Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang thu hút sự quan tâm của người dân khi đề xuất nhiều quy định mới liên quan việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).

Đề xuất bắt buộc ghi đầy đủ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất trên sổ đỏ. Ảnh minh họa: VOV

Không còn quy định phương án chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình

Dự thảo đề xuất bắt buộc phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất trên sổ đỏ. Theo khoản 2 Điều 64 dự thảo, trường hợp một thửa đất có nhiều người cùng sử dụng, nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ tên của tất cả các thành viên có chung quyền.

Việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.

Theo Luật Đất đai hiện hành, nếu có nhiều người cùng sử dụng đất thì các bên có thể lựa chọn cấp giấy chứng nhận cho từng người hoặc cấp chung một giấy chứng nhận và giao cho người đại diện giữ. Đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, pháp luật hiện hành còn cho phép các thành viên thống nhất chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình trên sổ đỏ.

Như vậy, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không còn quy định phương án chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình mà yêu cầu ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất trên sổ đỏ.

Bên cạnh thay đổi về cách ghi tên, dự thảo còn đưa Giấy chứng nhận điện tử vào luật và xác định rõ giá trị pháp lý của hình thức này.

Theo khoản 1 Điều 63 dự thảo, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước, gồm Giấy chứng nhận dạng giấy và Giấy chứng nhận điện tử.

Đáng chú ý, dự thảo xác định Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận dạng giấy. Như vậy, sổ đỏ điện tử không chỉ được sử dụng để tra cứu hoặc cung cấp thông tin mà có giá trị pháp lý tương đương với bản giấy.

Đây là điểm mới so với khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2024, khi quy định hiện hành xác định Giấy chứng nhận được cấp theo mẫu thống nhất trong cả nước nhưng chưa quy định trực tiếp hai hình thức Giấy chứng nhận dạng giấy và điện tử trong luật.

Dự thảo cũng không đặt ra yêu cầu người đang sử dụng sổ đỏ bản giấy phải chuyển đổi sang sổ đỏ điện tử.

Đề xuất trường hợp đất vi phạm trước 1/8/2024 được cấp sổ đỏ

Một thay đổi khác liên quan đến nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận là dự thảo không còn quy định cho phép cấp chung một sổ đỏ đối với nhiều thửa đất nông nghiệp cùng địa bàn cấp xã.

Theo khoản 1 Điều 64 dự thảo, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện. Giấy chứng nhận cũng được cấp cho người quản lý đất theo quy định.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường hoặc thị trấn được cấp chung một Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu.

Do đó, nội dung đang được đề xuất xác định nguyên tắc cấp sổ đỏ theo từng thửa đất. Tuy nhiên, việc dự thảo không còn ghi nhận trường hợp cấp chung nêu trên chưa đồng nghĩa với việc có quy định cấm cấp chung sổ đỏ cho nhiều thửa đất trong mọi trường hợp.

Một nội dung khác đáng chú ý tại khoản 5 Điều 64 dự thảo là đề xuất xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với một số trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024.

Theo đó, việc xem xét cấp sổ đỏ được thực hiện nếu trường hợp sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Thửa đất phải được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường cũng như an toàn công trình.

Việc có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 không đồng nghĩa với việc đương nhiên được cấp sổ đỏ. Người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện được đặt ra trong dự thảo.

Đây là nội dung được đề xuất theo hướng xem xét giải quyết một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục đã phát sinh trước thời điểm nêu trên.

Như vậy, các đề xuất trong dự thảo tập trung vào nhiều khâu của việc cấp sổ đỏ, từ cách xác định và thể hiện người có chung quyền sử dụng đất, hình thức Giấy chứng nhận điện tử, nguyên tắc cấp theo từng thửa đất đến việc xem xét cấp cho một số trường hợp vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 và bổ sung các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận.

Dự thảo Luật Đất đai 2026 dự kiến được Quốc hội khóa XVI thông qua tại Kỳ họp thứ 2, vào tháng 10/2026.