Một góc TP Đà Nẵng. Ảnh: Ngọc Phó

Về việc không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với 44 D.A

Tại trang 9 Kết luận thanh tra số 2852 có nêu: “Kiểm tra 46/1.061 công trình D.A có 44 D.A UBND TP không thực hiện đấu giá QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai và Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ”.

Về vấn đề này, Bộ Tư pháp cho rằng, tại khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 quy định các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu D.A có SDĐ; tại khoản 2 Điều 61 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (Nghị định 181) quy định một số trường hợp không đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất, bao gồm: (1) các trường hợp SDĐ quy định tại khoản 1 Điều 60 Luật Đất đai năm 2003 (các trường hợp thuộc diện được miễn giảm SDĐ); (2) các trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền SDĐ; (3) trường hợp người SDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ; (4) trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành.

Theo báo cáo của trưởng đoàn thanh tra thì 44 D.A được nêu trong Kết luận thanh tra số 2852 là các trường hợp phải đấu giá QSDĐ, không có trường hợp nào được áp dụng khoản 2 Điều 61 Nghị định 181.

Như vậy, kết luận nêu trên của TTCP là có cơ sở pháp lý.

Về việc sử dụng hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Tại trang 10 Kết luận thanh tra số 2852 có nêu: “UBND TP Đà Nẵng giao cho các ban quản lý D.A hoặc các công ty (được TP giao quản lý và khai thác quỹ đất) ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho các nhà đầu tư là trái với quy định của pháp luật”.

Về vấn đề, Bộ Tư pháp cho rằng, theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 thì Nhà nước thực hiện việc trao QSDĐ thông qua các hình thức là giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ và việc giao đất được thực hiện bằng các quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (khoản 1 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003) chứ không phải bằng việc ký các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với các bên có nhu cầu SDĐ. Vì vậy, việc UBND TP Đà Nẵng giao cho các ban quản lý D.A hoặc các công ty ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho các nhà đầu tư là trái pháp luật.

Ngoài ra, việc UBND TP Đà Nẵng giao cho các ban quản lý D.A hoặc các công ty ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn vi phạm khoản 4 Điều 37 Luật Đất đai năm 2003, theo đó, cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, không được phép ủy quyền cho người khác.

Do đó, kết luận của TTCP là có cơ sở pháp lý.

Về điều kiện để Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Tại trang 9 Kết luận thanh tra số 2852 có nêu: “Khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, UBND TP không thẩm tra nhu cầu SDĐ của các nhà đầu tư, do chưa có D.A đầu tư được phê duyệt; thậm chí quy hoạch SDĐ, kế hoạch SDĐ chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt”.

Về vấn đề này, Bộ Tư pháp cho rằng, pháp luật hiện hành quy định rất cụ thể về các điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Theo quy định tại Điều 31 Luật Đất đai năm 2003 thì căn cứ để giao đất, cho thuê đất là quy hoạch, kế hoạch SDĐ hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và nhu cầu SDĐ của nhà đầu tư đã được xác định. Tại Điều 30 Nghị định số 181, Điều 27 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch SDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư (Nghị định số 69) đã quy định cụ thể hơn về vấn đề này, theo đó căn cứ để quyết định giá đất, cho thuê đất là nhu cầu SDĐ của nhà đầu tư được thể hiện trong D.A đầu tư; việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của nhà đầu tư; quy hoạch SDĐ chi tiết hoặc kế hoạch SDĐ chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch SDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Như vậy, kết luận nêu trên của TTCP là có cơ sở pháp lý.

Về thời gian công khai trước khi tiến hành đấu giá được quy định trong Quy chế Bán đấu giá QSDĐ của UBND TP Đà Nẵng

Tại trang 11 Kết luận thanh tra số 2852 có nêu: “Quy chế ban hành kèm theo Quyết định số 1543/QĐ-UBND ngày 13/3/2006 quy định thời gian công khai trước khi tiến hành đấu giá 15 ngày là vi phạm Điều 8 Quy chế Đấu giá QSDĐ ban hành kèm theo Quyết định 216/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ”. Theo Điều 8 Quy chế Đấu giá QSDĐ ban hành kèm theo Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ (Quyết định số 216) thì: “Trước khi tiến hành đấu giá 30 ngày, hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá QSDĐ thông báo công khai thửa đất tổ chức đấu giá ít nhất 2 lần trong thời gian 2 tuần trên phương tiện thông tin đại chúng”.

Về vấn đề này, Bộ Tư pháp cho rằng, những nội dung cơ bản liên quan đến việc đấu giá QSDĐ đã được quy định trong Quy chế Đấu giá QSDĐ do Thủ tướng Chính phủ ban hành kèm theo Quyết định số 216 thì các quy định này phải được áp dụng thống nhất trong cả nước. UBND các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư, trong đó có UBND TP Đà Nẵng, có quyền ban hành quy chế riêng để quy định một số vấn đề có tính chất đặc thù của địa phương mình nhưng về nguyên tắc, các quy định đó không được trái với quy định mang tính áp dụng chung được quy định trong quy chế được Thủ tướng Chính phủ ban hành. Do đó, việc quy chế ban hành kèm theo Quyết định số 1543/QĐ-UBND ngày 13/3/2006 của UBND TP Đà Nẵng quy định thời gian công khai trước khi tiến hành đấu giá 15 ngày là trái với quy định tại Điều 8 Quy chế Bán đấu giá QSDĐ ban hành kèm theo Quyết định số 216.

Do đó, kết luận nêu trên của TTCP là có cơ sở pháp lý.

Về việc UBND TP Đà Nẵng quyết định giá thu tiền SDĐ thấp hơn bảng giá đất do UBND TP ban hành

Tại trang 12 Kết luận thanh tra số 2852, TTCP cho rằng, việc UBND TP Đà Nẵng quyết định giá thu tiền SDĐ thấp hơn bảng giá đất của TP quy định đối với một số trường hợp là vi phạm khoản 2 Điều 4 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ.

Về vấn đề này, Bộ Tư pháp cho rằng, giá đất tính thu tiền SDĐ cần phân biệt 2 thời điểm áp dụng là khi Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về thu tiền SDĐ (Nghị định số 198) có hiệu lực thi hành từ ngày 24/12/2004 và khi Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Nghị định số 17) có hiệu lực thi hành từ ngày 27/2/2006, cụ thể như sau:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 198 thì “giá đất tính thu tiền SDĐ là giá đất theo mục đích SDĐ được giao tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc T.Ư (sau đây gọi chung là UBND cấp  tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ”. Như vậy, những trường hợp UBND TP Đà Nẵng xác định giá thu tiền SDĐ thấp hơn bảng giá đất do UBND TP Đà Nẵng ban hành (sau khi đã lấy ý kiến của HĐND TP) theo quy định của Chính phủ trong thời gian từ ngày 24/12/2004 - 27/2/2006 là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 17 quy định: “Giá đất tính thu tiền SDĐ là giá đất theo mục đích SDĐ được giao đã được UBND tỉnh, TP trực thuộc T.Ư quy định và công bố; trường hợp tại thời điểm giao đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, TP trực thuộc T.Ư quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”. Như vậy, kể từ ngày 27/2/2006 đến nay thì UBND TP Đà Nẵng có quyền quyết định giá đất tính thu tiền SDĐ thấp hơn giá trong bảng giá do UBND TP ban hành và vì vậy, việc xác định tính hợp pháp của các quyết định này cần phải được xem xét một cách cụ thể đối với từng trường hợp cụ thể. Nếu giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường cao hơn giá trong bảng giá do UBND TP ban hành thì việc UBND TP quyết định giá thấp hơn giá trong bảng giá là vi phạm pháp luật.

Về việc giảm tiền SDĐ cho một số đối  tượng

Tại trang 20 Kết luận thanh tra số 2852 có nêu: “Việc UBND TP Đà Nẵng giảm 10% tiền SDĐ phải nộp cho những hộ được bố trí đất tái định cư, cho các tổ chức cá nhân được TP giao đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ là không đúng đối tượng, vi phạm quy định tại Điều 13, Điều 15 Nghị định 198…”.

Về vấn đề này, Bộ Tư pháp có ý kiến như sau:

Về đối tượng được giảm tiền SDĐ: Trước đây, tại Điều 10 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 về thu tiền SDĐ (Nghị định số 38) không có quy định nào về việc giảm 10% tiền SDĐ phải nộp; chỉ riêng đối với trường hợp nộp tiền SDĐ khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ thì: “Người SDĐ nộp đủ tiền SDĐ một lần theo thông báo của cơ quan thuế thì được giảm 20% tiền SDĐ phải nộp” (khoản 2 Điều 14 Nghị định số 38).

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 198 thì các hộ được bố trí đất tái định cư không thuộc đối tượng được giảm tiền SDĐ phải nộp. Đối với các tổ chức, cá nhân có D.A đầu tư thì chỉ được giảm tiền SDĐ theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tư (khoản 1 Điều 13 Nghị định số 198) và được sửa đổi, bổ sung tại khoản 7 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010. Việc UBND TP Đà Nẵng quyết định giảm 10% tiền SDĐ cho các hộ được bố trí tái định cư và cho tất cả các tổ chức, cá nhân được TP giao đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ là trái pháp luật.

Về thời hạn nộp tiền SDĐ: Theo quy định tại Điều 12, 13 và Điều 14 Nghị định số 38 thì thời hạn nộp tiền SDĐ là 60 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền. Theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 198 và khoản 8 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP thì thời hạn này là 30 ngày; trường hợp chậm nộp thì còn bị xử phạt. Không có quy định nào trong pháp luật hiện hành về việc giảm tiền SDĐ khi người SDĐ nộp đủ tiền SDĐ trong thời hạn do pháp luật quy định. Việc UBND TP Đà Nẵng quyết định giảm 10% tiền SDĐ phải nộp cho các đối tượng nêu trên khi nộp đủ tiền SDĐ trong thời hạn 60 ngày là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Do đó, kết luận nêu trên của TTCP là có cơ sở pháp lý.

Về cơ quan có thẩm quyền gia hạn thời gian nộp tiền SDĐ

Tại trang 20 Kết luận thanh tra số 2852 có nêu: 10 D.A UBND TP Đà Nẵng đã gia hạn cho nhà đầu tư được kéo dài thời hạn nộp tiền SDĐ là trái thẩm quyền.

Về vấn đề này, Bô Tư pháp cho rằng, theo quy định của pháp luật về quản lý thuế thì việc nộp tiền SDĐ cũng là một trong những nội dung thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Quản lý thuế và vấn đề này đã được quy định cụ thể tại Điều 1 Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế (có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2007) quy định về thẩm quyền gia hạn nộp thuế như sau: “Thủ trưởng cơ quan quản lý thuế quản lý trực tiếp căn cứ hồ sơ gia hạn nộp thuế để quyết định số tiền thuế được gia hạn nộp, thời hạn nộp thuế”. Vì vậy, UBND TP Đà Nẵng không có thẩm quyền gia hạn nộp tiền SDĐ.

Do đó, kết luận nêu trên của TTCP là có cơ sở pháp lý.

Về việc thu tiền SDĐ với mục đích sản xuất, kinh doanh nhưng khi cấp GCN QSDĐ lại ghi thời hạn là sử dụng đất lâu dài

Tại trang 21 Kết luận thanh tra số 2852 có nêu: “Việc cấp GCN QSDĐ cho 46 khu đất được kiểm tra, có 20 khu đất UBND TP đã thu tiền SDĐ theo mục đích SDĐ là đất sản xuất kinh doanh (bằng 70% giá đất ở) nhưng UBND TP đã cấp GCN QSDĐ cho các tổ chức và cá nhân với thời hạn sử dụng lâu dài là vi phạm khoản 3 Điều 67 Luật Đất đai 2003”.

Về vấn đề này, Bộ Tư pháp cho rằng, theo quy định tại Điều 67 Luật Đất đai năm 2003 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh là không quá 50 năm; đối với D.A có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm. Tại Điều 66 Luật Đất đai năm 2003 quy định về các trường hợp đất sử dụng ổn định, lâu dài, trong đó bao gồm đất ở. Việc xác định mục đích SDĐ (là để sản xuất kinh doanh hay để ở) có ý nghĩa pháp lý quan trọng, đặc biệt là trong việc tính thu tiền SDĐ (giá thu tiền SDĐ sản xuất, kinh doanh chỉ bằng 70% giá đất ở).

Trong trường hợp chủ đầu tư muốn chuyển từ đất sản xuất, kinh doanh sang làm đất ở thì phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích SDĐ theo quy định của pháp luật đất đai. Việc cho phép chuyển mục đích SDĐ phải căn cứ trên cơ sở phải có sự phù hợp với quy hoạch SDĐ và chủ đầu tư phải nộp số tiền chênh lệch giữa giá đất sản xuất, kinh doanh và giá đất ở (Điều 36 Luật Đất đai năm 2003).

Như vậy, trong trường hợp việc giao đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh và thu tiền SDĐ với mục đích sản xuất, kinh doanh nhưng khi cấp GCN QSDĐ lại ghi thời hạn sử dụng lâu dài là không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai và gây thất thoát cho ngân sách.

Do đó, kết luận trên của TTCP là có cơ sở pháp lý.
 

P.V