Thị trường bất động sản ven biển: Nhiều bất ổn khi "vàng thau" còn lẫn lộn

Cập nhật: 15/03/2019 14:42

(Thanh tra)- Tốc độ phát triển phi mã của hàng trăm dự án du lịch nghỉ dưỡng ven biển đã tạo ra nguồn cung dồi dào cho thị trường bất động sản có giá trị cao có cơ hội… tỏa sáng. Nhiều khách hàng đã chấp nhận “trả” trước tiền tỷ với mong muốn làm chủ biệt thự biển hay còn gọi là condotel, hay căn hộ gần biển kết hợp kinh doanh có tên là shophouse. Nhưng điều đáng lo là hàng loạt bất thường về pháp lý của các sản phẩm này đang tạo ra nguy cơ khách hàng sẽ… “cầm dao đằng lưỡi”.

Thị trường bất động sản ven biển: Nhiều bất ổn khi "vàng thau" còn lẫn lộn
Khách hàng đã có tranh chấp về hợp đồng condotel tại đảo Phú Quốc, ảnh chụp từ tầng 15 của Bimgroup xuống hiện trạng dự án tại xã Dương Tơ. Ảnh: GM

Mập mờ pháp lý

Đến thời điểm này, quy định chung của pháp luật vẫn không thừa nhận pháp lý của condotel, shophouse. Lý do chính là quyền sử dụng đất của các dự án du lịch biển kết hợp kinh doanh bất động sản đều là đất thương mại dịch vụ, không phải là đất ở nên không đủ điều kiện để hình thành đơn vị ở để có thể cấp quyền sử dụng đất ở cho cá nhân đối với condotel, shophouse. Hay nói khác hơn, dù khách hàng có chi ra hàng chục tỷ đồng để ký hợp đồng theo các điều khoản được thống nhất với chủ đầu tư hay doanh nghiệp phân phối cấp 1, thì quyền lợi mà khách hàng nhận được chỉ tương đương với khách du lịch nghỉ dưỡng dài ngày tại chính căn hộ siêu sang ven biển của mình.

Thế nhưng điều này đã không được chủ đầu tư thông báo đầy đủ với khách hàng mà thay vào đó một đội ngũ tiếp thị hùng hậu đã “mạnh miệng” cam kết rằng dự án đều đã có sổ đỏ, có giấy phép xây dựng, đang triển khai xong phần thô… để sau đó khách hàng sẽ xuống tay ký vào hợp đồng hợp tác đầu tư, có thời điểm nộp tiền cụ thể. Điều bất thường nhất là điều kiện bất khả kháng khi hợp đồng vô hiệu lại được đề cập rất chung chung, không rõ trách nhiệm bồi thường thuộc về chủ đầu tư.

Nhận định về câu chuyện pháp lý này, luật sư Phạm Tấn Thuấn, Văn phòng luật sư Quốc Tuấn cho rằng: Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2015, Luật Du lịch, Luật Xây dựng, cùng tất cả các văn bản hướng dẫn đều không quy định về sản phẩm condotel, shophouse. Vì vậy, sản phẩm này không đủ điều kiện để giao dịch, chuyển nhượng, mua bán vì thiếu cơ sở pháp lý. Điều này sẽ tạo ra hàng loạt hệ lụy xấu cho khách hàng, còn cơ quan quản lý Nhà nước thì vẫn loay hoay tìm giải pháp xử lý khi phát sinh mâu thuẫn tại các dự án vì hầu như các hợp đồng đều có các điều khoản chung chung, không phản ánh đúng bản chất khách quan của diện tích đất được cơ quan chức năng giao cho chủ đầu tư thực hiện sản phẩm condotel, shophouse.

Nếu tính đúng, tính đủ thì tại các địa phương có bờ biển đẹp đều ken dày các dự án đủ hình đủ dạng, đủ thành phần đầu tư, kể cả những doanh nghiệp từ làm muối, nuôi tôm cũng nhảy vào kinh doanh condotel, shophouse. Đã có thời điểm khi thị trường bất động sản nóng lên thì dòng tiền đã cuồn cuộn “chảy” vào khu vực này một cách không thể kiểm soát, ngay cả khi hồ sơ pháp lý của dự án vẫn thể hiện là đất thương mại dịch vụ, hạ tầng chưa hoàn chỉnh, thậm chí công tác bồi thường, giải tỏa vẫn chưa xong… thì vẫn có những hợp đồng góp vốn tiền tỷ được ký ngay trong ngày, rồi sang hôm sau lại được “nhượng” lại cho khách hàng khác với số tiền chênh lệch không nhỏ.

Cần công khai sai phạm  

Là địa phương có nhiều dự án bất động sản du lịch biển, trong đó đảo Phú Quốc là nơi có hàng trăm dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư tại 20 khu vực bờ biển, thời gian qua các vị lãnh đạo UBND tỉnh Kiên Giang đã có nhiều chỉ đạo để chấn chỉnh hiện tượng bán sản phẩm không minh bạch, hạn chế việc thất thu thuế cho ngân sách.

Ngay trong quý I/2018, trước khi Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra công tác quy hoạch, quản lý sử dụng đất, bảo vệ môi trường, thì Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang Phạm Vũ Hồng đã yêu cầu cơ quan quản lý Nhà nước các cấp phải kiểm tra hiện tượng một số chủ đầu tư tại khu vực biển bãi Trường, thuộc địa bàn xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, đã tiến hành chuyển nhượng, cho khách hàng góp vốn sản phẩm condotel, shophouse sai quy định.

Trong năm 2008, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng đã tiến hành thanh tra các đại dự án biệt thự biển tại Phú Quốc để chấn chỉnh sai phạm trong quy hoạch, xây dựng tại khu vực này. Ngoài ra, Kiểm toán Nhà nước cũng đang tiến hành kiểm toán việc chấp hành quy định về tiền sử dụng đất đối với các khu đất ven biển được chuyển đổi thành dự án du lịch biển kết hợp căn hộ tại đảo Phú Quốc.

Trước đó, giữa năm 2017 khi nhận thấy nhiều dấu hiệu sai phạm khi hàng ngàn ha đất rừng phòng hộ đã được giao không qua đấu giá cho nhiều chủ đầu tư thực hiện xây dựng condotel, shophouse, Thanh tra tỉnh Kiên Giang đã tiến hành thanh tra toàn diện công tác quản lý, sử dụng đất được đưa ra khỏi lâm phần tại đảo Phú Quốc. Kết luận thanh tra đã làm rõ được sai phạm của nhiều cán bộ và được công khai, nhưng sai phạm của các chủ đầu tư vẫn chưa được công khai khi sử dụng đất chưa chuyển đổi để kinh doanh bất động sản.

Vấn đề công khai pháp lý và sai phạm trong việc chuyển đổi đất rừng, xây dựng, góp vốn với hàng chục ngàn sản phẩm condotel, shophouse tại đảo Phú Quốc cần được minh bạch để người dân giám sát, để khách hàng không còn đối diện với nguy cơ mất tiền tỷ vì những chiêu thức không sòng phẳng của chủ đầu tư. Đây cũng là cơ sở thực tiễn để cơ quan chức năng nâng cao vai trò quản lý với các quy định phù hợp cho thị trường condotel, shophouse.

Đinh Mười - Ngọc Giang

cheap breitling replica best watches replica Breitling watches replica