Người thu nhập 5 - 10 triệu đồng l tháng đừng mơ có nhà ở

Thiếu minh bạch

Nhiều cơ quan quản lý cho rằng giá nhà ở được đẩy cao, chủ yếu do đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn diễn ra phổ biến.

Tuy nhiên, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nguyên nhân chính dẫn đến giá bất động sản (BĐS) tăng cao như vậy không phải do đầu cơ. Theo ông Nghĩa, nếu do đầu cơ, giá chỉ có thể sốt trong thời gian ngắn và chỉ có thể đẩy giá lên 10 - 15%. Nguyên nhân chủ yếu của thực trạng này là do quản lý BĐS không minh bạch, không hiệu quả.

Nhiều chuyên gia quốc tế cũng khẳng định, tốc độ tăng dân nhập cư nhanh, nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn nhưng hạn chế trong quản lý Nhà nước về thị trường BĐS, về quy hoạch, xây dựng là nguyên nhân khiến giá nhà ở tăng cao.

Để hoàn thành một dự án BĐS thông thường phải mất từ 3 - 5 năm xây dựng và khoảng 3 năm triển khai các loại thủ tục hành chính. Thời gian kéo dài, thủ tục phức tạp, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai còn nhiều và quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất còn yếu kém... là những lý do làm giá bất động sản ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh thuộc “top cao” nhất thế giới.

Phó tổng giám đốc Công ty CP BĐS Dầu khí Việt Nam Bùi Đức Trung nói, ngoài tính minh bạch của thị trường còn thấp, thời gian chuẩn bị đầu tư cũng là yếu tố quan trọng tác động giá.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phân phối DTJ cho rằng, lượng người dân chuyển về các thành phố lớn để sinh sống, làm việc, học hành ngày càng đông đã làm tăng nhu cầu chỗ ở, trong lúc diện tích đất trong nội thành ngày càng hạn chế, việc đền bù, giải toả ngày càng tốn kém, lạm phát cao khiến giá nhà ngày càng tăng.

“Dự án chung cư mới chào bán với giá khoảng 20 triệu đồng/m2, nhưng tính theo thu nhập bình quân đầu người ước khoảng 1.200 USD/năm, thì muốn có 30m2 đất nội thành, phải đổi bằng 90 năm làm việc mà không chi tiêu.”

Đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản còn khó khăn, mặc dù đến nay, thị trường này đã hoàn toàn thuộc về người mua, giá giảm mạnh và nguồn cung phân khúc trung cấp đã nhiều hơn.

Theo thống kê của Công ty CBRE, trong Quý I/2012 thị trường nhà ở tại Hà Nội chứng kiến mức điều chỉnh giá giảm lớn nhất kể từ năm 2008. Theo đó, 53% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 1.000 USD/m2, một hiện tượng ít gặp kể từ “cơn sốt” nhà đất năm 2007. Sang Quý II, giá bán tiếp tục ở mức thấp với 100% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 30 triệu đồng/m2, và một nửa số này có giá dưới 20 triệu đồng/m2.
 
Biết nhưng… vẫn khó

Thị trường BĐS đang sa lầy trong một nghịch lý là cơ cấu sản phẩm hàng hóa không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Do vậy, việc hạ giá hiện nay vẫn chưa thể xua tan không khí ảm đạm của thị trường BĐS.

Nhận định từ giới kinh doanh BĐS còn cho thấy, khi khả năng đầu cơ đến hạn, dù nguồn cầu dồi dào nhưng thị trường vẫn không thể thanh khoản, bởi nhu cầu của người dân hiện nay là trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ, nhưng thị trường lại chủ yếu là căn hộ từ 2 - 3 tỷ đồng. Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu.

Đó cũng là lý do không chỉ người thu nhập thấp mà những người có thu nhập trung bình cũng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Do vậy, những người thu nhập 5 - 10 triệu đồng/tháng đừng mơ có nhà.

Hiện nay, có không ít dự án chung cư mới chào bán với giá khoảng 20 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với mức giá của một vài năm trước đây, nhưng tính theo thu nhập trung bình của người dân cả nước (ước khoảng 1.200 USD/năm) thì muốn có 30m2 đất nội thành, phải đổi bằng 90 năm làm việc mà không chi tiêu. Trong khi đó, chính sách hỗ trợ tín dụng, tạo điều kiện cho cán bộ, công chức cải thiện nhà ở còn nhiều hạn chế.

Một quan chức trong ngành Xây dựng cũng đã khẳng định, với giá nhà ở và mức lương như hiện nay, lương cỡ Bộ trưởng cũng phải mất 40 năm mới mua được nhà. Hiện tại, nếu xét chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân, thì Việt Nam khoảng 26,6, khu vực Nam Á là 6,25, Đông Á 4, 14, châu Phi 2,21, châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25, Mỹ Latinh và Caribê 2,38 mà theo tính toán của Liên hợp quốc thì chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân khoảng từ 3 - 4 là hợp lý.

 Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn. Theo ước tính của Bộ Xây dựng, tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà với tổng diện tích nhà ở khoảng 150 triệu m2. Riêng Hà Nội cần 5,5 triệu m2, tương đương 110.000 căn hộ cho công nhân trong các khu công nghiệp. Cả nước vẫn còn 7,42% nhà đơn sơ, tương ứng với hơn 1,6 triệu căn hộ; còn có 10,64% tổng số căn hộ có diện tích dưới 30m2/căn...

 Thế nhưng, các doanh nghiệp BĐS cho dù có quan tâm đến phân khúc nhà ở giá rẻ cũng khó lòng mà thực hiện, dù biết rằng nhu cầu ở đây rất lớn. Bởi việc định hướng và phát triển dòng sản phẩm vào phân khúc thị trường bình dân hiện nay là điều không dễ thực hiện, đòi hỏi các doanh nghiệp phải giải quyết được bài toán chi phí tăng cao.

Các doanh nghiệp rất cần được sự hỗ trợ và khuyến khích từ Bộ Xây dựng và Chính phủ để giải quyết các vấn đề về quy hoạch, diện tích nhà ở, cách tính tiền sử dụng đất và giảm thiểu các chi phí phát sinh để giúp hạ giá thành sản phẩm, từ đó hạ được giá bán đầu ra mà vẫn đảm bảo được chất lượng sản phẩm.

    Sơn Dung