Ông Nguyễn Duy Nhị và vợ là bà Chu Thị Hồng mua nhà theo Nghị định 61/CP và ngày 22/9/2005, được UBND quận Hai Bà Trưng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Do ông Nhị không để ý, đã “ký đại” khi nhận “sổ đỏ”; sau này mới biết là nhầm lẫn "râu ông nọ, cằm bà kia": Thực tế gia đình ông Nhị sử dụng 22,1m² nhà đất nhưng trên Giấy chứng nhận lại ghi 19,4m². Còn gia đình ông Tước đã làm thủ tục mua nhà theo Nghị định 61/CP cách đây hàng chục năm; hồ sơ đã được Xí nghiệp Quản lý Nhà của quận tiếp nhận, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận. Từ đó đến nay, việc sử dụng nhà của gia đình ông Nhị diễn ra liên tục, bình thường; tường ngăn tạo ranh giới giữa hai nhà từ thời điểm hộ ông Nhị được cấp GCN đến nay không thay đổi, không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề.

Ông Nhị hỏi: Gia đình tôi muốn đổi Giấy chứng nhận để ghi lại cho đúng với thực tế sử dụng (22,1m²) thì có được không? Có người nói để làm được việc này, tôi phải nộp chênh lệch tiền sử dụng đất đối với diện tích dôi ra (22,1m² - 19,4m²) quy định tại Nghị định 34/2013/NĐ-CP (thay thế Nghị định 61/CP), với giá đất tăng lên tới… 11 lần. Có đúng như vậy không?

Ý kiến của chúng tôi

Năm 2005, ông bà Nguyễn Duy Nhị - Chu Thị Hồng được UBND quận Hai Bà Trưng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà có nghĩa là vợ chồng ông đã mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước; mong muốn của ông được cấp đổi GCN với mục đích ghi lại diện tích nhà cho đúng với thực tế sử dụng là vấn đề “phát sinh” sau khi ông đã được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, Nghị định 34/2013/NĐ-CP (thay thế Nghị định 61/CP) không điều chỉnh những vấn đề “phát sinh” cần đến sự “can thiệp” của Nhà nước đối với người đã mua nhà và đã được cấp Giấy chứng nhận. Những vấn đề này được quy định tại các văn bản khác.

1. Ông Nhị có thuộc trường hợp được “cấp đổi” Giấy chứng nhận; thủ tục thế nào?

Căn cứ Điều 76 Nghị định số 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ thì người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thuộc trường hợp được cấp đổi Giấy chứng nhận do “đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất” (mục c khoản 1).

Về thủ tục, Nghị định này quy định: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận; Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… (Khoản 2, Khoản 3 Điều 76 ).

2. Ông Nhị có phải nộp chênh lệch tiền sử dụng đất đối với diện tích sử dụng thực tế nhiều hơn so với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận?

Tại Khoản 5 Điều 98, Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Luật gia, Nhà báo Nguyễn Chấn