạn trẻ phải hiểu rõ mình mua nhà để ở hay để đầu tư. Bởi nhiều người đang mua đến căn nhà thứ 3, thứ 4 nhưng vẫn thuê nhà để ở vì mục tiêu đầu tư.
Chuyên gia tài chính cũng nêu thực tế là khoảng cách thu nhập của người lao động so với giá bất động sản hiện nay “rất xa”. Nếu chỉ dựa vào tiền tiết kiệm từ thu nhập, bạn trẻ sẽ phải làm việc 20-25 năm không chi tiêu mới đủ mua nhà.
Để thực hiện đòn bẩy tài chính, TS Vũ Đình Ánh đã đưa ra 3 điểm tựa cụ thể.
Điểm tự đầu tiên là lựa chọn căn nhà phù hợp. Theo ông, với bối cảnh hiện tại, khả năng giá bất động sản giảm sâu là rất thấp. Vì vậy, điều quan trọng hơn cả là hãy lựa chọn một căn nhà phù hợp với nhu cầu và khả năng của bản thân, trước khi quyết định có nên sử dụng đòn bẩy tài chính hay không.
Thứ hai, phải lựa chọn đối tác tài chính phù hợp. Ông nói, không ít người đã từng nghe chuyện đi vay nóng, vay xã hội đen hay tín dụng đen để mua nhà, nhưng vẫn có những trường hợp buộc phải vay "nóng" để kịp thanh toán khi đến hạn, rồi không thể trả được.
Ông Ánh gợi ý, khi làm việc với các tổ chức tài chính, cần xem kỹ hợp đồng: Có điều khoản gia hạn hay không? Nếu không trả kịp thì chuyện gì sẽ xảy ra? Điều gì sẽ diễn ra nếu đột nhiên có biến cố như mất việc, bệnh tật.. bởi điều này sẽ khiến người vay phải xoay xở bằng mọi cách, kể cả vay nóng, để duy trì nghĩa vụ trả nợ mua nhà.
Điểm tự thứ ba là lựa chọn phương án tài chính phù hợp - một kỹ năng sống còn. Ông đề nghị các bạn trẻ phải quản lý được tài chính cá nhân của mình. "Các bạn trẻ cần nhìn lại các lựa chọn của chính mình khi quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính", theo lời TS Vũ Đình Ánh.
Bà Đặng Thu Thủy, Phó Trưởng Ban Khách hàng cá nhân Agribank cho biết, thực hiện chỉ đạo Thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng này đang triển khai nhiều gói tín dụng với lãi suất ưu đãi, thủ tục đơn giản, điều kiện vay vốn linh hoạt…
Theo bà Thủy, Agribank đã triển khai Chương trình cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội dành riêng cho khách hàng cá nhân là người trẻ dưới 35 tuổi. Chương trình này triển khai từ ngày 30/5/2025 đến hết ngày 31/12/2030 có quy mô 10.000 tỷ đồng kéo dài đến hết năm 2030.
Khách hàng được hưởng lãi suất ưu đãi 6,1%/năm, kỳ hạn vay lên tới 15 năm, tài sản đảm bảo linh hoạt (có thể dùng chính căn hộ mua làm tài sản thế chấp), mức cho vay lên đến 100% nhu cầu vốn, thủ tục đơn giản.
“Sản phẩm cho vay này sẽ giúp các bạn là những người trẻ tuổi có thu nhập trung bình - thấp được sở hữu nhà ở, tăng khả năng phát triển thu nhập trong tương lai, tăng động lực phát triển sự nghiệp và ổn định cuộc sống lâu dài tại đô thị”, bà Thủy nói.
Song hành cùng chương trình này, Agribank đang triển khai thêm hai gói tín dụng lớn khác.
Thứ nhất là, gói vay ưu đãi theo Nghị quyết 33 năm 2023 của Chính phủ dành cho dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ với quy mô 30.000 tỷ đồng, lãi suất 6,1%/năm trong 5 năm.
Tính đến nay, Agribank đã cho vay 7 chủ đầu tư và 312 khách hàng là người mua nhà với tổng số tiền giải ngân lũy kế từ đầu chương trình gần 1.300 tỷ đồng
Thứ hai, từ tháng 4/2025, Agribank triển khai gói vay mua nhà ở thương mại dành cho công chức, viên chức, người lao động dưới 35 tuổi với quy mô 10.000 tỷ đồng.
Lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm cố định trong 3 năm đầu, thời gian vay tối đa 40 năm, ân hạn gốc đến 60 tháng, kèm theo nhiều ưu đãi về phí dịch vụ ngân hàng. Đặc biệt, nếu vợ chồng đồng vay vốn, chỉ cần một người dưới 35 tuổi vẫn được vay gói tín dụng ưu đãi này.
Bà Thủy cho hay, đến nay, doanh số cho vay gói này đạt gần 1.600 tỷ đồng với 710 khách hàng trẻ tuổi vay vốn.
Với mạng lưới giao dịch phủ rộng toàn quốc, bà Thủy cho hay, Agribank “cam kết đồng hành cùng thế hệ trẻ trên hành trình “an cư lạc nghiệp”, mang đến những giải pháp tài chính vô cùng thiết thực và bền vững".
Giải đáp cho câu hỏi tại sao không hỗ trợ người dưới 50 tuổi, 40 tuổi, 30 tuổi, mà lại dưới 35 tuổi, Luật sư Trương Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, người dưới 30 tuổi phần lớn chưa tích lũy về kiến thức xã hội, còn phải tiếp tục học tập trong cuộc sống. Còn người trên 40, 50 tuổi thường đã có nhà hoặc có điều kiện tốt hơn để tiếp cận thị trường nhà ở.
Mốc 35 là điểm “giao thoa” giữa nhu cầu ổn định gia đình, sự cần thiết về nhà ở rất lớn, nhưng khả năng tài chính thấp, do đó cần được ưu tiên hỗ trợ.
Với thị trường bất động sản, ông Trương Anh Tuấn thấy, phân khúc nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều rào cản.
Đầu tiên là cơ chế ưu đãi chưa đủ lực hút. Nhiều dự án bị chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý, chưa được địa phương hỗ trợ về giải phóng mặt bằng hay đầu tư hạ tầng. Thêm nữa, quỹ đất nhà ở xã hội hiện còn bị đặt ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng yếu, không thuận tiện giao thông.
Ông Tuấn còn cho hay, các thủ tục liên quan đến nhà ở xã hội – từ chủ trương đầu tư đến cấp phép xây dựng - hiện còn phức tạp, thiếu đồng bộ, khiến thời gian thực hiện dự án kéo dài, nhiều nơi mất hơn 2 năm để hoàn tất giải phóng mặt bằng.
Một điểm nghẽn khác là nguồn vốn chưa được khơi thông khi nhiều gói tín dụng hỗ trợ chỉ mang tính ngắn hạn chưa có tính bền vững do thiếu sự đa dạng nguồn vốn và thiếu vốn từ ngân sách nhà nước.
“Lãi suất vay thương mại cao, thời hạn vay ngắn khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều chùn bước”, theo lời ông Tuấn.
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi - ngày càng tăng cao, Đảng, Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương và chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, cũng như thúc đẩy mạnh mẽ các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp.
Vậy làm thế nào để những chủ trương của Đảng, Nhà nước đi vào cuộc sống?
Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần tính các tới yếu tố: đất; tiền để xây; tiện ích gắn liền với ngôi nhà; bán nhà và mua nhà để ngôi nhà được vận hành trên thực tế.
Về đất, theo ông Tuấn, không chỉ vị trí thửa đất, xây dựng nhà ở, mà phải bố trí đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho khu nhà.
“Pháp luật quy định địa phương chịu trách nhiệm bố trí đủ quỹ đất, tuy nhiên, bố trí ở đâu, lúc nào, đất sạch, đã giải phóng mặt bằng hay chưa giải phóng mặt bằng, vẫn là những câu hỏi để ngỏ, mà chưa có tiêu chí xác định để việc bố trí quỹ đất mang tính khả thi, hiệu quả thực tế”, ông Tuấn nói.
Liên quan đến nguồn tiền để xây nhà ở xã hội, ông Tuấn cho rằng, cần phải tính tới các nguồn vốn khác ngoài việc đi vay từ các tổ chức tín dụng, trong đó bao gồm kênh chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản.
“Nên chăng cũng nghiên cứu tính tới việc người có thu nhập thấp trong loại đối tượng được hỗ trợ về nhà ở, ngay từ đầu, sẽ đóng một khoản kinh phí vào quỹ thường xuyên, để sau này được mua nhà ở xã hội. Như vậy, có thể có một nguồn vốn đóng lâu dài để dùng cho việc đầu tư lâu dài thì phù hợp hơn”, ông Tuấn gợi ý.
Ngoài việc để ở thì khu vực xung quanh phải có những tiện ích khác để đảm bảo những nhu cầu thiết yếu cho người dân.
Để tháo gỡ cho thị trường bất động sản, ông Tuấn cho biết, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã kiến nghị với Trung ương, địa phương một loạt giải pháp, với mục tiêu biến nhà ở xã hội thành một trụ cột trong chính sách an sinh.
Trong đó, đề nghị các địa phương xác định rõ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với thu nhập dân cư, đặc biệt nhóm lao động trẻ và người thu nhập thấp. Việc lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội cần có chỉ tiêu rõ ràng theo từng năm và giai đoạn 5 năm, lồng ghép vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội như một tiêu chí an sinh quan trọng.
Hiệp hội cũng đề xuất, Trung ương và các địa phương cần ban hành các chính sách ưu đãi mạnh hơn để thu hút doanh nghiệp và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội.
Song song, bố trí ngân sách đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu trong dự án để giảm giá thành nhà, giúp nhà đầu tư tiêu thụ nhanh và tái đầu tư hiệu quả.
Hiệp hội cũng kiến nghị tăng cường kiểm soát hiện tượng rao bán chênh lệch suất nhà ở xã hội, đấu giá bất thường… theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Việc này vừa bảo vệ người mua, vừa làm lành mạnh hóa thị trường.
Một nội dung trọng tâm khác là cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, kiến nghị việc xây dựng cổng thông tin, ứng dụng để người mọi có thể đăng ký được nhà ở xã hội trên ứng dụng công nghệ thông tin, xác định được nhu cầu, dự báo số lượng, khối lượng, giá nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội cho người dân.
TS. Vũ Đình Ánh: Làm thế nào để các bạn trẻ nói riêng và người dân Việt Nam nói chung tăng cơ hội khả năng tiếp cận sở hữu nhà ở.
Trong khi chờ các giải pháp từ phía cơ quan chức năng, nhà phát triển bất động sản và ngân hàng cần hành động như thế nào để tạo cơ hội mua nhà nhiều hơn cho người dân?, ông Ánh hỏi TS Nguyễn Trí Hiếu.
TS. Nguyễn Trí Hiếu cho hay, hiện nay, chương trình cho vay 145.000 tỷ đồng với 9 ngân hàng và lãi suất ưu đãi 5,9% đang được triển khai nhưng kết quả giải ngân còn rất thấp.
Về phía người mua nhà, nhất là các bạn trẻ, dù lãi suất nhà ở xã hội chỉ khoảng 6,6% nhưng lại đi kèm quá nhiều điều kiện, quy định khắt khe, khiến khả năng tiếp cận vốn không dễ dàng.
Tôi kỳ vọng chương trình 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội sẽ được triển khai tốt hơn để tháo gỡ phần nào khó khăn. Tuy nhiên, cần tính đến các kênh cho vay thương mại vì không thể trông chờ mãi vào ưu đãi.
Người dân khi vay mua nhà phải đặc biệt cân nhắc khả năng trả nợ, tránh “đu đỉnh” bất động sản. Đừng vội vàng mua nhà nếu thu nhập chưa đủ vững, đừng vay 100 đồng mà mỗi tháng phải trả tới 70 đồng cả gốc lẫn lãi – đó là ngưỡng vỡ nợ rồi.
Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường hoạt động chấm điểm tín dụng cá nhân. Điều này, sẽ giúp người đi vay ý thức được trách nhiệm tài chính, hạn chế rủi ro nợ xấu trong toàn hệ thống. Đi vay là vấn đề cần cẩn trọng chứ không phải đẩy tín dụng để nợ xấu tăng lên.
TS. Vũ Đình Ánh: Theo ông giá bất động sản tới đây (2 năm) sẽ tăng hay giảm?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Không kỳ vọng giá giảm, giá vẫn tăng vì chi phí đầu vào tăng.
TS. Vũ Đình Ánh: Như vậy chuyên gia khẳng định giá nhà sẽ tăng sẽ không giảm hay đi ngang. Tôi thích sự đồng hành của ngân hàng, không phải đợi cho vay để thu gốc, lãi... mà đồng hành cùng rất nhiều năm. Vậy để đồng hành cần công cụ gì để giúp người đi vay quản lý tốt nhất và trả nợ đúng hạn?
Bà Đặng Thu Thủy, Phó Trưởng Ban Khách hàng cá nhân Agribank: Ngân hàng Agribank phục vụ chính sách tam nông, tuy nhiên bây giờ ngân hàng đã thay đổi nhiều, có chương trình cho đối tượng khác nhau trong các ngành nghề, với các việc cung cấp sản phẩm tín dụng.
Agribank có công cụ quản lý khoản cho vay 1 cách hiệu quả, trong đó là sử dụng tài khoản Plus của Agribank, ngoài sử dụng chuyển tiền thanh toán cá nhân có thể vào bất kỳ thời điểm nào để kiểm tra từng thời điểm gốc lãi phải trả là bao nhiêu, để lên kế hoạch nguồn trả nợ của mình thanh toán cho ngân hàng, hỗ trợ trả nợ theo định kỳ khi đăng ký với khách hàng, không cần đến trực tiếp. Ngoài ra, Agribank tạo khoản vay trực tuyến trên app mà không cần tới ngân hàng nộp hồ sơ.
Thông qua đây, tôi muốn giới thiệu trao đổi với khách hàng, Agribank đã thay đổi hệ thống công nghệ rất lớn và cung cấp dịch vụ cho khách hệ thống ngân hàng số phát triển. Qua đó, giúp khách hàng quản lý tài chính cá nhân 1 cách dễ dàng, thuận tiện, giúp khách hàng gắn bó đồng hành cùng ngân hàng trong khoảng thời gian dài - cả quãng đời của 1 con người thay vì 1 thời điểm.
TS Vũ Đình Ánh: Agribank là ngân hàng có chi nhánh lớn nhất cả nước và số lượng nhân viên cực đông, sẵn sàng đồng hành cùng khách hàng.
Dưới góc độ pháp lý Hiệp hội Bất động sản, rủi ro pháp lý mà các bạn trẻ phải đối mặt khi sử dụng đòn bẩy là gì?
Luật sư Trương Anh Tuấn: Rủi ro pháp lý mà bạn trẻ có thể "rơi" vào là việc không trả được nợ. Lúc ấy ngân hàng sẽ nhận tài sản với giá rẻ nhất. Thực tế, tài sản thế chấp không bao giờ vượt quá 75% giá trị của thị trường, nên khi mất khả năng trả nợ tài sản ấy sẽ thuộc về ngân hàng.
Giả dụ, tài sản có giá trị 100 đồng thì ngân hàng định giá chỉ 80 đồng và khi mua lại chưa đến 50 đồng, nên đây là rủi ro lớn nhất. Các bạn trẻ nên có quỹ dự phòng để có thể trả ngân hàng đúng hạn.
TS. Vũ Đình Ánh: Các bạn trẻ không nên lo quá, vì chúng ta đang là khách hàng của định chế tài chính của Nhà nước.
Nhưng có rủi ro nữa, dự án bất động sản không hoàn thành đúng tiến độ, kéo dài nhiều năm khiến bạn trẻ không thể nhận được nhà. Thêm nữa, có tình trạng chủ đầu tư không có năng lực tài chính, uy tín làm tiến độ, chất lượng nhà ở không bảo đảm. Vì vậy, chế định tài chính cũng cần tính đến những rủi ro này.
TS. Vũ Đình Ánh: Bạn trẻ Lâm Tuấn có thể chia sẻ quá trình quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính của mình?
Bạn trẻ Lâm Tuấn: Đúng như các chuyên gia đã chia sẻ ở hội thảo. Kế hoạch đầu tư ban đầu là xem mình đang ở đâu và sẽ đi đến đâu. Như tôi mong muốn có bất động sản để đầu tư, nhưng nếu không có lãi thì sẽ sử dụng để ở.
Khi xác định được điều đó, tôi bắt đầu tìm nhà khu vực ở ngoại giao đoàn với giá 4,5 tỷ đồng/căn. Với 6 năm không ngừng làm việc, tôi tiết kiệm được 3 tỷ đồng với mức 40 triệu đồng/1 tháng. Tôi cũng tận dụng nguồn vốn 1 tỷ đồng của bố mẹ. Như vậy, tôi có tổng số tiền 4 tỷ đồng để đầu tư.
500 triệu đồng còn lại, tôi vay lãi suất ưu đãi 4 triệu đồng/tháng. Nhưng sang năm 2, tôi đối mặt với “cú sốc” hết lãi suất ưu đãi, mà chuyển sang mức lãi suất thả nổi 9%/năm. Thêm nữa, thời điểm đó, tôi tham gia tư vấn đầu tư chứng khoán “không tạo ra thu nhập mà còn giảm”.
Khi đó, tôi đã cho thuê bất động sản để có nguồn vốn trả khoản vay cả gốc và lãi. Tôi nghĩ, kiến thức và kinh nghiệm là vũ khí mạnh mẽ nhất, phải không ngừng tiến lên để tăng thu nhập, lo cho bản thân và đóng góp cho xã hội.
TS Vũ Đình Ánh: Luật sư Trương Anh Tuấn là tư vấn chứng khoán, nhưng vẫn sử dụng cố vấn tài chính. Do vậy, các bạn trẻ đừng chủ quan, vẫn cần cố vấn, tư vấn, lời khuyên của tôi dành cho nhiều các bạn trẻ: “No pain, no gain” - “không chịu đau không có lợi được”, “liều ăn nhiều”.
Với các bạn trẻ ưu thế hơn hẳn, có thể vấp ngã, còn ý chí để đứng dậy được, tôi ấn tượng với lời khuyên từ bạn Tuấn “cần có một thần tượng cho mình - rất cá nhân nhưng rất hay”. Tôi rất mong các bạn trẻ hay với bất kỳ ai cần tạo ra mô hình tư vấn trước khi quyết định sở hữu nhà.
Trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính, tôi kỳ vọng rằng, các bạn trẻ không phải “tự bơi” trong biển kiến thức, để giúp sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả nhất, để tư duy đúng, biến sở hữu nhà thành sản phẩm đầu tư, là sản phẩm ra tiền. Rất mong các bạn trẻ sử dụng hiệu quả và an toàn nhất đòn bẩy tài chính.
Cảm ơn tất cả những trao đổi thẳng thắn, đa chiều của các chuyên gia, đại biểu tại hội thảo, Tổng Biên tập Báo Thanh tra Nguyễn Tuấn Anh cho rằng, những ý kiến đó đã mở rộng cánh cửa mua nhà cho người trẻ.
"Dù thời gian trao đổi có hạn nhưng chúng ta đã cùng nhau chỉ ra những rào cản trên con đường tìm nơi an cư lạc nghiệp của người trẻ, từ đó tìm cách khắc phục", ông Tuấn Anh nhấn mạnh.
Tổng Biên tập Báo Thanh tra cho rằng, rào cản, chênh lệch quá cao giữa giá nhà và thu nhập bình quân của người dân, nguồn cung hạn chế, nhà ở xã hội chưa phát triển đúng kỳ vọng là những yếu tố khiến khả năng mua nhà của người trẻ tương đối thấp.
“Để mua được nhà, đa số người trẻ phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, thực tế cho thấy đã có gia đình phải bán nhà sau vài năm sở hữu bởi tài chính bất ổn. Điều đó khẳng định một điều biết vay vốn chưa đủ mà vay vốn như thế nào cho hiệu quả và an toàn mới là điều quan trọng nhất”, ông Tuấn Anh cho biết.
Bằng trí tuệ và kinh nghiệm của mình, tại hội thảo “Sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả - Cơ hội an cư cho người trẻ”, các chuyên gia đã đưa ra những lời khuyên quý giá về cách vay vốn đủ sức giúp người trẻ mua nhà mà không ảnh hưởng đến dòng tiền vận hành gia đình.
Ông tin rằng, khi lắng nghe kinh nghiệm đưọc chuyên gia chia sẻ, các bạn trẻ sẽ biết cách cân đối dòng tiền, từ đó quyết định hợp đồng vay vốn phù hợp nhất cho bản thân. “Các bạn trẻ sẽ yên tâm hơn trên con đường thực hiện ước mơ an cư lạc nghiệp” của mình vì bên cạnh họ luôn có những chính sách của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và địa phương hỗ trợ”, theo lời Tổng Biên tập Báo Thanh tra.
Nhấn mạnh Báo Thanh tra, với vai trò là cơ quan ngôn luận của Thanh tra Chính phủ, ông khẳng định Báo luôn lắng nghe và đồng hành cùng những ước mơ chính đáng của người trẻ, trong đó có nỗ lực sở hữu nhà.
Theo số liệu công bố tại hội thảo, giai đoạn 2021-quý I/2025, cả nước có 347 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới, với tổng số khoảng 150.019 căn hộ. Đến nay, đã có 292 dự án hoàn thành với khoảng 83.174 căn hộ.
Với nhà ở xã hội, báo cáo của các địa phương cho thấy, giai đoạn từ năm 2021-15/6/2025, cả nước có 692 dự án đã được triển khai với quy mô 633.559 căn. Trong đó, 122 dự án dự án hoàn thành với quy mô 84.314 căn; 158 dự án dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 134.730 căn; 412 dự án dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 414.515 căn.
