Toàn cảnh buổi hội thảo. Ảnh: TH

Thời gian gần đây, công tác quản lý đất đai ngày càng được quan tâm, cơ chế hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai đang được hoàn chỉnh để tiếp cận với cách thức quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế.

Vấn đề đưa kinh tế đất đai phù hợp với thị trường là yêu cầu cấp thiết hiện nay, do vậy cần phải xem xét giá trị tổng thể về đất đai, các phương án chính sách và quản lý cho Việt Nam nhằm khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả, hiệu suất cao cả về kinh tế, xã hội, môi trường và sửa đổi Luật Đất đai.

Tại hội thảo, các đại biểu, chuyên gia đến từ các bộ, ngành, Sở Tài nguyên và Môi trường, viện nghiên cứu và các chuyên gia quốc tế về lĩnh vực đất đai như Pháp, Nhật Bản... đã tham luận xoay quanh các vấn đề chính như: Định giá và hình thành giá đất kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về định giá đất và điều tiết giá trị tăng thêm từ đất; kinh tế học đất đai - những vấn đề cốt lõi và nội dung phục vụ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai; Cơ sở kinh tế của chính sách đất đai; Vấn đề quản lý đất công và giá đất... nhằm cải cách thực chất hệ thống tài chính đất đai, tạo cơ hội cho phát triển đất nước.

Chia sẻ tại hội thảo, đại diện chuyên gia Ngân hàng Thế giới cho rằng, giá trị của đất tùy thuộc vào việc cho phép sử dụng đất, vì vậy cần chú ý đến các kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước hoặc của chính quyền địa phương.

Tuy nhiên, vị này cũng lưu ý, định giá tài sản cần phải có bằng chứng thị trường, trong lúc đó tại Việt Nam, thị trường bất động sản chưa phát triển chín muồi, do đó Chính phủ phải coi xác định đúng giá cả của đất là một chức năng quan trọng của mình.

GS.TS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh hiện vẫn thấp hơn giá đất trên thị trường ở mức đáng kể, mặc dù Luật Đất đai đã quy định, phải phù hợp hơn với giá đất trên thị trường. Lý do chủ yếu là các địa phương cũng lo rằng các nghĩa vụ tài chính sẽ vượt quá khả năng chi trả của người dân. Cách tiếp cận này cần phải thay đổi để mọi quy định của pháp luật trở nên trật tự hơn.

Mặt khác, cách thức tính giá đất hiện nay cũng dựa vào tỷ lệ phần trăm của bảng giá đất, không phản ánh giá thuê đất trên thị trường. Trên cơ sở đó, GS Đặng Hùng Võ đề xuất khung giá đất và bảng giá đất phải xác định  phù hợp với giá trị thị trường, còn khi cần thiết thì giảm tỷ suất tính nghĩa vụ tài chính khi tính phù hợp với đời sống thực tế của người dân

Đồng thời, GS.TS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, tất cả các nước có nền kinh tế chuyển đổi, trong đó có Việt Nam đều tận dụng chưa hiệu quả nguồn lực từ đất công mặc dù cơ hội còn rất lớn. Hiện thuế đất còn thấp, giá trị đất công bị thất thoát dưới nhiều hình thức khác nhau mà chủ yếu gắn với rủi ro tham nhũng. Việc giao đất công có thu tiền hoặc cho thuê đất công trả tiền một lần ở Việt Nam đang chiếm tới 85% nguồn thu từ đất. Trong đó, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được xác định chỉ bằng khoảng 30% giá trị thị trường, điều này có ý nghĩa rất quan trọng đối với ngân sách địa phương.

Trên thực tế, so với các thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, thì chỉ có Đà Nẵng là thành phố phát triển kinh tế chỉ lấy vốn từ đất bởi Đà Nẵng đã thực hiện thành công giải pháp thu hồi cả đất kề bên hạ tầng, qua đó quy hoạch và thực hiện đấu giá đất để thu hồi lại chi phí đã đầu tư hạ tầng. Do vậy, thời gian tới, việc sửa đổi Luật Đất đai cần đặt nhiệm vụ cải cách thực chất hệ thống tài chính đất đai, vượt qua mọi thách thức, rào cản về tư duy nhằm tạo cơ hội cho phát triển đất nước.

Ông Yamashita Masayuki, Chủ tịch Hội đồng Tiêu chuẩn thẩm định, Phó Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thẩm định giá bất động sản Nhật Bản, cho biết điều cơ bản và quan trọng nhất trong việc giải quyết các vấn đề kinh tế đất đai là nắm bắt chính xác xu hướng giá đất, thu thập đầy đủ thông tin liên quan đến đất đai để làm rõ nguyên nhân biến động giá đất.

Chính vì vậy, cần cải thiện hệ thống khung giá đất và bảng giá đất. Cụ thể là nên định giá đất phù hợp theo thị trường, đồng thời có biện pháp để điều chỉnh mức gánh chịu chi phí sử dụng đất. tăng mức gánh chịu trong phạm vi biến động giá cả thông thường.

Hội thảo cũng được các đại biểu và các chuyên gia trong nước và quốc tế tham gia đề xuất giải pháp cụ thể như bổ sung quy định về Khung giá thuê đất và bảng giá thuê đất vào Luật Đất đai và Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất; thành lập Hội đồng Thẩm định định giá đất cấp Quốc gia; nghiên cứu sâu về kinh tế đất để làm cơ sở đưa ra cơ chế điều tiết... để hướng tới xây dựng khung luật, chính sách minh bạch, thống nhất về quản lý đất đai dựa trên các thể chế tài chính bền vững, phù hợp với các thông lệ chuẩn quốc tế.

TH