Tòa nhà Keangnam lình xình vì kiện cáo. Ảnh: Trà Vân

Nhiều văn bản “đá” nhau

Văn bản ban hành thiếu tính khả thi của các bộ, ngành, địa phương trong thời gian qua đã cho thấy quy trình ban hành văn bản, quy trình kiểm soát văn bản, quy phạm pháp luật đã và đang có nhiều vấn đề và còn nhiều lỗ hổng.

Từ năm 2011 đến nay liên tục diễn ra các vụ khiếu nại, khiếu kiện giữa người mua căn hộ với chủ đầu tư các khu chung cư: Keangnam, CT3 Hoàng Quốc Việt, Lê Văn Lương (Hà Nôi)...  do chủ đầu tư tính cả diện tích tường chịu lực, hộp kỹ thuật vào diện tích sử dụng riêng của căn hộ.

Gia đình bà Đỗ Thị Bảo Quyên, căn hộ 610, tòa nhà Keangnam, ngoài 4 hộp kỹ thuật do vị trí ở tầng thấp nên căn hộ bao gồm 2 cột và tường chịu lực khá lớn, thậm chí chiếc hộp kỹ thuật chiếm gần 1/3 diện tích của căn hộ. “Tôi mua căn hộ này là 118,75m2 khi trả hết tiền rồi thì tôi được quyền sở hữu nó. Thế nhưng, sau khi đo lại tôi bị thiệt 15m2, với giá mua là 2.700 USD/m2. Nếu tính theo tỷ giá năm 2008, tôi bị mất khoảng 700 - 800 triệu đồng" - bà Quyên nói.

Căn nguyên của những khiếu nại liên quan đến các căn hộ chung cư bắt đầu từ Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Theo đó, Thông tư này có nội dung quy định 2 cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán là tính kích thước thông thủy hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia tách căn hộ. 

Đồng thời, tại Công văn số 124 ngày 21/12/2010 của Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) và Công văn 397 ngày 7/11/2013 của Thanh tra Bộ Xây dựng thì, phải tính từ diện tích sàn, tim tường, tức là phần sở hữu riêng không phải chịu diện tích sở hữu chung như cột, tường chịu lực... Đương nhiên, chủ đầu tư luôn chọn cách tính từ tim tường để có lợi cho mình. Còn, người mua nhà phải chịu thiệt đơn, thiệt kép từ việc phân định thiếu rõ ràng giữa phần diện tích chung và diện tích riêng của căn hộ.

Người mua nhà thiệt đơn, thiệt kép vì cách tính diện tích của chủ đầu tư. Ảnh: Vietnam+

“Ngoài việc đã bị thiệt về diện tích sử dụng, chúng tôi còn bị thiệt về phí sử dụng căn hộ. Hàng tháng chúng tôi vẫn phải đóng tiền phí dịch vụ theo diện tích m2, tôi phải trả cả những phần diện tích chung, những phần diện tích không được sử dụng mà vẫn phải trả tiền gây bức xúc cho các hộ dân”, anh Nguyễn Nam, cư dân tòa nhà Keangnam nói.

Như vậy, chính Thông tư 16, Công văn 124 và Công văn 397 từ  Bộ Xây dựng đã hợp pháp hóa cách tính diện tích của các chủ đầu tư. Đồng thời, khơi nguồn tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư trong một thời gian dài.

“Quy định về việc cho phép tính diện tích từ tim tường đến tim tường trong cách đo căn hộ của Thông tư 16 trái với tinh thần của Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49 của Nghị định 71. Phương pháp đo diện tích sàn như thế này, theo quan điểm của tôi nó nảy sinh nhập nhèm giữa cái chung và cái riêng”, ThS Nguyễn Quốc Việt, giảng viên Đại học Quốc gia Hà Nội phân tích.

3 năm sau khi Thông tư 16 được thực hiện thì ngày 30/12/2013, Cục Kiểm tra Văn bản Quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) ra tiếp Công văn số 382 gửi Bộ Xây dựng yêu cầu kiểm tra xử lý nội dung chưa phù hợp với pháp luật của Thông tư 16 và Công văn số 124. Mặc dù vẫn khẳng định Thông tư 16 không sai, nhưng ngày 20/2/2014, Bộ Xây dựng lại ban hành Thông tư 03 sửa đổi Điều 21 của Thông tư 16. Theo đó, các chủ đầu tư khi bán căn hộ phải tính diện tích theo phương pháp thông thủy không tính hộp kỹ thuật, tường bao. Nhưng thực tế, ngay cả khi Thông tư 03 ra đời, vẫn chưa giải quyết hết tận gốc, bởi các hợp đồng đã ký từ năm 2010 trở về trước không được hồi tố, thì quyền lợi của người mua vẫn còn bỏ ngỏ?

Điều đáng nói, những văn bản như kiểu Thông tư 16 không phải là hiện tượng cá biệt. Thực tế, tình trạng ra văn bản sai rồi thu hồi sửa chữa, văn bản thiếu tính khả thi vẫn liên tục diễn ra. 

Lỗi do kỹ thuật...

 Ngoài nguyên nhân về trình độ năng lực của những người soạn thảo, công tác giám sát văn bản pháp luật hiện đang bị buông lỏng. Ví dụ, quy định xử phạt người đội mũ bảo hiểm không đạt chuẩn, khi Ủy ban An toàn Giao thông Quốc gia vào cuộc kiểm tra thì số mũ bảo hiểm không đạt chuẩn tới 70% lưu hành phổ biến. Thay vì siết chặt quản lý thì cơ quan chức năng lại xử phạt người tiêu dùng khi họ tham gia giao thông.

Nghị định số 40/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Điều 34 quy định về xem xét xử lý trách nhiệm đối với người, cơ quan ban hành văn bản trái pháp luật. Nhưng, đến nay, dường như chưa có ai bị xử lý hoặc bồi thường trách nhiệm một cách nghiêm túc đúng quy định của pháp luật về hành vi tham mưu sai, ban hành văn bản sai.

“Tôi chưa bao giờ thấy Chính phủ hay bộ, ngành báo cáo xử lý kỷ luật hay trách nhiệm những người ban hành văn bản sai. Mà thậm chí có một số bộ, ngành có lúc còn bảo là do lỗi kỹ thuật, có lúc bảo do đánh máy, do văn thư. Tôi cho rằng, cách quy trách nhiệm không nghiêm dẫn đến việc người làm tốt, cũng như người làm chưa tốt...”, bà Lê Thị Nga, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của Quốc hội bày tỏ.

Thẩm quyền luôn đi đôi với trách nhiệm, nhưng có vẻ như các văn bản ban hành sai, không khả thi, vấn đề trách nhiệm đã bị xem nhẹ. Làm sai, nhưng không bị xử lý khiến văn bản có dấu hiệu trái pháp luật hàng năm không giảm mà còn tăng cả về số lượng, mức độ ảnh hưởng và phi thực tế. Một văn bản bị thu hồi không chỉ gây lãng phí về tiền ngân sách mà còn làm xáo trộn đời sống của người dân và doanh nghiệp.

 Theo báo cáo của Bộ Tư pháp tại kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa 13 đã có 312 văn bản quy phạm pháp luật sai. Trong 2 năm có 186 văn bản sai căn cứ pháp lý, 64 văn bản sai hiệu lực, 11 văn bản sai thẩm quyền, và 54 văn bản sai về nội dung.

Trà Vân