Quy định về bảo lãnh BĐS được kỳ vọng sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường này nhưng có thể làm gia tăng giá nhà? Ảnh: Quang Đông

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, quy định bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai sẽ rất khó khả thi trên thực tế, do không phù hợp với thị trường BĐS trong thời điểm hiện tại?

Chủ đầu tư hay khách mua nhà phải chịu phí bảo lãnh?

Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 quy định, chủ đầu tư D.A BĐS trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NH thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Trong trường hợp, chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê có yêu cầu thì NH bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Nói một cách dễ hiểu hơn, tất cả các D.A bán hàng ra thị trường dưới hình thức hình thành trong tương lai đều phải mua bảo lãnh trách nhiệm của NH cho người mua nhà. NH sẽ trả tiền cho người mua nhà nếu D.A không thực hiện như cam kết. Đây là quy định được đánh giá là sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng D.A treo, D.A không biết đến ngày nhận nhà.

Tuy nhiên, một câu hỏi được đặt ra khi Luật Kinh doanh BĐS đi vào thực tiễn, thì ai sẽ là người bỏ tiền ra để tham gia bảo lãnh NH cho BĐS, chủ đầu tư xây dựng công trình hay chính khách hàng? Tại phiên họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 5, Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Nguyễn Văn Nên cho biết, phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư  D.A trả cho NH, mức độ cao hay thấp phụ thuộc vào năng lực, uy tín của chủ đầu tư D.A và sẽ được tính vào giá bán, giá cho thuê mua nhà ở. Hiện nay NH Nhà nước Việt Nam đang dự thảo văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn những nội dung liên quan của Luật và gửi lấy ý kiến của các cơ quan, tổ chức liên quan, trong đó có nội dung về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Liệu có khả thi?

Cho đến nay, vẫn chưa rõ mức phí bảo lãnh NH thu sẽ là bao nhiêu đối với các chủ đầu tư D.A. Song các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đều cho rằng, nếu phí bảo lãnh BĐS được đưa vào thực tế sẽ tạo thêm gánh nặng của chủ đầu tư khi thực hiện D.A? Và gánh nặng đó sẽ được các chủ đầu tư đẩy về phía người mua khiến giá nhà sẽ tăng. Đơn cử, mỗi mét vuông nhà chung cư, chủ đầu tư dự định bán với giá 30 triệu đồng/m2, nếu phí bảo lãnh NH thu ở mức 2%, thì mỗi mét vuông căn hộ sẽ tăng khoảng 600 nghìn đồng, tức giá bán sẽ là 30,6 triệu đồng/m2.

Nhìn nhận về quy định phí bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai quy định tại Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi lần này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho rằng, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến việc thực hiện quy định này khó khả thi. Bởi lẽ, chuyện mua bán BĐS là do quan hệ dân sự giữa người dân và doanh nghiệp. Nhà nước không cần can thiệp vào quan hệ mua bán này. Nếu người dân đã đặt niềm tin vào uy tín và năng lực của doanh nghiệp thì việc áp dụng mức phí bảo lãnh là không cần thiết.

Hiện cho đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có bất kỳ NH nào khẳng định mức phí bảo lãnh là bao nhiêu. Mức phí thấp thì không NH nào “mặn mà” đứng ra bảo lãnh. Còn mức phí cao thì sẽ đội vào giá thành sản phẩm và cuối cùng chính người mua lại là người phải gánh chịu.

Một nguyên nhân nữa, theo ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, quy định bảo lãnh BĐS sẽ giúp cho những doanh nghiệp giàu có, những doanh nghiệp có tên tuổi, thậm chí những doanh nghiệp là “sân sau” của NH có nhiều lợi thế hơn. Trong khi đó, những doanh nghiệp vừa và nhỏ, không có sự hỗ trợ lại rơi vào thế khó phát triển và cạnh tranh trên thị trường.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cũng cho rằng, đây là một chế định mới làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà người tiêu dùng phải gánh chịu. Chế định này có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro của người tiêu dùng khi mua BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, lại chưa phân biệt được doanh nghiệp tốt với doanh nghiệp không tốt, mà bắt buộc tất cả doanh nghiệp đều phải thực hiện, làm tăng chi phí và giá bán.

Còn theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, bảo lãnh là quy định cần thiết để góp phần giảm nguồn cung ảo cũng như những D.A mà trên thực tiễn sẽ khó hoàn thành hoặc có độ trễ dài. Hơn nữa, hiện hàng tồn kho vẫn còn nhiều, nên chủ trương của Chính phủ là không khuyến khích việc bán nhà hình thành trong tương lai, tránh tình trạng thừa cung trong thời gian tới.

Quy định về bảo lãnh trong hoạt động mua bán BĐS hình thành trong tương lai được kỳ vọng sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường BĐS, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Trên thực tế, các cơ quan chức năng quản lý cũng cần có các văn bản hướng dẫn thi hành mang tính ứng dụng cao, tháo gỡ những khó khăn trên thực tế mà doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang gặp phải, có như vậy, quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS mới thực sự “sống” trong các giao dịch.

Bình An