Dự án Khu du lịch sinh thái biển Ngân Hạnh tại xã Hoằng Tiến, tỉnh Thanh Hóa. Ảnh: Văn Thanh

Nhiều bất cập từ quá trình chấp thuận, giao và cho thuê đất

Dự án Khu du lịch sinh thái biển Ngân Hạnh do Công ty TNHH Ngân Hạnh (công ty) làm chủ đầu tư, được Thanh tra tỉnh Thanh Hóa thanh tra chuyên đề theo Quyết định số 1839/QĐ-TTTH ngày 5/5/2026 của Chánh Thanh tra tỉnh về các dự án khó khăn, vướng mắc, tồn đọng kéo dài trên địa bàn.

Trên cơ sở báo cáo kết quả của Đoàn thanh tra, kết quả thẩm định dự thảo kết luận thanh tra và hồ sơ, tài liệu do các cơ quan, đơn vị, tổ chức, cá nhân liên quan cung cấp, Chánh Thanh tra tỉnh Thanh Hóa đã kết luận nhiều nội dung đáng chú ý đối với dự án.

Theo hồ sơ, ngày 11/5/2004, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quyết định số 1535/QĐ-UB thu hồi đất tại xã Hoằng Trường, huyện Hoằng Hóa, giao cho công ty với tổng diện tích 148.960m². Công ty đã ký Hợp đồng thuê đất số 1178/HĐ-TĐ ngày 29/6/2004; được Chủ tịch UBND huyện Hoằng Hóa phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 4046/QĐ-UBND ngày 23/12/2011 và được cấp 14 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Dự án Khu du lịch sinh thái biển Ngân Hạnh do Công ty TNHH Ngân Hạnh làm chủ đầu tư. Ảnh: Văn Thanh

Năm 2019, UBND tỉnh Thanh Hóa có Văn bản số 2598/UBND-NN ngày 8/3/2019 chấp thuận chủ trương cho công ty chuyển nhượng một phần dự án, gồm Khu A và Khu B, với tổng diện tích khoảng 74.487m² cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Du lịch Đại Dương Xanh. Phần dự án còn lại do Công ty TNHH Ngân Hạnh quản lý có diện tích khoảng 68.311m², thuộc Khu C và Khu D.

Thanh tra tỉnh Thanh Hóa đánh giá, dự án đã từng bước góp phần đưa bãi biển Hải Tiến trở thành quần thể nghỉ dưỡng quy mô lớn, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách trong và ngoài nước; cải thiện môi trường đầu tư, môi trường sinh thái; góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế và tạo việc làm cho người dân địa phương.

Thanh tra tỉnh Thanh Hóa chỉ ra nhiều khuyết điểm, vi phạm trong quá trình thực hiện dự án. Ảnh: văn Thanh

Theo KLTT, trong quá trình tham mưu về chủ trương và địa điểm đầu tư, dự án không có văn bản hoặc quyết định của UBND tỉnh chấp thuận địa điểm, diện tích đầu tư. Thanh tra tỉnh Thanh Hóa xác định đây là vi phạm quy định tại khoản 3, phần II Thông tư số 2074/2001/TT-TCĐC ngày 14/12/2001 của Tổng cục Địa chính. Trách nhiệm chính được xác định thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thời kỳ 2003-2005.

Trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vị trí khu đất thực hiện dự án không nằm trong Kế hoạch sử dụng đất năm 2004 của huyện Hoằng Hóa. Theo KLTT, việc này không bảo đảm các quy định của Luật Đất đai năm 1993 về căn cứ giao đất và thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.

Đáng chú ý, UBND huyện Hoằng Hóa phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 4046/QĐ-UBND với mật độ xây dựng 40%, chưa phù hợp với quy hoạch chi tiết được Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt trước đó tại Quyết định số 1314/QĐ-CT ngày 21/4/2004.

Theo số liệu tại phần kết luận của KLTT, quy hoạch dự án được chia thành 4 phân khu, gồm: Khu A 37.149,1m²; Khu B 37.238,24m²; Khu C 37.233,9m² và Khu D 37.238,76m². Tuy nhiên, hồ sơ chưa làm rõ việc điều chỉnh diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất, đất thuê 50 năm và cơ cấu sử dụng đất giữa các phân khu so với quy hoạch được phê duyệt trước đây.

Thanh tra tỉnh Thanh Hóa cũng chỉ ra việc chưa xác định diện tích đất giao, đất thuê chênh lệch so với quy hoạch và quyết định giao đất, cho thuê đất năm 2004; từ đó, chưa xác định được phần chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước. Theo KLTT, trách nhiệm chính đối với nhóm khuyết điểm này thuộc UBND huyện Hoằng Hóa (cũ), nay là UBND xã Hoằng Tiến.

Trong việc thu hồi đất, mặc dù dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất theo quy định, nhưng chưa được UBND tỉnh quyết định cấp phép đầu tư theo quy định pháp luật. Trách nhiệm được xác định thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường, cùng UBND huyện Hoằng Hóa (cũ), nay là UBND xã Hoằng Tiến, trong giai đoạn 2003-2005.

Một góc Dự án Khu du lịch sinh thái biển Ngân Hạnh. Ảnh: Văn Thanh

Đặc biệt, UBND tỉnh Thanh Hóa đã giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với diện tích 20.000m² để xây dựng biệt thự nhằm chuyển nhượng hoặc cho thuê. Thanh tra xác định việc này không đúng đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000.

Bên cạnh đó, Hội đồng thẩm định giá đất xác định giá đất giao có thu tiền sử dụng đất cho công ty bằng giá đất ở theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định mà không thực hiện xác định giá đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

KLTT xác định thời điểm tính, phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất vào tháng 7/2005 không đúng thời điểm kê khai, nộp các khoản thu liên quan đến nhà, đất hoặc thời điểm bàn giao đất thực tế theo quy định.

Trách nhiệm đối với các khuyết điểm, vi phạm này thuộc Giám đốc, Phó Giám đốc Sở Tài chính phụ trách, Hội đồng thẩm định giá đất, các phòng và cá nhân tham mưu trực tiếp cùng các tập thể, cá nhân có liên quan thời kỳ 2004-2005.

Yêu cầu khắc phục, làm rõ trách nhiệm và nghĩa vụ tài chính

Đối với việc đầu tư xây dựng hạ tầng tại Khu D, Thanh tra xác định công ty đã đầu tư một số hạng mục công trình nhưng chưa triển khai đồng bộ, vẫn còn các hạng mục chưa được đầu tư xây dựng.

Bên cạnh đó, KLTT xác định dự án chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng đối với diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa đầu tư xây dựng, vi phạm khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai năm 2024. Trách nhiệm thuộc nhà đầu tư và các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Từ những kết luận trên, Chánh Thanh tra tỉnh Thanh Hóa kiến nghị Chủ tịch UBND tỉnh có văn bản chỉ đạo các đơn vị thực hiện những nội dung khắc phục.

Đối với Sở Tài chính, KLTT kiến nghị kiểm điểm, xử lý trách nhiệm các tập thể, cá nhân có liên quan thuộc thẩm quyền; xây dựng kế hoạch, biện pháp chấn chỉnh những khuyết điểm, vi phạm được chỉ ra. Đồng thời, hướng dẫn nhà đầu tư việc cấp giấy chứng nhận đầu tư khi dự án có thay đổi về diện tích do ảnh hưởng của dự án xử lý khẩn cấp bờ biển xã Hoằng Trường; phối hợp với Sở Nông nghiệp và Môi trường xác định lại nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất.

Chủ đầu tư được yêu cầu khẩn trương hoàn thiện hạ tầng, thủ tục đất đai và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Ảnh: Văn Thanh

Đối với Sở Nông nghiệp và Môi trường, KLTT kiến nghị tổ chức kiểm điểm, xử lý trách nhiệm các tập thể, cá nhân thuộc thẩm quyền; rà soát việc xác định nghĩa vụ tài chính khi giao đất, cho thuê đất; kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất của chủ đầu tư; kịp thời bàn giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư khi đủ điều kiện.

Sở này cũng được kiến nghị phối hợp với UBND xã Hoằng Tiến và chủ đầu tư xác định phần diện tích các công trình đầu tư công do UBND huyện Hoằng Hóa (cũ) làm chủ đầu tư, gồm kè biển, đường giao thông, và phần diện tích đất bị biển xâm thực để thực hiện trình tự, thủ tục điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định.

UBND xã Hoằng Tiến được kiến nghị chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm của các tập thể, cá nhân có liên quan tại UBND huyện Hoằng Hóa (cũ) trong việc thu hồi đất, bố trí tái định cư, phê duyệt và quản lý quy hoạch.

Nhiều đơn vị phải kiểm điểm trách nhiệm sau thanh tra ở Dự án Khu du lịch sinh thái biển Ngân Hạnh. Ảnh: Văn Thanh

Địa phương này cũng được kiến nghị khẩn trương bố trí đất tái định cư cho hộ ông Nguyễn Hữu Hoàng để thực hiện di chuyển, bàn giao đất cho nhà đầu tư; hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc tổng mặt bằng, hồ sơ cấp giấy phép xây dựng và các thủ tục điều chỉnh sau thu hồi đất theo thẩm quyền.

Đồng thời, UBND xã Hoằng Tiến phải phối hợp với các sở, ngành và chủ đầu tư xác định phần diện tích các công trình đầu tư công, phần diện tích đất bị biển xâm thực để điều chỉnh phạm vi, ranh giới dự án và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phù hợp với Quy hoạch chung đô thị Hải Tiến đã được phê duyệt; tăng cường kiểm tra việc chấp hành pháp luật về sử dụng đất, quy hoạch, đầu tư xây dựng và cấp phép xây dựng đối với dự án.