Các dữ liệu báo cáo tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản cho thấy hàng tồn kho không phải “của nợ”, thực chất lại là của để dành, hứa hẹn sự bùng nổ về lợi nhuận cho các quý tiếp theo. Ảnh: VGP.

Theo thống kê, tới cuối tháng 6/2025, lượng hàng tồn kho của hơn 100 doanh nghiệp bất động sản niêm yết và giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam đạt mức cao nhất từ trước tới nay là hơn 531.000 tỷ đồng, tăng 11% so với cuối năm 2024.

Thông tin này khiến không ít nhà đầu tư lo lắng vì hàng tồn kho nhiều được xem như “hàng ế”. Tuy nhiên, điều này chỉ có thể đúng với nhiều loại hàng hóa vật chất như hàng tiêu dùng, vật liệu xây dựng,…

Với những mặt hàng này, hàng tồn kho tăng thể hiện hoặc hàng hóa bị ế hoặc doanh nghiệp nhập hàng lớn hơn tốc độ tiêu thụ. Ngoài ra, những mặt hàng này đòi hỏi chi phí kho vận rất cao, gây áp lực lên dòng vốn.

Tuy nhiên, bất động sản lại là hàng hóa đặc thù. Các dữ liệu báo cáo tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản cho thấy hàng tồn kho không phải “của nợ”, thực chất lại là của để dành, hứa hẹn sự bùng nổ về lợi nhuận cho các quý tiếp theo.

Hàng tồn kho tăng, hoạt động bán hàng bùng nổ

Là một trong những ông lớn trong làng bất động sản, Công ty Cổ phần Vinhomes chứng kiến hàng tồn kho tăng mạnh. Tại ngày 30/6/2025, chỉ tiêu này lên đến 80.555 tỷ đồng, tăng 25.859 tỷ đồng, tương đương 47,3% so với cuối năm 2024. Đây là tốc độ tăng rất mạnh.

Trong đó, chỉ tiêu bất động sản để bán đang xây dựng chiếm tỷ trọng cao nhất, đạt 57.750 tỷ đồng, tăng 19.177 tỷ đồng, tương đương 49,7%. Giá trị này chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển dự án Khu đô thị sinh thái Dream City (Vinhomes Ocean Park 2), dự án Khu đô thị Đại An (Ocean Park 3), dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Golden City, Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh, Vinhomes Green City và một số dự án khác.

Sẽ là tiêu cực nếu đi cùng với việc hàng tồn kho tăng và hoạt động bán hàng giảm. Tuy nhiên, điều này không xảy ra với Vinhomes. Tại Vinhomes, trong khi hoạt động xây dựng được dồn nguồn lực thì bán hàng cũng cho thấy tín hiệu rất khởi sắc.

Cần phải nhấn mạnh rằng hoạt động bán hàng không chỉ được thể hiện qua con số doanh thu mà thể hiện rõ nhất qua chỉ tiêu “người mua trả tiền trước” vì tính chất đặc thù của ngành bất động sản. Trong khi các hàng hóa khác, doanh thu được ghi nhận ngay sau khi ký hợp đồng mua hàng thì với bất động sản, sau khâu này, tiền chưa được ghi nhận vào doanh thu mà chỉ là “người mua trả tiền trước”. Sau khi chủ đầu tư bàn giao nhà, “người mua trả tiền trước” được kết chuyển thành doanh thu.

Tại Vinhomes, trong nửa đầu năm 2025, chỉ tiêu người mua trả tiền trước bùng nổ.

Theo đó, hồi cuối quý 2/2025, người mua trả tiền trước dài hạn tăng 4.849 tỷ đồng, tương đương 78,7% lên 11.008 tỷ đồng; người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng 7.657 tỷ đồng, tương đương 19% lên 47.550 tỷ đồng.

Trong khi đó, hàng tồn kho tại Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long lại tích cực theo hướng khác. Nửa đầu năm 2025, Nam Long ghi nhận hàng tồn khi vẫn ở mức cao 17.902 tỷ đồng. Thế nhưng, trong kỳ, công ty nỗ lực bàn giao nhà cho khách hàng nên doanh thu tăng đột biến, tăng 1.607 tỷ đồng, tương đương 352% so với cùng kỳ năm trước.

Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Taseco (Taseco Land) cũng ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh, tăng 3.657 tỷ đồng, tương đương 89,7% lên 7.736 tỷ đồng. Cùng với đó là người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng 132%.

Của để dành, hứa hẹn bùng nổ lợi nhuận

Có thể thấy, song hành cùng hàng tồn kho tăng là hoạt động bán hàng có nhiều bứt phá. Đó là tín hiệu tích cực. Nhưng không chỉ có vậy, khi hoạt động bán hàng tốt mà phần lớn vẫn “nằm” ở chỉ tiêu người mua trả tiền trước thì đây là của để dành, hứa hẹn doanh nghiệp bùng nổ lợi nhuận trong tương lai gần.

Tại Vinhomes, vào thời điểm cuối quý 2/2025, chỉ tiêu người mua trả tiền trước (bao gồm cả ngắn hạn và dài hạn) đạt tới 58.951 tỷ đồng. Đây là số tiền mà khách hàng đã nộp vào tài khoản công ty. Cho đến khi chủ đầu tư giao nhà, số tiền này sẽ được ghi nhận là doanh thu. Cần phải biết doanh thu nửa đầu năm 2025, doanh thu của Vinhomes là 34.673 tỷ đồng. Nếu Vinhomes sớm bàn giao, doanh thu của công ty sẽ bùng nổ từ đó mang lại lợi nhuận khủng.

Đây không phải là dự báo mà là điều mới được Nam Long chứng minh. Với khối của để dành trước đó, trong nửa đầu năm 2025, khi chỉ tiêu người mua trả tiền trước được kết chuyển vào doanh thu, doanh thu Nam Long tăng vọt, giúp lợi nhuận sau thuế tăng 112 tỷ đồng, tương đương 118% lên 208 tỷ đồng.