Do đất đai rộng lớn ở TP mới Bình Dương, người dân tận dụng khoảng trống để… nuôi bò. Ảnh: Bảo Trâm

Hậu quả của việc đầu tư tràn lan

Cách đây hơn 10 năm, khi mà cả xã hội dường như “lên đồng” về bất động sản, nhà nhà, người người đổ tiền vào đầu tư thì dự án Khu đô thị mới Nhơn Trạch như một “thỏi nam châm” hút nhà đầu tư và người mua lẻ. Do vị trí địa lý thuận lợi, Nhơn Trạch nằm cận kề TP HCM và nằm trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam giữa vùng tam giác kinh tế TP HCM, Biên Hòa và Vũng Tàu, có lợi thế lớn về phát triển công nghiệp, dịch vụ và du lịch nên có được sự quan tâm của giới đầu cơ đất đai.

Năm 1996, huyện Nhơn Trạch được phê duyệt quy hoạch lên TP, là đô thị loại II, dân số dự kiến năm 2005 là 100.000 người (diện tích 2.000ha) và đến năm 2020 khoảng 500.000 người (diện tích 8.000ha) với các khu chức năng như công nghiệp, dân dụng, đô thị... 10 năm sau, Nhơn Trạch lại được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đô thị mới Nhơn Trạch, dự kiến lên TP hiện đại vào năm 2015. Trong quy hoạch tổng thể, TP mới Nhơn Trạch có hàng trăm dự án thành phần với nhiều lợi thế. Chính vì vậy, nơi đây trở thành “thủ đô” của các dự án phát triển khu đô thị, khu dân cư mới. Tuy nhiên, TP mới này không thu hút người dân đến sinh sống như kỳ vọng.

Tại “TP ma” Nhơn Trạch, hiện tại có những dự án đã xây dựng xong hạ tầng, hoàn thiện nhà cửa nhưng lại không có người mua, dẫn đến bỏ hoang nhiều năm. Đường đi, lưới điện của một dự án đã được làm hoàn chỉnh nhưng cỏ mọc che lấp gần hết. Cách trung tâm huyện Nhơn Trạch chỉ khoảng 1 - 3km, nhiều dự án khu dân cư đã cơ bản hoàn thành hạ tầng lại bỏ hoang, cỏ mọc lút đầu người. Xen lẫn các khu dân cư là những căn biệt thự. Ở đây có căn đã hoàn thiện, căn đang xây dang dở, tất cả đều bỏ hoang từ nhiều năm nay, cỏ mọc um tùm và dây leo chằng chịt.

Biệt thự bị bỏ hang ở Khu đô thị Mỹ Phước III. Ảnh: Bảo Trâm

Nhiều chuyên gia bất động sản ở khu vực Nam bộ cho rằng, các dự án khu đô thị ở Nhơn Trạch là hậu quả của việc đầu tư tràn lan, không sát với nhu cầu về nhà ở trên thị trường. Nhiều chủ đầu tư đăng ký dự án với mục đích “xí chỗ”. Việc đăng ký đầu tư tràn lan này khiến quy hoạch Nhơn Trạch có quá nhiều dự án ảo, nhiều nhà đầu tư không đủ năng lực, điều kiện để thực hiện.

Sai lầm của việc “dời đô”

Thời gian gần đây, tại một số vùng ven của TP HCM, hay ở tỉnh Long An, thị trường nhà đất có phần sôi động thì ở Bình Dương lại ảm đạm. Xét về nguồn cung, những năm qua nơi này các chủ đầu tư không triển khai thêm dự án căn hộ, đất nền nào mới mà chỉ tiếp tục mở bán các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu. Gần đây, dựa vào thông tin nhiều dự án hạ tầng lớn sẽ được kéo dài từ TP HCM về trung tâm tỉnh Bình Dương, nhiều sàn môi giới lập tức lên chương trình "săn đón" khách hàng, nhưng tâm lý chung của khách hàng vẫn e dè, không muốn tiếp tục rớt sâu vào vùng đất một thời chỉ thấy "cỏ nhiều hơn người".

Ở Bình Dương, có khá nhiều dự án khu đô thị quy mô lớn đã và đang được xây dựng. Tuy nhiên, một thực trạng đang hiện hữu ở nơi đây là thiếu người về sinh sống. Đơn cử như tại TP mới Bình Dương (thuộc địa bàn TP Thủ Dầu Một, tỉnh lỵ của Bình Dương), cách đây hơn chục năm, chính quyền tỉnh Bình Dương đã có động thái xây dựng một khu đô thị mới hiện đại trên vùng trồng cao su bạt ngàn của huyện Bến Cát (Bình Dương). Đến nay, việc xây dựng đã hoàn chỉnh, tỉnh này đã dời toàn bộ các cơ quan hành chính cấp tỉnh từ TP Thủ Dầu Một về đây và đặt tên cho khu đô thị mới là TP mới Bình Dương.

Trong vòng 4 năm trở lại đây, trên một vùng đô thị rộng hàng ngàn hecta, ngoài một số chung cư cao tầng và trung tâm hành chính công cấp tỉnh rất hiện đại, nơi đây chỉ lác đác một vài ngôi nhà, đa phần là đất trống vẫn đang để cỏ mọc um tùm, thỉnh thoảng là nơi lý tưởng của người dân xung quanh chăn thả bò. Còn những ngôi nhà có treo biển “dịch vụ nhà đất” cũng luôn trong tình trạng vắng khách. TP mới Bình Dương sau hơn 10 năm được hình thành, đến giờ, TP vẫn vắng lặng, nhiều khu đô thị tại đây cũng đang rơi vào tình trạng nhà thì có, mà người ở thì không.

Ở Khu đô thị Mỹ Phước III, nhiều dãy nhà liên kề không có người ở. Ảnh: Bảo Trâm

Tương tự, tại Khu đô thị Mỹ Phước III (thuộc thị xã Bến Cát), các trục đường nội khu rất rộng lớn nhưng chỉ toàn cây xanh, hàng loạt dãy nhà xây sẵn nhiều năm qua đã xuống cấp, hoang phế lạ thường.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành, nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Bình Dương trầm lắng thời gian qua là do chính quyền tỉnh này đã tính toán sai và có nhiều tham vọng không đúng nhu cầu thực. Trong khi đó, việc “dời đô” đến một khu vực mới là cực kỳ khó khăn, bởi sức ỳ ở lại của dân là rất lớn. Do đó, nếu không thực hiện đồng bộ thì các đô thị mới sẽ không phát triển, người dân vẫn chỉ quanh quẩn ở những khu vực cũ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Bản Việt nhận định, nếu muốn vực dậy thị trường, tỉnh Bình Dương cần phát triển những khu đô thị nhỏ, với sản phẩm chủ yếu là đất nền giá rẻ dành cho người lao động có thu nhập thấp. Sau đó, khi thị trường cân bằng trở lại thì mới tiếp tục phát triển những dự án hạng sang.

Theo ghi nhận của chúng tôi, hiện tại, tỉnh Bình Dương có hơn 1 triệu dân và gần 500.000 người nhập cư, nhưng lại có đến vài triệu nền đất. Nếu chia cho đầu người thì nguồn cung đã quá thừa, trong khi nguồn cầu thì không. Do vậy, thị trường bất động sản Bình Dương đang giậm chân tại chỗ, thậm chí đang rơi vào tình trạng bế tắc.

Nhơn Trạch nằm ở phía Tây Nam tỉnh Đồng Nai, phía Đông TP.HCM, trong bán kính 20km từ quận 1, TP.HCM và cách Sân bay quốc tế Long Thành tương lai chỉ 10km. Việc di chuyển giữa nơi này đến TP.HCM hiện thông qua phà Cát Lát (nối quận 2, TP.HCM và huyện Nhơn Trạch). Đây được xem là trung tâm của vùng tam giác phát triển kinh tế TP.HCM - Đồng Nai - Bà Rịa - Vũng Tàu và được đánh giá là cánh tay nối dài về phía Đông của TP.HCM.Những tên tuổi lớn đã đầu tư tại huyện Nhơn Trạch như Tập đoàn VinaCapital, Công ty Tín nghĩa, Tổng công ty xây dựng Hà Nội, Tập đoàn đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), Berjaya (Malaysia), Phúc Khang, Thăng Long, Đệ Tam…

Bảo Trâm