Siết tín dụng vào BĐS, doanh nghiệp đã nghĩ ra nhiều cách khác để huy động vốn. Ảnh: TM

Siết vốn tín dụng BĐS

Theo chỉ thị về các nhiệm vụ trọng tâm ngành ngân hàng 6 tháng cuối năm, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu thanh tra, giám sát, tập trung vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, dễ phát sinh sai phạm để kịp thời phát hiện, cảnh báo sớm rủi ro. Đồng thời, cơ quan quản lý sẽ thanh tra đột xuất các tổ chức tín dụng có tốc độ tăng cho vay cao vào BĐS, chứng khoán, tiêu dùng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ. Chỉ đạo cho rằng các tổ chức tín dụng cần kiểm soát tốc độ tăng trưởng và chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh BĐS được đề cập.

Việc siết vốn này được nhiều chuyên gia đánh giá là cần thiết. Theo Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), tỷ trọng cho vay BĐS toàn thị trường chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng, riêng ở TP HCM là 10,8%. HoREA cho rằng con số 10,8% cao hơn so với mức trung bình của toàn thị trường và tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và bản thân doanh nghiệp BĐS.

Theo báo cáo của Công ty cổ phần Chứng khoán TP HCM (HSC), nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất cho vay mua nhà trong những tháng gần đây thêm 1 - 2% lên 11 - 12%. Trong khi đó, lãi suất cho vay các chủ đầu tư lớn của các ngân hàng cũng tăng khoảng 0,5% lên 10 - 11%/năm.

Tín dụng vào BĐS sẽ bị siết, một số doanh nghiệp trong ngành lại có mức vay nợ tăng đáng kể trong 3 năm gần đây. Khảo sát của HSC cho thấy, một số chủ đầu tư BĐS lớn niêm yết trên thị trường chứng khoán có mức vay nợ tăng 71% lên 79.000 tỷ đồng đến tháng 3/2018. Tỷ lệ nợ vay của các doanh nghiệp cũng tăng cao.

Khảo sát sơ bộ một số doanh nghiệp niêm yết như Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh có tỷ lệ nợ tương đối cao so với các doanh nghiệp cùng ngành, ở mức 0,52 lần, tăng so với 0,13 lần vào quý I/2015.

Ở chiều ngược lại, không thiếu các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ/vốn chủ thấp, như Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (0,2 lần), Nhà Khang Điền (0,16 lần), BĐS Phát Đạt (0,29 lần), Long Điền (0,36 lần).

Đủ “chiêu” huy động vốn

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có BĐS. Mức trần sẽ giảm còn 40% kể từ 1/1/2019. Lộ trình này được HoREA đánh giá có mặt tích cực là tạo áp lực buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Tuy nhiên, việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư chưa khả thi vì cho đến nay cả nước mới chỉ có một quỹ đầu tư BĐS là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ chỉ có 50 tỷ đồng. Con số này chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường.

Vì vậy, siết tín dụng vào BĐS, theo các chuyên gia đánh giá, doanh nghiệp sẽ gặp khó trong huy động vốn ngân hàng cho việc triển khai dự án. Tuy nhiên, khó không có nghĩa là hết cách. Doanh nghiệp có thể huy động vốn bằng cách phát hành tăng vốn, bán trái phiếu hay hợp tác với nhà đầu tư ngoại.

Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land – mã chứng khoán: SCR) ngay từ đầu năm đã lên kế hoạch huy động vốn bằng cách chào bán ra thị trường 212 triệu cổ phiếu với tỷ lệ thực hiện 67%. Giá phát hành 10.000 đồng/cp, số vốn mà SCR dự kiến huy động là 2.124 tỷ đồng. TTC Land định dùng tiền mua lại các công ty sở hữu dự án BĐS nghỉ dưỡng tại Phú Quốc, BĐS dân dụng và BĐS khu công nghiệp. Cần lưu ý thêm, tỷ lệ nợ/vốn chủ của TTC Land tính tại ngày 30/6 là 0,48 lần.

Còn Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh mới đây cũng phát hành hơn 700 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ để tăng cường sức mạnh vốn. Năm 2017, Đất Xanh đã phát hành tổng cộng 929 tỷ đồng trái phiếu thường với lãi suất khoảng 10 -10,5%. Đây là các trái phiếu kỳ hạn 3 - 4 năm với lãi suất thả nổi, phát hành cho các ngân hàng thương mại như Tienphongbank, VPBank và VIB.

Không lựa chọn các cách thức trên, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long lại kết hợp làm dự án với các đối tác Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad với các dòng sản phẩm Flora, Valora và Flora. Đến nay, sự kết hợp này thực hiện ở nhiều khu đô thị quy mô lớn như Fuji Residence, Kikyo Residence, Mizuki Park, Akira City và dự kiến sắp tới là Waterpoint tại Long An. Theo đó, các đối tác hỗ trợ 50% vốn đầu tư ban đầu cho Nam Long, cũng là tỷ lệ góp vốn vào dự án.

Vì vậy, thay vì phải thu của khách hàng 70% trong thời gian xây dựng (mức phổ biến trên thị trường cũng như được chính Nam Long áp dụng trước đây), hiện người mua nhà chỉ cần đóng khoảng 50% trong 18 tháng. 50% còn lại được thanh toán khi bàn giao nhà. Điều này giảm áp lực tài chính cho Nam Long cũng như tạo điều kiện cho khách hàng trong việc huy động vốn.

Trà My