Hiện nay, khung giá đất của Nhà nước không “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường". Ảnh: NL

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 18, Điều 113, Điều 114, Luật Đất đai 2013, sao cho đảm bảo thực hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" theo Điều 112 Luật Đất đai 2013. Theo đó, Chính phủ không ban hành khung giá đất, mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm và quyết định ban hành bảng giá đất.

Theo HoREA, căn cứ những điều luật trên thì giá đất phải do Nhà nước ban hành và mức giá đất do cấp tỉnh ban hành phải căn cứ vào khung giá đất của Nhà nước. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước ban hành hiện nay không phù hợp với thực tế và điều này trái với Điều 112 Luật Đất đai 2013.

Tại TP Hồ Chí Minh, 3 tuyến đường: Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) sau khi đã vận dụng tột khung thì chỉ có giá 162 triệu đồng/m²; nếu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất khu vực 1 (cao nhất) là 1,2 lần, UBND TP Hồ Chí Minh điều chỉnh giá đất (hệ số k) thì giá đất ở của 3 con đường này cũng chỉ là 194,4 triệu đồng/m², trong khi đó thực tế giá đất thị trường trên 1 tỷ đồng/m^2.

Ngoài ra, còn dẫn đến một vấn đề bất hợp lý nữa, đó là cách tính tiền sử dụng đất đối với các vị trí nhà trong hẻm, nếu căn cứ theo các Điều 18, 113, 114 Luật Đất đai, thì mức nộp tiền sử dụng đất của những vị trí này, trong thời điểm hiện nay cao hơn nhiều so với cách tính giá đất trong hẻm năm 2014 (trước khi Luật Đất đai 3013 có hiệu lực).

Bên cạnh đó, HoREA còn kiến nghị, thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho" trên thị trường bất động sản. Phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực. 

Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn từ 5 - 30 ngày; nhưng trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án vẫn còn mất rất nhiều thời gian (trung bình mất từ 1 - 3 năm), làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở. 

Hiện nay, theo Thông tư Liên tịch số 87/2016/TT-TTLT-BTC-BTNMT và Thông tư Liên tịch số 88/2016/TT-TTLT-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường thì quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án rất nhiêu khê. Trước đây, Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định, thẩm định giá đất dự án; hiện nay lại chia thành 2 công đoạn do hai sở quản lý, nhưng trên thực tế chưa có sự phối hợp ăn ý, đồng bộ.

Do vậy, đề nghị giao Sở Tài chính là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất; chuẩn bị nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất TP xem xét quyết định giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất dự án; cho phép chủ đầu tư dự án được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất TP khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình và được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp…

HoREA còn đề nghị, phải thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, như UBND TP Hồ Chí Minh đã trình Chính phủ trước đây, “về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10 - 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”. 

Việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay; doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án; Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Căn cứ những vấn đề nêu trên, HoREA kiến nghị, bổ sung Khoản 2 (mới) vào Điều 107 Luật Đất đai, như sau: "2. Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành"; và đề nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần" tại Điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi Điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Nghiêm Lan