Một biệt thự song lập trong khu nhà ở Khang Điền, phường Phước Long B, quận 9 đang được rao bán

Đất đô thị thành đất hoang

Để xây dựng một dự án nhà ở, hàng trăm ha đất nông nghiệp của người dân đã phải thu hồi, bán lại cho nhà đầu tư với giá rẻ. Thế nhưng, các dự án (DA) đô thị tại TP. Hồ Chí Minh đến nay dù đã hoàn thành 5-7 năm qua vẫn chưa thể trở thành những khu dân cư đóng vai trò giãn dân. Hàng chục ngàn ha đất nông nghiệp dành cho đất ở vẫn đang bỏ hoang.

Những ai vào trong khu nhà ở Khang Điền, phường Phước Long B, quận 9, cũng phải cám cảnh bởi cảnh hoang tàn tại đây. Khu biệt thự được xem là đẹp nhất quận 9 này được thiết kế theo nhiều dạng biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, ngoài ra còn DA nhà phố được thiết kế đúng tiêu chuẩn và kiểu dáng đồng nhất. Thế nhưng, do thiếu sự chăm sóc nên cây xanh đang chết dần, các trụ điện được thiết kế theo dạng chạy dây ngầm cũng đang bị hư hại bởi mưa nắng. Những vỉa hè bị bong tróc và cỏ dại mọc phủ lên, những con đường nội bộ 12m, 16m lún nứt và xuống cấp.

Trong khi đó, ngoài những căn nhà đã xây dựng và có người về ở, đa phần số đất trống còn lại để cỏ mọc và phục vụ cho... những đàn bò. Nhiều người lo ngại rằng, chỉ vài năm nữa hạ tầng ở đây sẽ phải làm lại toàn bộ nếu không được duy tu sửa chữa.

Trồng rau ở khu biệt thự

Chị Lan, nhà ở khu Khang Điền, cho biết: “Thấy miếng đất nhà sát bên để lâu quá không xây dựng gì cả, tôi bèn rào lại trồng rau vừa an toàn cho gia đình vừa cải thiện bữa ăn. Năm 2007, thời điểm giá đất đạt “đỉnh”, mỗi mét vuông khu đất biệt thự này có giá từ 18 đến 20 triệu đồng. Nhưng hiện tại, giá mỗi lô ở đây còn hơn 11 triệu đồng/m², ở vị trí đẹp nhất cũng chỉ 17 triệu đồng/m²”. Hiện mỗi lô đất trị giá thấp nhất 2 tỷ đồng ở đây đang được sử dụng để trồng rau và chăn bò.

Không chỉ khu Khang Điền, hàng loạt các DA nhà ở khác như: Kiến Á, Nam Long, Bách Khoa (quận 9), Thạnh Mỹ Lợi (quận 2), Phú Xuân (Nhà Bè)… đều trong cảnh để hoang. Tỷ lệ xây dựng rất ít, có những DA tỷ lệ xây dựng chỉ đạt 30%, dù đã hoàn thành 4 - 5 năm.

Nghịch lý giá đất

Lý giải nguyên nhân này, nhiều chuyên gia cho rằng, tình trạng quy định xây dựng tại các khu dân cư vượt quá khả năng tài chính của những người dân. Sự bất hợp lý trong các quy định về diện tích xây dựng, chiều cao đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu về nhà ở của đại bộ phận người dân thành phố.

Anh Nguyễn Văn Thanh, nhân viên của một ngân hàng tại TP. Hồ Chí Minh chi nhánh quận 7, sau khi xem lô đất 120m² tại Phú Xuân, Nhà Bè, mặc dù với giá chỉ 7,5 triệu đồng/m² vì chủ cần tiền trả nợ, nhưng anh vẫn không thể mua vì quy định phải xây nhà ở có chiều cao thấp nhất là 15m. Anh Thanh nói: “Mua đất hết gần 1 tỷ đồng, xây nhà theo quy định trên ít nhất là 1 trệt 2 lầu tốn thêm 1,8 đến 2,3 tỷ đồng nữa. Tổng cộng phải tốn hơn 3,3 tỷ đồng. Trong khi gia đình chỉ có 4 người, nhu cầu ở chỉ cần tổng diện tích hơn 100m² mà mình phải xây dựng diện tích hơn 300m² như thế là quá lãng phí và không thể cáng đáng nổi về mặt tài chính”.

Trong khi đó, giá đất ở các khu dân cư tại các phường Phước Bình, Phước Long A, B (quận 9), giá đất trong hẻm thấp nhất 13-15 triệu đồng, cao nhất là 20-25 triệu đồng/m². Và mỗi năm giá vẫn tăng đều, trung bình 15 đến 20%.

Anh Trần Thanh Ngân, môi giới nhà đất trên đường Dương Đình Hội, phường Phước Long B, cho biết những tháng gần đây anh “sống” được nhờ vào việc môi giới đất hẻm trong các khu dân cư. Dù chậm hơn trước nhưng nhu cầu người mua vẫn nhiều vì khả năng tài chính phù hợp. Mỗi lô đất 40 - 50m2 giá khoảng 1 tỷ đồng có sổ đỏ, trước mắt họ chỉ xây nhà cấp 4 ở tạm, sau này có điều kiện sẽ xây dựng nâng cấp lên.

Tình trạng đất trong các DA thì nguội lạnh, còn đất trong các khu dân cư giá vẫn tăng đều là điều nghịch lý cho sự phát triển đô thị.

Ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản ACBR, nhận định: “Bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng làm hạ tầng đô thị với mục đích làm những khu đô thị đẹp, tạo ra môi trường sống hiện đại, nâng cao đời sống người dân, thế nhưng những khu đô thị hiện đại, quy hoạch bài bản lại để hoang, trong khi đất trong hẻm, hạ tầng kém, ô nhiễm và ngập lụt thì vẫn có nhu cầu mua. Rõ ràng bài toán phát triển đô thị đang đi ngược lại xu hướng phát triển của nó và có nguy cơ các khu đô thị “nát” sẽ được mọc lên”.

Mặc dù, thị trường BĐS nói chung và nhà ở TP. Hồ  Chí Minh nói riêng trong những năm qua đã hình thành và phát triển, đóng vai trò chủ lực của nền kinh tế, giải quyết công ăn việc làm, tạo chỗ ở và an sinh xã hội; thế nhưng trong báo cáo về tình hình thị trường BĐS của TP. Hồ Chí Minh, Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Hữu Tín cũng thừa nhận rằng, một số vấn đề vẫn còn tồn tại như quản lý đất đai, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình chưa cụ thể và thiếu đồng bộ, dẫn tới bất cập trong công tác quản lý thị trường BĐS. Vai trò của Nhà nước trong lĩnh vực BĐS còn mờ nhạt, chỉ quản lý chứ chưa thể hiện vai trò điều tiết thị trường thông qua nghiên cứu cơ chế chính sách, và tham gia trực tiếp dẫn đến chưa tương xứng với tiềm năng.

Nguyễn Sĩ