Loạt vướng mắc pháp lý khiến dự án bất động sản gặp khó

Sáng nay (17/2), Thủ tướng chủ trì hội nghị “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững”. Đây là hội nghị trực tuyến toàn quốc với sự tham gia của nhiều bộ, ngành, địa phương và các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng.

Không chỉ vướng mắc, còn “khoảng trống” pháp lý có thể xảy ra “bán” dự án

Báo cáo gửi đến hội nghị, Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ ra loạt khó khăn, vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, pháp luật về đầu tư và đấu thầu.

Hiện nay, việc thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư gặp những vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở.

Trong đó, Luật Đất đai chưa làm rõ trường hợp thuộc diện đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không đáp ứng điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá như trường hợp địa phương không thế bố trí ngân sách cho việc giải phóng mặt bằng.

Luật Đất đai cũng không quy định việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (bao gồm dự án nhà ở, khu đô thị) để phân định với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản công trên đất.

“Do thiếu hướng dẫn để thực hiện đồng bộ các quy định nêu trên dẫn đến vướng mắc trong lựa chọn nhà đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án thuộc diện phải đấu giá, hoặc đấu thầu, dự án có đất đã giải phóng mặt bằng xen lẫn với đất chưa giải phóng mặt bằng, dự án có tài sản công…”, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nêu.

Với quy định của Luật Nhà ở thì tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở thì không được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, quy định trên dẫn đến vướng mắc với nhiều doanh nghiệp bất động sản khi triển khai các dự án nhà ở thương mại.

Việc điều chỉnh chủ trương đầu tư, điều chỉnh dự án đầu tư, chuyển nhượng dự án đầu cũng gặp vướng mắc.

Đơn cử, về điều chỉnh dự án đầu tư, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Luật Đầu tư (Điều 41, 77) và Nghị định số 31 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật này đã quy định.

Thực tế, các dự án chuyển tiếp đã thực hiện trong thời gian dài, áp dụng trình tự, thủ tục đầu tư theo quy định của các luật khác nhau. Đến nay, nhiều quy định pháp luật liên quan đã được sửa đổi, bổ sung và thực tiễn triển khai các dự án rất đa dạng, phát sinh nhiều tình huống khác nhau liên quan đến điều chỉnh dự án mà chưa được pháp luật quy định cụ thể dẫn đến vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Chưa kể, Luật Đầu tư và Nghị định số 31 có nhiều nội dung phức tạp, liên quan đến quy định pháp luật trong nhiều lĩnh vực như đất đai, đấu thầu, xây dựng, nhà ở, đô thị, quy hoạch... và mới được ban hành, triển khai thực hiện từ năm 2021. Vì vậy, đã phát sinh một số vấn đề do có cách hiểu chưa thống nhất tại các địa phương.

Đáng chú ý, Bộ Kế hoạch và Đầu tư lưu ý, luật pháp hiện hành chưa có quy định về điều kiện đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án (năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án), dẫn đến quá trình đấu thầu dự án có sử dụng đất trước đó trở nên “vô nghĩa, có thể xảy ra hiện tượng “bán” dự án”.

Ngoài ra, việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến, xác định giá trị m3 còn có nội dung chưa rõ…

“Ngại” trách nhiệm, đẩy lên Trung ương xin ý kiến, khiến dự án chậm, dừng

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho hay, thời gian qua, rất nhiều cơ quan có thẩm quyền tại các địa phương và các doanh nghiệp gửi văn bản tới bộ đề nghị hướng dẫn về trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư đối với từng dự án cụ thể, đặc biệt là các dự án đã được quyết định đầu tư/chấp thuận đầu tư trong thời gian dài trước đó, có vấn đề về pháp lý và hiện nay tiếp tục gặp khó khăn trong triển khai thực hiện.

“Nhiều hồ sơ dự án được xử lý quá lâu, qua nhiều cấp lãnh đạo ở địa phương các thời kỳ quyết định, có hoặc không có vướng mắc về pháp lý nhưng các cơ quan có thẩm quyền xử lý “ngại” trách nhiệm, trì hoãn, đùn đẩy lên Trung ương xin ý kiến nhiều nơi, nhiều lần dẫn đến dự án chậm hoặc dừng triển khai thực hiện”, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề cập trong báo cáo.

Trước những bất cập về lựa chọn nhà đầu tư, Chính phủ đã chỉ đạo đề xuất sửa đổi, bổ sung tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Đấu thầu (sửa đổi).

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ phân định và quy định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường để tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện quy định này để bảo đảm đồng bộ, tránh mâu thuẫn, chồng chéo và khoảng trống pháp lý.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang hoàn thiện Dự án Luật Đấu thầu (sửa đổi), trong đó có một số nội dung về lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm: Phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, điều chỉnh chủ trương đầu tư và chuyển nhượng dự án đầu tư.

Trong đó, Dự thảo Luật Đấu thầu dự kiến sửa đổi theo hưởng cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, kèm điều kiện việc chuyển nhượng được cơ quan ký kết hợp đồng/cơ quan đăng ký đầu tư chấp thuận; đồng thời, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng có năng lực tài chính, để thực hiện hợp đồng dự án và có cam kết kế thừa toàn bộ các quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo quy định tại hợp đồng dự án.