“Phát triển quỹ đất, Nhà nước lại là cơ quan đi thu hồi đất, rồi bán cho doanh nghiệp”

Sáng ngày 9/6, sau khi nghe tờ trình, thẩm tra ở hội trường, Quốc hội thảo luận tại tổ Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Chênh lệch địa tô chủ yếu doanh nghiệp bất động sản hưởng

Nêu ý kiến đại biểu Đinh Ngọc Minh (đoàn Cà Mau) đề nghị tờ trình dự thảo luật bổ sung các mục tiêu: Một là, giảm được khiếu kiện đất đai khi thi hành luật vì hiện nay khiếu kiện đất đai chiếm khoảng 60%.

Hai là phân phối lại được chênh lệch địa tô khi chuyển mục đích các loại đất khác sang đất ở. 

“Hiện chênh lệch lợi tức từ việc chuyển các loại đất không phải đất ở sang đất ở rất lớn, nhất là khu vực đô thị, có nơi chênh lệch tới cả vài chục triệu/m2, phần lợi tức này chủ yếu doanh nghiệp bất động sản đang hưởng”, ông Minh nói và nêu rõ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì lần đổi luật lần này cần phân phối lại một phần địa tô.

Mục tiêu thứ 3, theo đại biểu Minh là phải tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận đất đai - tư liệu sản xuất đặc biệt, để từ đó tạo ra của cải vật chất, việc làm cho người dân. 

Sửa luật lần này không tạo điều kiện tiếp cận đất đai thì làm mất cơ hội “dân số vàng, địa điểm vàng, thời cơ vàng, ông Minh nhấn mạnh, “doanh nghiệp đại bàng và chim sẻ cần có được cơ hội làm tổ”.

Đi vào vấn đề cụ thể, đại biểu đoàn Cà Mau đề nghị xem xét lại sự cần thiết chương phát triển quỹ đất. 

“Tôi thấy nếu quy định như dự thảo thì Nhà nước lại là cơ quan đi thu hồi đất của dân, rồi bán lại cho doanh nghiệp”, ông Minh nói và đề nghị, nên chăng làm thí điểm chứ không thực hiện đồng loạt, quy định trong Luật Đất đai vì “chưa kỹ, chưa chín”. 

“Phát triển quỹ đất” là chương mới của dự thảo luật với định hướng thiết kế theo tư duy mới về “Nhà nước đầu tư phát triển quỹ đất để đáp ứng cho nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư và các dự án tái định cư”. 

Dự thảo luật giao cho tổ chức phát triển quỹ đất nhiều chức năng quan trọng, với vai trò là “nhà đầu tư công”. Thông qua tổ chức phát triển quỹ đất, Nhà nước trở thành nhà tạo lập và định hình, dẫn dắt thị trường đất sơ cấp, tạo quỹ đất để có thể bố trí ngay cho các dự án đầu tư.

Ở góc độ cơ quan thẩm tra, Ủy ban Kinh tế cho rằng, cần xác định nguyên tắc nguồn đất đưa vào quỹ đất do Nhà nước tạo lập.

Cụ thể chỉ bao gồm: Đất Nhà nước quản lý mà chưa đưa vào sử dụng; đất do Nhà nước thu hồi khi sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; đất thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai; đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất; đất lấn biển; đất thu hồi mở rộng đối với vùng phụ cận của các dự án xây dựng các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển; đất thu hồi thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án thương mại, dịch vụ sử dụng 100% đất nông nghiệp dưới mức quy mô lớn thuộc trường hợp quy định tại Điều 79. 

Về quỹ phát triển đất và tổ chức phát triển quỹ đất, theo cơ quan thẩm tra, quy định như dự thảo luật “còn chưa rõ ràng, chưa hợp lý, chưa bảo đảm khả thi”.

Thêm nữa, quỹ phát triển đất với chức năng, nhiệm vụ là phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạo lập quỹ đất. Tổ chức phát triển quỹ đất cũng có chức năng tương tự; kinh phí hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất lại được sử dụng từ quỹ phát triển đất. 

Vì vậy, Ủy ban Kinh tế đề nghị, rà soát, chỉnh sửa quy định về quỹ phát triển đất và tổ chức phát triển quỹ đất bảo đảm rõ ràng, chặt chẽ hơn, phù hợp với điều kiện thực tế, đáp ứng yêu cầu về phòng chống tham nhũng, lãng phí, phòng ngừa lạm quyền, lợi ích nhóm.

Thu hồi đất làm “dự án nhà ở thương mại” quy định chung chung

So với dự thảo luật trình tại kỳ họp 4 và lấy ý kiến nhân dân trước đó, Điều 79 quy định về thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại dự thảo lần này đã có sự thay đổi lớn.

Quốc hội nghe tờ trình, thẩm tra Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ở hội trường. Ảnh: P.Thắng

Cụ thể, dự thảo luật đã mở rộng, liệt kê 31 trường hợp thu hồi đất theo 3 nhóm: Thu hồi đất để xây dựng công trình công cộng; thu hồi đất để xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước, công trình sự nghiệp; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khác.

Thẩm tra nội dung này, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội thấy, quy định tại điểm e, g khoản 3 Điều 79 dự thảo luật dẫn chiếu sang các trường hợp đấu giá tạo quỹ đất và đấu thầu là chưa rõ nội hàm, mâu thuẫn về cách tiếp cận so với các trường hợp khác.

Đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất chỉ là cách thức giao đất, cho thuê đất, không phải là tiêu chí để xác định trường hợp thu hồi đất, theo cơ quan thẩm tra.

Điểm e khoản 3 Điều 79 lại dẫn chiếu đến khoản 1 Điều 112, trong đó, liệt kê các dự án sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm cả “dự án nhà ở thương mại”.

Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc thiết kế quy định này chung chung, chưa đủ rõ ràng các trường hợp thực hiện “dự án nhà ở thương mại” mà Nhà nước thu hồi đất, khó xác định có thuộc phạm vi phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không.

Thêm nữa, điểm g khoản 3 Điều 79 dẫn chiếu đến điểm b khoản 1 Điều 126 “dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên tại khu vực nông thôn và 5 ha trở lên tại khu vực đô thị” nhưng lại kèm theo điều kiện “đã được UBND cấp tỉnh đưa vào danh mục các công trình, dự án thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Quy định như vậy, theo cơ quan thẩm tra, “là không hợp lý, không xác định được “trường hợp thu hồi đất để đấu thầu” trước, hay xác định “danh mục công trình, dự án thực hiện đấu thầu” trước.

Từ đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị rà soát lại các điểm e, g khoản 3 Điều 79 để không quy định theo cách dẫn chiếu sang quy định tại các điều, khoản khác mà có quy định cụ thể, rõ ràng ngay tại dự thảo luật.

Ông Thanh khẳng định, trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng, Ủy ban Kinh tế nhất trí với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để điều tiết chênh lệch giá trị tăng thêm từ đất do thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân - nhà đầu tư và các trường hợp thu hồi đất để bảo đảm điều kiện thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất.

Ủy ban Kinh tế cũng đề nghị tiếp tục rà soát các quy định tại các điểm, khoản khác của Điều 79, bảo đảm đầy đủ, rõ ràng. 

“Việc thu hồi đất trong các trường hợp này chỉ được thực hiện khi gắn với dự án cụ thể”, ông Vũ Hồng Thanh nêu rõ.