Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ (đoàn Hà Tĩnh) tranh luận. Ảnh: P. Thắng

Chiều ngày 23/6, Quốc hội thảo luận ở hội trường về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Nêu ý kiến, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ (đoàn Hà Tĩnh) đề cập đến bất động sản hình thành trong tương lai được quy định trong dự thảo với mục tiêu tốt đẹp là để doanh nghiệp có cơ sở pháp lý huy động được trước tiền của người mua và nhà đầu tư. Còn người mua nhà có cơ hội mua nhà được giá rẻ hơn.

Theo bà Thơ, thực tế thời gian qua cho thấy, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai gây nhiễu loạn thông tin, nhiễu loạn giá cho thị trường.

“Việc mua đi, bán lại của những người tham gia thị trường đẩy giá tăng cao, rồi lại giảm xuống bất thường gây ra những hệ lụy cho thị trường bất động sản, cũng như xã hội”, bà Thơ nêu.

Chưa kể, có những dự án “ma, vẽ trên giấy”, những vụ lừa đảo liên quan đến phân lô, bán nền cũng bắt nguồn từ nhiều dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Đại biểu Quốc hội thấy, so với luật hiện hành, dự thảo luật lần này đã quy định chặt chẽ hơn về điều kiện giấy tờ pháp lý, đặt cọc hay bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, theo bà Thơ, dự thảo luật lại chưa quy định giới hạn kinh doanh hay mua bán trên thị trường thứ cấp. Đây là “tác nhân gây ra sự nhiễu loạn giá trên thị trường, làm cho khi đến tay người mua cuối cùng có nhu cầu thực sự về nhà ở thì giá có thể đã bị đẩy lên rất cao, khác xa giá trị thực của dự án bất động sản”.

Vì vậy, bà đề nghị, cơ quan soạn thảo nghiên cứu thêm 1 điều quy định về giới hạn giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, nhằm góp phần điều tiết và bình ổn thị trường bất động sản. “Vấn đề này có thể kiểm soát thông qua phòng công chứng”, bà Thơ nói.

Người mua nhà đã thanh toán 95% giá trị hợp đồng, không ai tiếc nộp 5% còn lại

Đại biểu Nguyễn Lâm Thành, Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc góp ý về việc thanh toán mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông Thành cho rằng, tại Điều 26 Dự thảo Luật quy định bên bán không được thu quá 95% hợp đồng nếu chưa được cấp quyền sử dụng đất, giá trị hợp đồng được thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là “bất cập”.

Bởi, theo Luật Đất đai người mua phải nộp 100% tiền thì văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sơ cấp “sổ đỏ”. “Đây là câu chuyện “con gà, quả trứng”. Thực tế, nhiều khách hàng mua nhà cũng chây ì việc nộp 5% cuối cùng, do chưa có nhu cầu sử dụng giấy chứng nhận quyền sở hữu”, ông Thành phát biểu.

Để đảm bảo công bằng, bình đẳng giữa các bên tham gia, ông Thành đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định này, thành bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua và 5% cuối thì người mua nộp vào tài khoản phong toả của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được giấy chứng nhận đủ hồ sơ làm “sổ đỏ” cho người mua.

Đại biểu Trần Thị Vân (đoàn Bắc Ninh) tranh luận. Ảnh: P.Thắng

Giơ biển tranh luận với đại biểu Thành, bà Trần Thị Vân (đoàn Bắc Ninh) cho rằng, người mua nhà đã thanh toán 95% tiền giá trị hợp đồng mua nhà thì không ai tiếc nộp 5% còn lại. Bởi, có được “sổ đỏ”, người mua được đảm bảo an toàn pháp lý, dùng sổ này làm tài sản đảm bảo vay ngân hàng.

Theo bà, thực tế việc “chây ì” mà đại biểu Thành nêu là do chủ đầu tư, khi chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về thuế, điều kiện môi trường, hạ tầng.

“Yêu cầu người mua nhà phải nộp 5% còn lại giá trị hợp đồng mua, thuê nhà ngay thì người mua sẽ thêm khó khăn, vì đáng lẽ họ được giữ lại khoản tiền này tới khi làm thủ tục giấy chứng nhận quyền sở hữu mới phải nộp”, bà Vân nói.

Bà Vân đề xuất quy định theo hướng, trường hợp bên mua, thuê mau chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và sở hữu nhà gắn liền với đất thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 90%. 5% đưa vào tài khoản ngân hàng bị phong toả như đại biểu Thành đề nghị. Người mua được giữ lại 5% tới khi cơ quan có thẩm quyền làm hồ sơ thủ tục cấp giấy chứng nhận thì mới phải nộp.

Như vậy, sẽ thúc đẩy việc hoàn thiện thủ tục pháp lý để được cấp quyền sử dụng đất cho người mua và người mua đỡ thiệt thòi do phải nộp hết khoản tiền mua nhà ngay từ ban đầu, theo đại biểu đoàn Bắc Ninh.

Đề xuất ngân hàng bảo lãnh theo nhu cầu của người mua

Vấn đề nữa, dự luật quy định chủ đầu tư khi bán bất động sản hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực chấp thuận, cấp bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với bên mua, thuê mua giá trị bất động sản.

Đại biểu Nguyễn Lâm Thành, Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc. Ảnh: P.Thắng

Đánh giá quy định này chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi người mua, nhưng Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc băn khoăn về khoản phí bảo lãnh ngân hàng, 2% giá trị hợp đồng, là khoản thu lớn.

“Ngân hàng thu khoản phí này, không phải chịu rủi ro, vì chi phí này do người mua chịu”, ông Thành nói và đề nghị điều chỉnh theo hướng bảo lãnh ngân hàng được cung cấp theo nhu cầu của người mua. Tức là, nếu người mua yêu cầu, chủ đầu tư sẽ cung cấp bảo lãnh ngân hàng.

Đại biểu Phạm Văn Thịnh (đoàn Bắc Giang) thì đề nghị quy định, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Quy định này không áp dụng với trường chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng lô, nền đất theo quy hoạch.

“Thực tế, với dự án phân lô, bán nền, hầu hết các chủ đầu tư khi đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng theo quy hoạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì được cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận theo từng lô, nền nên việc chuyển nhượng có thể diễn ra bình thường, không cần thiết bắt buộc phải qua sàn như là giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai”, ông Thịnh giải thích.