Đây là vấn đề đặt ra tại Hội thảo “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” do Báo Đầu tư tổ chức chiều ngày 27/7.
Lo gia tăng khó khăn trong định giá đất vốn “rất phức tạp”
Pháp luật hiện đang quy định có 5 phương pháp định giá đất, gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh.
Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên Môi trường lấy ý kiến chỉ quy định còn 3 phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Trước điều này, nhiều ý kiến cho rằng, không nên loại bỏ phương pháp thặng dư, bởi sẽ làm gia tăng khó khăn cho công tác định giá đất vốn dĩ đã “rất phức tạp”.
“Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập”, theo bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI).
Bà Hồng nhận định, các phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập khó thay thế hoàn toàn được phương pháp thặng dư, nhất là với các dự án bất động sản.
Khảo sát năm 2022 liên quan tiếp cận đất đai chỉ ra rằng doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian để xác định quyền sử dụng đất.
Việc thay đổi phương pháp, theo bà Hồng, có thể tác động ngay đến chính sách đầu tư với dự án đang được định giá bằng phương pháp thặng dư, từ đó làm ảnh hưởng kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.
“Phương pháp thặng dư được áp dụng nhiều với lô đất có tiềm năng phát triển. Giờ bỏ phương pháp này thì có thống nhất hay không?”, bà Hồng nêu ý kiến và đề nghị cân nhắc, đánh giá thận trọng việc bỏ phương pháp thặng dư.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, hơn 8 năm qua, TP này áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu để tính tiền sử dụng đất, thuê đất các dự án.
Dẫn số liệu có 280/320 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (chiếm đến 87,5%) ở TP HCM áp dụng phương pháp thặng dư, ông Châu nói, các dự án bất động sản khó áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ vì thường được thực hiện trên khu đất có triển vọng phát triển trong tương lai.
Phát sinh rủi ro pháp lý với cán bộ công chức
Ông Châu cũng nêu thực tế, việc áp dụng phương pháp thặng dư cũng phát sinh rủi ro pháp lý với cán bộ công chức và những người liên quan.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM dẫn lại ví dụ mà Bộ Tài nguyên và Môi trường từng nêu: Cơ quan thẩm quyền ở một tỉnh tính tiền sử dụng đất của một dự án là 900 tỷ đồng, nhưng cơ quan kiểm tra vào tính lại thì tiền sử dụng đất tăng lên 1.800 tỷ đồng, kiểm tra lần thứ 3 lên hơn 3000 tỷ đồng.
Sai số lớn bởi phương pháp thặng dư là ước đoán với tổng chi phí đầu tư và tổng doanh thu của dự án đều “giả định”, theo ông Châu.
Từ đó, ông Châu đề nghị tiếp tục giữ lại phương pháp thặng dư, kết hợp với sửa Thông tư 36 để hướng dẫn tính ước đoán tổng chi phí, tổng doanh thu giả định của dự án ngày càng xác thực hơn.
    |
 |
| Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế, VCCI đề nghị không bỏ phương pháp thặng dự trong định giá đất. Ảnh: Đ.X |
Phương pháp thặng dư để tính toán giá đất dựa trên con số “giả định”, trong khi Việt Nam chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất, bất động sản; cơ quan có thẩm quyền chưa theo dõi được thông tin… là lý do chính để Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị bỏ phương pháp này.
Phân tích cụ thể, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ Biên tập Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho hay, phương pháp này lấy doanh thu giả định trừ đi chi phí ước tính đầu tư.
Trong đó, chi phí tính thời điểm này (có có chi phí vay ngân hàng, quản lý dự án, chi phí quảng cáo…) lại cho 3-5 năm sau. Doanh thu thì xác định thời gian xây dựng mấy năm, thời gian bán hàng mấy năm, tỷ lệ bán hàng trong mấy năm đó…
Từ kinh nghiệm từng làm định giá trong tố tụng hình sự, ông Chính thấy phương pháp tính như vậy “rất lỏng”. Bởi, nếu chọn 1 dự án vào định giá, xây dựng 3 năm đã khác với xây dựng 4 năm về chi phí; chọn bán hàng 5 năm hay chọn bán hàng 3 năm, doanh thu khác rất lớn…
“Nếu chúng ta không chặt chẽ, thì ý chí chủ quan của người định giá, của lãnh đạo địa phương, của người thẩm định giá ảnh hưởng rất lớn vào kết quả định giá đất”, ông Chính nói.
Sửa nghị định, thông tư không phải để làm chậm định giá đất
Nhấn mạnh phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp khoa học được sử dụng trên thế giới, nhưng trong điều kiện của Việt Nam hiện nay thì chưa nên áp dụng, theo ông Chính.
Trước lo ngại của các địa phương, nhà đầu tư “bỏ phương pháp thặng dư sẽ làm đình trệ công tác định giá đất”, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất khẳng định, mục tiêu của việc xây dựng nghị định, thông tư là làm sao để đẩy nhanh định giá đất, chứ không phải sửa đổi để làm chậm công tác này.
“Chúng tôi cũng đặt một câu hỏi, pháp luật hiện có quy định phương pháp thặng dư, tại sao định giá đất vấn chậm? Vậy, nguyên nhân là ở chỗ khác”, ông Chính nêu.
Khi đề xuất bỏ phương pháp thặng dư, theo ông Chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã giao các cơ quan chuyên môn tính toán với các phương pháp còn lại có định được giá đất không?
“Chúng tôi phải tính và phải thuyết phục thì mới làm được”, ông Chính bảy tỏ, hiện dự thảo nghị định, thông tư đang lấy ý kiến, Bộ Tài nguyên Môi trường sẽ lắng nghe các địa phương, nhà khoa học.
“Chúng tôi đề nghị chưa áp dụng phương pháp thặng dư, chứ không có nghĩa không dùng phương pháp này”, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất nói thêm.