VAMC thu giữ tòa nhà Saigon One Tower tạo nên "phong trào" siết nợ BĐS của các ngân hàng. Ảnh: Lê Quân.

Một tuần Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu có hiệu lực (15/8), ngày 21/8, Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng việt Nam (VAMC) đã tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm của Công ty cổ phần Sài Gòn One Tower. Đây là trường hợp đầu tiên VAMC thu giữ tài sản đảm bảo theo Nghị quyết 42/2017/QH14.

Ngân hàng sốt sắng rã đông cục nợ xấu

Sau khi Nghị quyết 42 có hiệu lực, các ngân hàng ráo riết lên kế hoạch thu hồi những khoản nợ bị “đắp chiếu” nhiều năm. Có ngân hàng cho biết đang hoàn tất thủ tục pháp lý để khởi kiện ra tòa một số khoản nợ khó đòi.

Vệc cho phép các ngân hàng thoái lãi dự thu, đồng thời cho phép bán nợ xấu thấp hơn giá sổ sách được các chuyên gia tài chính cho là hai nội dung rất quan trọng được các ngân hàng kỳ vọng nhiều để xử lý nợ xấu.

Ngày 14/9, NH Quốc Dân (NCB) tiến hành bán đấu giá tài sản thế chấp là lô đất 2.100 m2 tại khu phố Hòa Lân 1, phường Thuận Giao, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương, với giá khởi điểm hơn 11,6 tỷ đồng.

Ngày mai, 19/9, Agribank dự kiến ngày tổ chức bán đấu giá toàn bộ tài sản và quyền sử dụng đất của dự án V-Ikon với mức khởi điểm 319,5 tỷ đồng. Dự án này được xây dựng trên khu đất 1.106 m2, quy mô 4 tầng hầm và 26 tầng cao, tọa lạc trên đường Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, TP. HCM do Công ty Việt Thuận Thành làm chủ đầu tư.

Hiện Sacombank cũng đang rà soát lại hàng loạt tài sản thế chấp và thông báo bán đấu giá trong thời gian tới.

Tuần trước, ngày 9/9, Techcombank cũng thông báo thu giữ tài sản đảm bảo của 11 khách hàng là các tổ chức và cá nhân, do vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký, thời gian thu giữ trong tháng 9.

Trước đó, vào ngày 6/9, nhà băng này cũng thông báo thu giữ tài sản của 6 cá nhân và tổ chức khác. Tính chung kể từ cuối tháng 8 đến nay, Techcombank đã thông báo thu giữ 32 tài sản đảm bảo là bất động sản và xe của cá nhân và tổ chức.

Theo Chủ tịch Hội đồng thành viên VAMC Nguyễn Tiến Đông, thông thường một khoản nợ có giá trị 10 đồng, nếu bán đi thu về được 7-8 đồng, còn 2-3 đồng hao hụt sẽ bị quy là làm thất thoát tài sản.Với quy định mới, VAMC cùng các tổ chức tín dụng sẽ mạnh dạn hơn để xử lý khoản nợ xấu theo cơ chế thị trường, thu số tiền bán được về tiếp tục đầu tư vào nền kinh tế.

Trong khi đó, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng Nghị quyết 42 là mọi cá nhân, tổ chức đều có quyền mua nợ xấu. Các ngân hàng thương mại phải bán tài sản thế chấp của khoản nợ xấu bằng hình thức đấu giá công khai. Như thế, thị trường hình thành nhiều "chợ" mua - bán nợ xấu.

Tài sản thế chấp là bất động sản được giao dịch theo hướng thuận mua vừa bán, có thể dung hòa được lợi ích cho chủ nợ lẫn con nợ.

Trả giá khi lệ thuộc vốn vay ngân hàng

Việc các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản mất cân đối tài chính thời gian gần đây xuất phát từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Trong giai đoạn trước đây, nợ đọng BĐS là khoản nợ tương đối “khoai” vì thiếu nhiều cơ chế để thu giữ và giải chấp tài sản. Nhưng Ngân hàng Nhà nước đã “mở cửa” cho ngân hàng thương mại chủ động giải quyết các tài sản đảm bảo này.

TS Lê Đạt Chí, Trưởng Bộ môn Đầu tư Tài chính, ĐH Kinh tế TP.HCM, cho rằng các doanh nghiệp BĐS trước đây đã sử dụng nợ vay quá mức, nên khi tín dụng siết chặt dẫn đến tình trạng ngưng trệ, thiếu vốn, dự án đình đốn.

Phần lớn các dự án BĐS tại TP.HCM đều phụ thuộc vào ngân hàng. Khi bị “cắt” nguồn cung vốn, ngay lập tức toàn bộ thị trường này bị tê liệt. Thị trường BĐS đang phải trả giá cho sự phụ thuộc này.

Quá lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng khiến nhiều cao ốc dở dang và bị ngân hàng siết nợ. Ảnh:Lê Quân.

Thị trường BĐS TP.HCM hiện có nhiều trường hợp chủ đầu tư không còn tiền để triển khai dự án, nhiều công trình đang xây dựng phải đắp chiếu chờ tiền. Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà thì không đủ khả năng tài chính, nhà đầu tư thứ cấp thì “tháo chạy” từ lâu. Thực tế này đang gây ra sự lãng phí lớn, khi mà những dự án căn hộ cao cấp có giá trị đầu tư đến hàng nghìn tỷ đồng đang phơi nắng, phơi sương.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, hai nút thắt chính dẫn đến tình trạng tê liệt thị trường BĐS hiện nay là chính sách thắt chặt tín dụng và mất cân đối cung-cầu. Doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng và vốn huy động của khách hàng.

Mặt khác, rất nhiều doanh nghiệp không chuyên nghiệp, thiếu vốn, thiếu nghiên cứu thị trường khi quyết định đầu tư, kể cả khuynh hướng đầu tư “lướt sóng”. Điều này rất rủi ro khi cơ cấu vốn phụ thuộc vào ngân hàng.

Một báo cáo mới đây về tình hình BĐS của UBND TP.HCM, cho thấy tổng nợ cho vay BĐS tại TP.HCM là 85.000 tỷ đồng, chiếm 58% tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh BĐS cả nước.

Vấn đề nan giải nhất hiện nay là làm cách nào để giải quyết lượng hàng tồn kho. Việc này đang là “nỗi ám ảnh” của nhiều doanh nghiệp. Bởi khi phát triển dự án thì hầu hết doanh nghiệp đều sử dụng đòn bẩy tài chính, nên khả năng xoay sở hiện tại rất yếu.

Ông Đặng Văn Long, Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Tài chính (Bộ Xây dựng), nhìn nhận việc các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS mất cân đối tài chính thời gian gần đây xuất phát từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Trong những năm từ 2011 đến nay, hầu hết doanh nghiệp đều đầu tư, kinh doanh bằng nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất cao.

Khi việc siết nợ tài sản đảm bảo trở thành “phong trào” của các ngân hàng trong thời gian tới, thị trường sẽ bộc lộ rõ hơn việc phát triển dự án bằng đòn bẩy tài chính. Sẽ xuất hiện nhiều hơn các doanh nghiệp mang dự án đi cầm cố ngân hàng. Bài học về dự án The Harmona gây xôn xao năm ngoái là một ví dụ.

Theo Bình Nguyên/Tri Thức Trực Tuyến