Năm 1998, ông Đức nhận chuyển nhượng lại từ bà Khánh diện tích đất này, sử dụng, tiếp tục nộp thuế nhà, đất. Ngày 10/8/2014, ông Đức nộp hồ sơ đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (SDĐ) và quyền sở hữu nhà ở.

Ngày 17/11/2015, UBND huyện ban hành Quyết định số 571/QĐ-UBND, nêu: Ông Đức phải nộp 50% tiền SDĐ ở cho diện tích 90 m² (còn lại là loại đất khác).

Ông Đức cho rằng, việc buộc phải nộp 50% tiền SDĐ ở là không đúng, vì thực tế ông thuộc trường hợp Nhà nước không thu tiền SDĐ vì đã nộp thuế nhà, đất hàng năm cho diện tích 300 m², nghĩa là đã nộp nhiều gấp hơn 3 lần (90 m²) đất ở đang sử dụng. Mặt khác, thời điểm bắt đầu sử dụng diện tích đất này là năm 1992 (với người chủ sử dụng đầu tiên là ông Trần  Văn Điền).

Ông Đức hỏi:

Nay, nếu tôi đề nghị ông Trần  Văn Điền xác nhận thời điểm bắt đầu SDĐ (1992) thì tôi có được hưởng quy định “không phải nộp tiền SDĐ” đối với trường hợp người SDĐ từ trước ngày 15/10/1993 không?

Ý kiến của chúng tôi:

1. Năm 1998, ông Đức bắt đầu sử dụng nhà và đất diện tích 300 m². Tại mục b khoản 1 Điều 8, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định: “Trường hợp SDĐ có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được SDĐ, thì thu tiền SDĐ như sau: Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được SDĐ theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền SDĐ”.

Tuy nhiên, kể từ Luật Đất đai 1993 trở đi, thuế nhà, đất chỉ là một trong nhiều khoản thu về đất đai; nguồn chủ yếu Nhà nước thu tài chính từ đất đai là tiền SDĐ (vậy nên mới có việc để được SDĐ, nhiều trường hợp chủ đầu tư đã phải trả “tiền tỷ” bồi thường cho một m²  “đất vàng” ở Hà Nội hay ở TP Hồ Chí Minh). Nếu chỉ mới nộp thuế nhà, đất mà chưa nộp tiền SDĐ thì cũng có nghĩa là người sử dụng "chưa nộp đủ” tiền để được SDĐ “theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993”. Bởi vậy, điều tất yếu, nay làm sổ đỏ thì người sử dụng "phải nộp thêm" tiền SDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành (Nghị định 45/2014/NĐ-CP).

Trường hợp này, nếu việc cấp giấy chứng nhận xảy ra trước ngày 1/7/2014 thì được áp dụng Nghị định  84/2007/NĐ-CP. Theo đó, người sử dụng không phải nộp tiền SDĐ trong hạn mức giao đất ở (nếu thuộc trường hợp quy định tại mục b khoản 2 Điều 16), hoặc phải nộp tiền SDĐ (nếu thuộc trường hợp quy định tại mục a khoản 1 Điều 15). Nhưng, kể từ ngày 1/7/2014, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã hết hiệu lực thi hành.

2. Năm 1992, ông Trần  Văn Điền mua của xã 300 m² nhà, đất. Tại mục a khoản 1 Điều 8, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Chính phủ quy định: “Trường hợp SDĐ có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được SDĐ thì khi được cấp giấy chứng nhận không phải nộp tiền SDĐ”.

Nếu liên tục sử dụng diện tích nhà, đất nêu trên suốt từ năm 1992 đến nay mới làm thủ tục để được cấp sổ đỏ thì ông Điền “không phải nộp tiền SDĐ” theo quy định này.

Nhưng với ông Nguyễn Văn Đức thì lại khác: Năm 1998, ông Đức mới nhận chuyển nhượng nhà, đất, rõ ràng không thuộc “trường hợp SDĐ có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993”, nên đương nhiên không được hưởng quy định “không phải nộp tiền SDĐ”.

Luật gia, Nhà báo Nguyễn Chấn