Sở Xây dựng TP HCM khẳng định thành phố đẩy mạnh khuyến khích, kêu gọi nhà đầu tư tham gia vào phân khúc nhà ở thu nhập thấp. ảnh: TM

Đất nền tăng tới 70% trong vài tháng

Số liệu thống kê từ Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA Việt Nam cho biết, giá đất nền ở một số khu vực tại TP HCM tăng nóng trong những tháng gần đây. Tại quận 2, giá đất nền tăng từ 15 - 20%, quận Bình Chánh tăng 66%, gần Quốc lộ 13 tăng tới 70%.

Tại hội thảo về giá bất động sản tăng thực hay ảo và giải pháp, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam thừa nhận giá đất nền TP HCM đang tăng nóng tại một số quận, huyện. Nguyên nhân có thể kể đến là việc đẩy giá của một số đầu nậu và thành phần môi giới. Tuy nhiên, xét ở góc độ người tiêu dùng, nhu cầu nhà ở của người dân là có thật. Với dân số 10 triệu người tại TP HCM, ông Khương ước tính có khoảng 2 đến 3 triệu người là dân tỉnh, thành phố khác đổ về. Chưa kể, nhiều hộ gia đình tách hộ hoặc gia tăng số lượng thành viên, do đó nảy sinh nhu cầu mua nhà, đất để ở.

Một nguyên nhân khác ông Khương chỉ ra là trong quá khứ, tiền tiết kiệm nhàn rỗi, người dân gửi ngân hàng hoặc mua vàng. Tuy nhiên, thời gian gần đây, người dân bắt đầu chuyển qua mua bất động sản làm của để dành nên cũng phát sinh nhu cầu mua bán tăng cao.

Ở vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển Nhà - Sở Xây dựng TP HCM cho biết, việc người dân đổ dồn về hướng quận 2, quận 9 để mua đất nền là có thật. Việc đổ dồn này là có lý do, trước hết là hạ tầng kỹ thuật, giao thông ngày càng hoàn thiện. Các tuyến đường cao tốc Sài Gòn - Long Thành - Dầu Giây đã xong, Bến Lức - Long Thành đang chờ hoàn thiện. Các tuyến đường Metro số 1 đến Thủ Đức, Bình Dương đang được thực hiện, các dự án sân bay, cầu cảng cũng đang được xúc tiến.

Ở tầm vĩ mô, kinh tế vĩ mô tương đối ổn định, nền kinh tế thành phố tiếp tục tăng trưởng, thu nhập người dân tốt hơn nên nhu cầu tạo lập chỗ ở mới tốt. Nhu cầu nhà ở thấp tầng là có thật.

Song có một thực tế, thời gian qua chung cư cao tầng ở TP HCM, Hà Nội và đặc biệt là ở TP HCM xảy ra hỏa hoạn như chung cư Carina khiến tâm lý người dân e ngại, không còn muốn sống ở chung cư. Ngoài ra, các dự án nhà ở thương mại, chung cư và nhà ở liền kề thấp tầng gần trung tâm có mức giá không phải ai cũng mua được. Người dân có xu hướng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở những mảnh đất có diện tích nhỏ, ví dụ chừng 50m² và giá thành thì rẻ hơn dự án nhà ở thương mại.

Nhiều chuyên gia cho rằng, giá đất đang sốt và tăng nóng là một thực tế không thể phủ nhận. Theo ông Khương, thu nhập bình quân đầu người ở TP HCM tương đương 2.000 - 2.500USD/người/năm, trong khi tốc độ tăng trưởng bất động sản tăng đến 60 - 70% là không hợp lý. Lãi suất ngân hàng cao, thu nhập bình quân đầu người thấp, giá nhà thì quá cao. Nếu với mức thu nhập bình quân này, để mua căn hộ 1,5 tỉ đồng thì người dân phải mất 20 năm mới trả hết nợ ngôi nhà.

Tiến sĩ Bùi Quang Tín, Giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight cho rằng: Một sản phẩm tăng giá vượt quá 15-17%/năm là tăng nóng, vượt quá khả năng tạo ra thu nhập của thị trường, sức lao động của xã hội. Giá hiện nay là ảo khi thông tin không thực tế, không xác thực với quy hoạch của Nhà nước.

Đại diện Sở Xây dựng TP HCM nhận định việc tăng giá đất theo tiến độ chung của công trình đô thị là có cơ sở và tăng khoảng 2 - 5% theo tiến độ là phù hợp nhưng tăng tới 70% là bất thường. Do đó, người tiêu dùng cần hết sức thận trọng khi giao dịch mua bán đất, cần nhìn nhận đúng giá trị của sản phẩm sẽ mua.

Siết tín dụng, chuẩn bị quỹ đất sạch phát triển dự án

Để giảm thiểu đầu cơ, Giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight cho biết, trên 70% dòng vốn tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản thời gian vừa qua. Ngân hàng cũng đã đáp ứng nguồn vốn trung dài hạn vào bất động sản. Tuy nhiên, sắp tới các ngân hàng sẽ hạn chế nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Đồng thời, tỷ lệ rủi ro cho vay bất động sản cũng được tăng từ 150% lên 250% theo quy định của Thông tư 06. Như vậy, dòng vốn sẽ được siết lại.

Ông Sử Ngọc Khương cho biết, để hình thành một đơn vị nhà ở (một căn hộ), giá đất chiếm từ 40-60%. Như vậy, nếu giải quyết được chi phí đất thì sẽ có sản phẩm hợp túi tiền cho người dân. Đồng thời, nếu không có giải pháp hỗ trợ nguồn vốn, chi phí đất cũng như thủ tục cho chủ đầu tư thì khả năng tạo ra sản phẩm rất khó vì từ khi có ý tưởng đầu tư đến tạo ra sản phẩm kéo dài từ 3 - 5 năm.

Còn đại diện Sở Xây dựng TP HCM khẳng định, TP HCM đẩy mạnh khuyến khích, kêu gọi nhà đầu tư tham gia vào phân khúc nhà ở thu nhập thấp. Chủ đầu tư được quyền sử dụng đất nên chi phí đầu tư thấp hơn và thành phẩm tạo ra cũng có giá thành thấp hơn. Nhưng đầu tư hình thức nhà ở xã hội hay cho thuê đều cần vốn lớn mà thời gian thu hồi lâu khoảng trên 15 năm khiến các nhà đầu tư chưa mặn mà.

Thời gian tới, Sở Xây dựng sẽ nghiên cứu, đề xuất với TP chuẩn bị đất sạch có sẵn cận các tuyến metro, các khu giao lộ lớn vùng ven để cho doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà cho thuê dài hạn với giá tốt, đáp ứng nhu cầu cho người ở thật. Khi tham gia thì nhà đầu tư chỉ bỏ vốn để xây dựng, quản lý mà không mất chi phí đất.

Trong kế hoạch chung, TP HCM sẽ phát triển quỹ nhà ở tăng thêm 40 triệu m2 sàn giai đoạn 2016 - 2020, đồng thời mục tiêu đến 2020 đạt 19,5m²/người. Trong đó, nhà ở xã hội được triển khai đầu tư với quy mô khoảng 44.000 căn hộ, tổng diện tích đất 135ha, còn nhà ở thương mại sẽ phát triển theo nhu cầu thị trường.

Trà My