Tiềm năng…

Mục tiêu của chiến lược phát triển nhà ở đặt ra, bình quân nhà ở của Việt Nam năm 2020 đạt 25 m2/ đầu người tương đương với 2,5 tỷ m2 để đáp ứng quy mô dân số 100 triệu dân. Hiện nay, cả nước đang có khoảng 1,5 tỷ m2 nhà ở. Như vậy, để đáp ứng mục tiêu này, trong 10 năm tới phải bổ sung khoảng 100 triệu m2 nhà ở mỗi năm.

Với mục tiêu này, có thể thấy tiềm năng của ngành Kinh doanh bất động sản là khá lớn. Trong 10 năm qua, số lượng các doanh nghiệp tham gia vào đầu tư kinh doanh bất động sản đã không ngừng gia tăng. Mỗi năm, số lượng này tăng từ 20 - 50%. So với năm 2002, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện tăng khoảng 4 - 5 lần.

Hiện cả nước có trên 1.700 doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở và bất động sản. Trong số này, khoảng 484 doanh nghiệp có quy mô vốn từ 10 - 50 tỷ đồng; doanh nghiệp có vốn từ 50 - 200 tỷ đồng khoảng 115 đơn vị; trên 50 doanh nghiệp có vốn từ 200 - 500 tỷ đồng và khoảng 41 doanh nghiệp đạt số vốn trên 500 tỷ đồng. Việc mỗi ngày có thêm nhiều nhà đầu tư tham gia lĩnh vực này, cho thấy mục tiêu mỗi năm 100 triệu m2 nhà ở là khả dĩ.

Tuy nhiên, nhận định về nguồn cung nhà ở trên thị trường trong vòng 2 năm tới, có đến 67% các doanh nghiệp tham gia điều tra cho rằng sẽ tăng nhanh, và chỉ 33% cho rằng tăng vừa phải.

Khảo sát điều tra chọn mẫu 400 người tiêu dùng và nhà đầu tư cá nhân của ngành Bất động sản cho thấy, 55% người thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng, chọn tỷ lệ vay dưới 20% giá trị ngôi nhà. Đối với những người có thu nhập trong các khoảng trên 20 triệu đồng/tháng, chủ yếu chọn tỷ lệ vay từ 30 - 50% giá trị ngôi nhà.

Cũng theo khảo sát, hai loại hình bất động sản là nhà chung cư và đất vẫn là lựa chọn số một của đa số người. 47% người có thu nhập trung bình dưới 20 triệu đồng/tháng chọn nhà chung cư, 26% đối tượng chọn loại hình nhà xây trên nền móng riêng và mua đất tự xây.

Trong khi đó, báo cáo ngành Bất động sản Việt Nam mới được nhóm nghiên cứu của Vietnam Report công bố, trong vòng 2 năm tới, nhu cầu mua nhà ở dưới 1,5 tỷ đồng sẽ tăng nhanh. Điều này khẳng định sự lên ngôi của phân khúc nhà bình dân trong hoàn cảnh các dự án cao cấp đang bão hòa.

Trên thực tế, nhà cho người thu nhập thấp của 13 chủ đầu tư tại Hà Nội với hàng ngàn căn hộ hiện đang cung không đủ cầu. Một nhu cầu có thật tại TP. Hồ Chí Minh cũng hiện rõ qua lần chào bán loại căn hộ 60 m2 chỉ với giá 1,2 tỷ đồng/căn của một số dự án. 

Chưa cân đối

Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây phát triển nhanh với nhiều loại hình nhà ở phong phú, đem lại nguồn cung lớn cho người tiêu dùng nhưng vẫn chưa xóa được tình trạng mất cân đối về tỷ trọng.

Trước tiên là giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở vẫn đứng ở mức rất cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát, đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.

Ngoài ra, cơ cấu hàng hoá bất động sản còn thiếu cân đối. Những năm trước, các DN chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa.

Bên cạnh đó, hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn vốn cho thị trường chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn lại rất cao. Do đó, khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường.

Mặt khác, hiện chính sách điều tiết thị trường nhà ở vẫn chưa thật sự phát huy sức mạnh để bảo đảm cho thị trường phát triển cân bằng. Thực tế, thị trường bất động sản vẫn đang ở tình trạng thiếu minh bạch khiến cho giá nhà ở vẫn cao hơn so với thực tế, nên người có nhu cầu thực sự thì không có khả năng tạo lập nhà ở, trong khi những người tham gia đầu tư nhỏ lẻ theo kiểu đầu cơ lại khá đông đã là một yếu tố đẩy giá nhà ở lên quá cao do qua nhiều khâu trung gian.

Những bất cập nêu trên đòi hỏi phải có giải pháp cải tiến hữu hiệu để bất động sản thực sự trở thành một nguồn lực mạnh góp phần tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tỷ lệ nhà ở có diện tích rộng từ 60 m2 trở lên chiếm khoảng 51%, nhưng thực tế số hộ gia đình có diện tích nhà ở chật chội dưới 15 m2 hầu như không giảm trong 10 năm và vẫn chiếm khoảng 14%.

Thực trạng số lượng nhà ở có diện tích rộng tăng nhanh nhưng số hộ gia đình có diện tích nhà ở chật chội lại không giảm là do nhóm đối tượng có điều kiện kinh tế khá giả sở hữu nhiều nhà ở với diện tích rộng. Thực tế này đã làm tăng chênh lệch về điều kiện ở các tầng lớp dân cư.

Tại một số đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Huế... vẫn tồn tại nhiều hộ gia đình sống trong những căn nhà chật chội, nhà tạm bợ trên hoặc ven kênh rạch. Số liệu điều tra cho thấy, cả nước vẫn còn 7,42% nhà đơn sơ, tương ứng với hơn 1,6 triệu căn hộ; 10,64% tổng số căn hộ có diện tích dưới 30 m2/căn, trong đó tỷ lệ căn hộ có diện tích quá chật hẹp dưới 15 m2 còn chiếm 2,38% (riêng khu vực đô thị tỷ lệ này là 4 %).

Một trong những nguyên nhân được Bộ Xây dựng chỉ ra là tốc độ đô thị hóa nhanh cộng với tình hình gia tăng dân số cơ học đã khiến nhu cầu nhà ở các thành phố trung tâm ngày càng trở nên bức xúc. Cùng đó, giá nhà đất đô thị thường xuyên có những biến động không phù hợp với thực trạng của nền kinh tế và thu nhập của người lao động.

Khánh Trân