Hai cơ chế bồi thường trong 1 dự án sẽ gây phức tạp, khiếu kiện

Nhà đầu tư mong tiếp cận đất đai qua đấu giá, đấu thầu

Một trong những vấn đề được quan tâm góp ý là quy định về thu hồi đất, đặc biệt là thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Luật sư Trần Hữu Huỳnh, nguyên Trưởng ban Pháp chế Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (nay là Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam - VCCI) bày tỏ băn khoăn, nhất là thu hồi đất cho các dự án phát triển thương mại.

“Nhà nước đầu tư công để làm dịch vụ công thì không vấn đề gì. Tôi băn khoăn nhất là thu hồi đất cho các dự án phát triển thương mại. Mất cán bộ, mất đảng viên nằm rất nhiều trong quy chế này”, ông Huỳnh nói.

Từ đó, ông Huỳnh đề nghị cần phải có giải thích rõ ràng, thuyết phục; nếu không giải thích được, thì cần có một cơ chế bồi thường, hỗ trợ riêng đối với các dự án phát triển thương mại.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tại Điều 125 và Điều 126 quy định dự án đô thị, nhà ở thương mại thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất và Nhà nước thu hồi đất để thực hiện. Trường hợp khác, tại Điều 128 thì cho chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Ông Ngô Sách Thực, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam. Ảnh: Đ.X

Với quy định trên, ông Ngô Sách Thực, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng, “khi thực hiện đồng thời hai cơ chế sẽ có sự so bì về mức giá bồi thường, gây phát sinh khiếu kiện”.

Phân tích cụ thể, theo ông Thực, thỏa thuận quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, nhưng thỏa thuận gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các dự án đô thị, nhà ở thương mại là nội dung liên quan đến lợi ích chung, không phải “cốt ở đôi bên” nữa mà phải bảo đảm nguyên tắc và quản lý của Nhà nước.

“Các dự án đô thị, nhà ở thương mại nếu chỉ mình chủ đầu tư cũng không thực hiện được nếu Nhà nước không làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư”, ông Thực nói, hầu như các nhà đầu tư đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Hơn nữa, theo ông Thực, dự thảo luật bỏ khung giá đất, thay vào đó là xây dựng cơ chế bảng giá đất theo giá thị trường nên Nhà nước hay doanh nghiệp thỏa thuận cũng “phải sát giá trị của đất”. Tuy nhiên, ông Thực cũng thấy việc tự thỏa thuận đã thúc đẩy thực hiện nhanh các dự án.

“Trong giai đoạn này nên có một điều khoản chuyển tiếp trong dự thảo luật cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhằm thể chế hoá Nghị quyết số 18 của Trung ương”, ông Thực góp ý.

Tranh chấp đất đai nên để UBND giải quyết trước

Vấn đề nữa liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai. Dự thảo luật quy định theo hướng, giao TAND giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, mà không giao UBND giải quyết như luật hiện hành.

Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Đặng Đình Luyến thấy quy định trên “là không phù hợp, không khả thi và sẽ kéo dài thời gian giải quyết, mất nhiều thời gian, kinh phí cho các bên tham gia giải quyết”.

Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Đặng Đình Luyến. Ảnh: Đ.X

“Số lượng các tranh chấp đất đai hiện nay rất nhiều, chiếm một số lượng rất lớn trong xã hội, nếu giao hết cho TAND giải quyết, thì sẽ không bảo đảm tính khả thi, vì đội ngũ thẩm phán, cán bộ của TAND các cấp hiện còn hạn chế về số lượng, chất lượng; cơ sở vật chất, kinh phí chưa đáp ứng yêu cầu cho hoạt động.

Việc xét xử các vụ án, nhất là các vụ án dân sự trong thời gian vừa qua cho thấy phải qua các cấp xét xử, mất rất nhiều thời gian, có những vụ án dân sự phải giải quyết trong nhiều năm”, ông Luyến nêu.

Thực tiễn cho thấy, nhiều tranh chấp đất đai giao cho cơ quan quản lý Nhà nước (UBND) giải quyết thì hợp lý, hiệu quả hơn. “Các cơ quan này trực tiếp quản lý, giao đất, cho thuê đất, thanh tra, kiểm tra… nên họ nắm rất chắc tình trạng mảnh đất có tranh chấp, các mâu thuẫn, tranh chấp đất đai và từ đó đưa ra phương án giải quyết hợp lý, chính xác, thuyết phục, sẽ được các bên dễ chấp nhận”, ông Luyến nói.

Từ đó, chuyên gia này đề nghị, khi có tranh chấp thì UBND cấp xã nơi có tranh chấp tổ chức hòa giải, nếu hòa giải không thành thì tùy theo tính chất, mức độ tranh chấp mà giao UBND cấp có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp các bên không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND, thì có thể đề nghị UBND cấp trên trực tiếp giải quyết hoặc khởi kiện vụ án dân sự tại TAND để giải quyết.

Liên quan đến giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai, Khoản 3 Điều 226 Dự thảo Luật quy định “trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì khởi kiện vụ án hành chính tại TAND theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính”.

“Quy định nêu trên của dự thảo luật là làm hạn chế quyền công dân, không được khiếu nại lần 2 lên cấp trên của người giải quyết khiếu nại lần đầu và quy định này không thống nhất với quy định của Luật Khiếu nại”, ông Luyến nhận định và đề nghị, sửa lại để bảo đảm quyền khiếu nại của công dân, đồng bộ, thống nhất với Luật Khiếu nại.

Đề xuất tổ chức chuyên nghiệp định giá đất để sát thị trường Giá đất và xác định giá đất cũng là một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai. Tại Điều 153, Dự thảo Luật quy định giá đất phổ biến trên thị trường được xác định “bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”. Với quy định này, đại biểu Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội đánh giá, đọc qua có vẻ xuôi, rõ ràng nhưng lại phi khoa học. Theo ông Cường, đất đai là hàng hóa có tính duy nhất, không thể nói mảnh đất của anh bên cạnh giá như thế, thì mảnh đất của nhà tôi có giá tương tự. Từ đó, ông đề nghị giá trị thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán, giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường, phù hợp với quy định về khái niệm định giá theo Luật Giá.  PGS.TS Ngô Trí Long, Đại học Thành Đô. Ảnh: Đ.X PGS.TS Ngô Trí Long, Đại học Thành Đô thì cho rằng, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện dựa trên tiêu chuẩn định giá tài sản. “Ở hầu hết các nước, đặc biệt là các nước phát triển, việc định giá tài sản (bất động sản và máy móc, thiết bị ) đều do các công ty tư vấn, các tổ chức định giá thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt là tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép” vẫn là một vấn đề hiện nay đáng lo ngại”, ông Long cho hay.

Khó xác định thế nào là thu nhập bằng hoặc tốt hơn nơi cũ Liên quan đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, ông Huỳnh nói dự thảo luật quy định nguyên tắc “bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn ở nơi ở cũ” là một tuyên ngôn tuyệt vời, đã được người dân phấn khởi tiếp nhận. Nhưng ông Huỳnh thấy, khó xác định thế nào là “thu nhập bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Luật sư Trần Hữu Huỳnh. Ảnh: Đ.X  “Tôi không biết sau này có xảy ra khiếu nại, khiếu kiện thì tòa án sẽ xử hay hòa giải thế nào, hơn nơi ở cũ là thế nào, thu nhập bao gồm những gì” ông Huỳnh nêu và đề nghị bỏ quy định này, nếu không nó có thể là “chỗ dựa pháp lý" dẫn đến hàng trăm, hàng ngàn vụ khiếu nại với lý do điều kiện thu nhập không bằng nơi cũ. Ông Đỗ Duy Thường, Phó Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn Dân chủ - Pháp luật của Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cũng đề nghị trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất cần có quy định bảo đảm nguyên tắc: Dân chủ, công khai, minh bạch, chính xác và trách nhiệm giải trình, bảo đảm hài hòa lợi ích nhà nước, doanh nghiệp và nhân dân, để từng bước hạn chế khiếu kiện bức xúc, nhất là tránh xảy ra xung đột phức tạp.