Vốn đổ vào lớn, giao dịch trầm lắng
Theo thống kê, đến hết năm 2010 có khoảng gần 300.000 tỷ đồng được chảy vào thị trường BĐS, trong đó TP Hồ Chí Minh và Hà Nội chiếm 70% tổng nguồn vốn. Riêng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đến thời điểm này cũng đã giải ngân khoảng 8 tỷ USD.

Tại thị trường Hà Nội, trong năm 2010 có rất nhiều D.A được triển khai, ngoài các D.A nhỏ, lẻ ở các quận nội thành phải kể đến các D.A ở các vùng ngoại thành và thuộc Hà Tây cũ. Ước đến cuối năm nay, vốn đầu tư cho các D.A lên tới con số trên 80.000 tỷ đồng. Toàn TP cũng đã xây dựng được gần 1 triệu m2 nhà ở. Chính nhờ tốc độ triển khai các D.A ngày một nhiều, nên yếu tố cung không đáp ứng đủ cầu không còn là vấn đề với thị trường BĐS Hà Nội. Ngoài các quận nội thành cũ, tại các quận và huyện ngoại thành như: Long Biên, Hoàng Mai, Hà Đông, Từ Liêm, Cầu Giấy, Tây Hồ… sự góp mặt của các “ông” lớn như Vinaconex; Constrexim; Hud; xây dựng dầu khí và hàng loạt Cty dân doanh đã tạo ra không ít khu đô thị mới với hàng trăm ngàn m2 nhà ở được chào bán.

Tuy nhiên, khác với các năm trước, nhìn một cách tổng thể, giao dịch nhà đất năm 2010 lại trầm lắng hơn rất nhiều. Theo một số sàn giao dịch BĐS, tại các D.A ở các khu đô thị Pinocha (Tây Hồ); Mỹ Đình (Từ Liêm); Việt Hưng (Long Biên); Văn Quán (Hà Đông)… lượng giao dịch chỉ bằng 70% so với năm 2009. Nguyên nhân, không phải do dân cư không có tiền, mà cái chính với sự ra đời của Nghị định 71, cộng thêm với thị vàng hút một lượng vốn rất lớn, do khả năng sinh lời cao, nên lượng vốn đầu cơ đổ vào thị trường này không còn nhiều như trước đây. Anh Nguyễn Văn Nam, chủ một sàn giao dịch BĐS ở Thanh Xuân cho hay, những năm trước, sở dĩ giao dịch nhộn nhịp là do toàn người có tiền đổ xô đi mua nhà để đầu cơ, còn nay thì người đi tìm mua là mua thật, có nhu cầu ở thật. Vì thế, xét về góc độ nào đó, đây chính là thời điểm tạo đà cho thị trường đi vào thế ổn định. Anh Nam dẫn chứng, tại sàn giao dịch của anh, trong năm qua, số lượng giao dịch nhà, căn hộ có số tiền dưới 3,5 tỷ đồng chiếm đến 80% lượng giao dịch. Còn những căn hộ, căn nhà mệnh giá từ 4 tỷ - 20 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 20%. Điều này chứng tỏ, nếu chủ đầu tư chào hàng với giá hợp lý, thì giao dịch thật sẽ rất sôi động.

Giá vẫn... trên trời
Dù thị trường bị trầm lắng, nhưng nhìn lại năm 2010 vẫn có thể khẳng định rằng: Thị trường BĐS Hà Nội là 1 trong 7 thị trường đắt nhất thế giới, sau Tokyo, Hồng Công, New York... BĐS, đặc biệt là giá đất từ nội đến ngoại thành vẫn tăng chóng mặt, tăng trung bình 30%; thậm chí có nơi tăng 150% - 200%. Ví dụ, vào thời điểm cuối năm 2009, giá 1m2 đất ở phường Tứ Liên, quận Tây Hồ (ngoài đê sông Hồng) giá bán chỉ 20 triệu đồng, thì nay đã lên tới 50 - 60 triệu đồng/m2. Giá đất trong tất cả các quận nội thành như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Cầu Giấy… những nơi chỉ cần ngõ rộng khoảng 3m, ôtô 4 chỗ ngồi có thể ra vào, giá trung bình từ 100 - 450 triệu/m2. Thậm chí, có nơi giá lên tới cả tỷ đồng/m2. Ngay như tuyến phố ven bờ Hồ Tây cách đây 1 năm giá chỉ dao động trong khoảng 200 triệu đồng/m2 thì nay đã rao bán với giá trên 300 triệu đồng/m2. Nói một cách ngắn ngọn, ở những quận nội thành, giờ không còn mệnh giá 40 triệu đồng/m2. Ngay đến các căn nhà trong ngõ sâu người ta vẫn chào bán với giá trên 50 triệu đồng/m2. Thế nên, mới có chuyện cầm trong tay khoảng 2 tỷ đồng, đừng “mơ” mua nổi mảnh đất có diện tích khoảng 35 - 40m2 trong các quận nội thành (đất đã có sổ đỏ).

Các quận nội thành tăng là vậy, các huyện ngoại thành giá cũng tăng nhanh chóng mặt. Đặc biệt là giá đất phía Tây Hà Nội nơi có Đại lộ Thăng Long hoặc nơi sẽ đặt trục Hồ Tây - Ba Vì đi qua thuộc Hà Tây cũ. Chẳng hạn, đất thuộc vùng ven Hà Đông như Chúc Sơn (Chương Mỹ), hay đất ở các xã thuộc huyện Thạch Thất, Quốc Oai… cách đây 1 năm giá giao dịch chỉ khoảng 10 - 15 triệu đồng/m2 thì bước sang năm 2010 giá đã gia tăng thêm 25 - 30%. Hiện trung bình 1m2 đất ở đây có giá từ 25 - 40 triệu đồng!

Nhiều người lý giải, giá đất nội thành tăng, kéo theo giá đất các vùng ngoại thành cũng tăng!
Tuy nhiên, khác với thị trường đất, giá căn hộ chung cư ít biến động hơn, thậm chí có xu hướng hướng giảm là kết quả của việc Chính phủ cho phép xây dựng căn hộ mini và việc bung hàng của các căn hộ nhà ở xã hội. Nếu như đầu năm 2009, giá 1 căn hộ chung cư cũ khoảng 35m2 tại quận Đống Đa khoảng 1 - 1,4 tỷ đồng (tăng 150% so với năm 2008) thì nay giá cũng chỉ dao động cỡ ấy, thậm chí rẻ hơn đôi chút. Còn giá căn hộ chung cư đời mới cũng không có sự tăng đáng kể, giá vẫn giao động ở mức 40 - 100 triệu đồng/m2.

Cũng như thị trường nhà đất, giá căn hộ chung cư đang có sự phân hóa rõ nét giữa chung cư cao cấp và chung cư bình dân; giữa chung cư tại nơi có vị trí đẹp, trình độ văn hóa cao với chung cư ở các khu vị trí không thuận. Chẳng hạn, 1 căn hộ có diện tích 90m2 ở quận Long Biên giá chỉ khoảng 2,7 - 2,9 tỷ đồng. Nhưng, cũng diện tích như vậy ở Mỹ Đình lên tới gần 4 tỷ đồng. Thậm chí, nhiều khu chung cư có giá bán 5 - 6 tỷ là chuyện bình thường!

Năm 2011 thị trường sẽ như thế nào?
Theo nhận định của giới kinh doanh BĐS, với tình hình kinh tế như hiện nay, có thể nói, nửa năm 2011, thị trường BĐS cả nước nói chung, vẫn sẽ trầm lắng. Lý do vì giá thị trường đặc biệt là căn hộ xây dựng sẽ nóng lên do lãi suất ngân hàng (NH) tăng quá cao.

Giám đốc tài chính một Cty xây dựng thuộc Vinaconex tính toán, với lãi suất cho vay cao như hiện nay là 17 - 18% và bước sang năm 2011 tình hình không được cải thiện, tốc độ xây dựng các D.A đang triển khai chỉ bằng 50% so với năm 2010 và giá cũng sẽ đội lên 20 - 30%. Lãi suất NH tăng cao, doanh nghiệp xây dựng sẽ bị thiệt kép. Thứ nhất, phải vay NH với lãi suất cao, mà các D.A xây dựng có đến 70% vốn vay từ NH! Thứ hai, lãi suất tăng cao kéo theo các sản phẩm đầu vào như thép, xi măng cũng sẽ tăng cao… nếu doanh nghiệp không tăng giá bán chỉ còn cách phá sản. Như vậy, chỉ với việc các NH điều chỉnh lãi suất huy động vốn và cho vay đã nhìn ra bức tranh tối cho thị trường BĐS ít nhất trong vòng nửa năm 2011.

Với thị trường BĐS phía Nam, chắc chắn năm 2011 sẽ nóng lên đôi chút do làn sóng đầu tư và đầu cơ của những người có tiền phía Bắc đổ vào. Dù chưa có thông kê chính thức, nhưng theo một số chuyên gia BĐS, riêng năm 2010 đã có hàng ngàn tỷ đồng được các nhà đầu cơ phía Bắc đổ vào thị trường nhà đất phía Nam. Trong đó, tập trung chủ yếu vào Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, TP Hồ Chí Minh, Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai. Đơn giản, trong khi 1m2 đất ở Hà Nội trung bình 40 - 500 triệu đồng, thì ở TP Hồ Chí Minh chỉ 15 - 200 triệu đồng, còn các địa phương nói trên chỉ từ 5 - 20 triệu đồng! Có tiền thì đầu tư để sinh lời, nhưng vấn đề đặt ra nhìn nhận vấn đề này như thế nào?

Nếu xét về phương diện tạo sóng, việc các nhà đầu tư phía Bắc đổ vốn vào thị trường phía Nam trong bối cảnh thị trường nhà đất giao dịch èo uột như hiện nay chắc chắn sẽ làm tăng thêm độ ấm và tính thanh khoản cho thị trường BĐS phát triển. Tuy nhiên, xét về phương diện giá có thể tạo ra sự nguy hiểm. Bởi lẽ, so với thu nhập và thực lực của nền kinh tế, giá BĐS ở Hà Nội hiện ở mức cực kỳ vô lý, không phản ánh đúng bản chất thật của vấn đề. Trong khi đó, giá BĐS tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh nói trên đang ở mức khá hợp lý. Người làm công, ăn lương Nhà nước làm ăn, dành dụm tích góp 5 - 10 năm cũng có thể tậu được căn nhà, mảnh đất tùy thuộc vào túi tiền. Giá đất ở đây phản ánh gần đúng thực tế. Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, khi có dòng vốn lớn từ những người có tiền nhàn rỗi ở phía Bắc vào đầu tư với mục đích đầu cơ, lướt sóng kiếm tiền liệu có làm méo mó thị trường BĐS vốn rất đỗi bình yên ở đây? Câu hỏi này cần có thời gian mới có thể trả lời. Còn với riêng năm 2011, khi mà thị trường BĐS giá vẫn đứng mức quá cao, sự chênh lệch giá đất giữa thị trường Hà Nội với TP Hồ Chí Minh và các tỉnh vẫn còn quá lớn, chắn chắn sẽ có lượng vốn lớn hơn đổ vào thị trường này!

Thiết nghĩ, để thị trường BĐS phản ánh đúng giá trị, điều đầu tiên là phải có sự đồng bộ về cơ chế tín dụng như chính sách lãi suất, thuế. Sau đó, phải tiến hành sửa đổi một số điều của Luật Đất đai sao cho không còn cảnh hàng năm chính quyền địa phương tự quyết định áp dụng khung giá đất, để giá đất là một thể thống nhất trên phạm vi cả nước. Có thế mới hy vọng giá BĐS không nóng như hiện nay.

Hà Lê