Người dân tố cáo nhiều dấu hiệu vi phạm pháp luật tại dự án Vườn Sen. Ảnh: Hoàng Long

Theo phản ánh của bà Nguyễn Hồng Hạnh, trú tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội, bà đã bị Công ty Cổ phần (CP) Bất động sản Thế Kỷ (Cenland) “lừa đảo” trong quá trình mua 8 lô nhà phố (shophouse) thuộc dự án Vườn Sen Bắc Ninh do Công ty TNHH Nam Hồng (Công ty Nam Hồng) làm chủ đầu tư.

Cụ thể: “Đầu tháng 5/2019, dự án Vườn Sen Bắc Ninh được Cenland truyền thông, quảng cáo rầm rộ trên các phương tiện truyền thông. Tại hội nghị triển khai bán hàng 20/5/2019, giám đốc dự án của Cenland khẳng định, dự án này đã được Cenland và Công ty CP Tập đoàn Dabaco Việt Nam (Dabaco Group) mua lại từ Công ty Nam Hồng.

Ngày 22/5/2019, tôi chuyển 800 triệu đồng tiền đặt cọc mua 8 lô shophouse trị giá hơn 32 tỉ đồng. Sau đó, đóng tiếp 2 đợt, mỗi đợt 15% (tổng là 30%) giá trị đất, tương đương gần 12 tỉ đồng trực tiếp cho Cenland.

Tuy nhiên, khi tới trụ sở Cenland để làm việc, tôi bất ngờ được biết Cenland không phải là chủ đầu tư dự án mà chỉ là đơn vị môi giới. Do vậy, tôi dừng nộp tiền và yêu cầu làm rõ chủ đầu tư dự án Vườn Sen Bắc Ninh vì vấn đề này liên quan đến quyền lợi nhà đầu tư”.

Ngoài ra, bà Hạnh phát hiện các thỏa thuận đặt mua ngày 29/5/2019 được ký trước khi có sự chấp thuận đủ điều kiện được bán tài sản hình thành trong tương lai của cơ quan quản lý Nhà nước.

 Cụ thể, bà Hạnh và Cenland ký các thỏa thuận đặt mua ngày 29/5/2019 nhưng phải đến ngày 27/6/2019 (sau khoảng 1 tháng), Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh mới ban hành Công văn số 1257/SXD-QLN chấp thuận về việc Công ty Nam Hồng đủ điện kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai đối với lô đất mà Cenland đã cam kết chuyển nhượng cho khách hàng.

Ngoài ra, bà Hạnh cũng yêu cầu cần làm rõ vấn đề, tại thời điểm ký các thỏa thuận đặt mua ngày 29/5/2019, lô đất bà đặt mua thuộc dự án của chủ đầu tư là Công ty Nam Hồng đã được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng hay chưa? Nếu chưa là trái quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Đại diện Cenland cho rằng: “Tại dự án này, theo hợp đồng hợp tác kinh doanh được ký kết giữa Công ty Nam Hồng và Cenland ngày 31/5/2018, Cenland là đơn vị hợp tác với chủ đầu tư là Công ty Nam Hồng để đầu tư phát triển dự án. Cụ thể, theo hợp đồng này, Cenland là đơn vị phát triển đồng thời độc quyền giới thiệu, phân phối các sản phẩm của dự án. Nội dung này được ghi nhận tại tất cả các tài liệu truyền thông.

Ngoài ra, theo hợp đồng hợp tác phát triển dự án giữa Cenland và Tập đoàn Dabaco ngày 4/4/2019, Dabaco Group đã chỉ định Sàn Giao dịch bất động sản Dabaco phối hợp với Cenland thực hiện các hoạt động hợp tác phân phối các sản phẩm của dự án này. Cenland chỉ thực hiện truyền thông theo đúng nội dung này mà không triển khai bất kỳ hoạt động truyền thông nào khẳng định Cenland và Dabaco Group là đồng chủ đầu tư. Mặt khác, thông tin về chủ đầu tư, Công ty Nam Hồng luôn được Cenland cung cấp và thể hiện cụ thể tại các tài liệu, văn bản giao dịch ký kết với bất kỳ khách hàng nào.

Về việc ký kết hợp đồng giao dịch với khách hàng: Các giao dịch tại dự án được thực hiện theo các chấp thuận của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như Công văn số 2810/UBND-TNMT ngày 12/10/2015 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án và các văn bản liên quan tùy từng thời điểm.

Theo thỏa thuận ủy quyền ban hành kèm theo hợp đồng hợp tác kinh doanh được ký kết giữa Công ty Nam Hồng và Cenland ngày 31/5/2018, chủ đầu tư là Công ty Nam Hồng ủy quyền cho Cenland thu và nhận tiền đặt chỗ/đặt mua/đặt cọc, tiền thanh toán (đến 100% giá trị sản phẩm bất động sản) của khách hàng. Việc Cenland giao kết thỏa thuận đặt mua với khách hàng là để thực hiện các nội dung ủy quyền này và hoàn toàn tuân thủ quy định tại Bộ luật Dân sự và pháp luật liên quan. Đồng thời, Cenland luôn thực hiện đầy đủ tất cả các nghĩa vụ quy định tại các thỏa thuận đặt mua này với khách hàng.

Cùng với đó, tại thỏa thuận đặt mua khách hàng ký với Cenland đã nêu rõ chủ đầu tư là Công ty Nam Hồng và khách hàng sẽ trực tiếp ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư Nam Hồng theo thông báo của Cenland. Khách hàng đã đọc và hiểu rõ các nội dung này trước khi đặt bút ký kết. Do vậy, khách hàng đã hoàn toàn hiểu đầy đủ các nghĩa vụ và quyền của mình tại thỏa thuận đặt mua.

Về các vấn đề liên quan đến việc hạch toán các khoản tiền thu của khách hàng và hoá đơn chứng từ: Cenland, với vai trò là đơn vị hợp tác phát triển dự án, luôn thực hiện nghiêm túc, đầy đủ các thoả thuận đã ký kết với chủ đầu tư, khách hàng cũng như các quy định về tài chính, thuế theo đúng quy định của pháp luật liên quan. Việc chuyển tiền thu của khách hàng sang chủ đầu tư, Cenland đều thực hiện theo đúng hợp đồng hợp tác ký giữa Cenland và chủ đầu tư và hoàn toàn không ảnh hưởng hay có bất kỳ trở ngại nào đối với quá trình giao dịch bất động sản của khách hàng”.

Về vấn đề này, luật sư Lê Thanh Yên thuộc Công ty Luật TNHH AMC Thiên Minh, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội nhận định: “Soi chiếu các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thấy rằng, tại thời điểm Cenland ký các thỏa thuận đặt mua với bà Hạnh ngày 29/5/2019 thì những tài sản này chưa đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được bán, vì những yếu tố sau:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Như vậy, tại thời điểm đặt mua, Công ty Nam Hồng vẫn chưa nhận được văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Ngày 27/6/2019, Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh mới ban hành Công văn số 1257/SXD-QLN về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được bán đối với chủ đầu tư là Công ty Nam Hồng.

Ngoài ra, nếu tại thời điểm đặt mua, tài sản hình thành trong tương lai theo các thỏa thuận đặt mua đã ký giữa bà Hạnh và Cenland ngày 29/05/2019 chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2015 thì chưa đủ điều kiện bán".

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin tới bạn đọc.