Nhà ở xã hội - phân khúc luôn được nhận định có nhu cầu cao, song nguồn cung luôn thiếu hụt. Một trong những nguyên nhân là do quy định của pháp luật chưa thống nhất về đấu thầu, đất đai… khiến việc chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương bị “ách tắc” kéo dài.
Quy định ưu đãi thì chưa đủ khuyến kích; giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý khác… trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% làm nản lòng các chủ đầu tư.
Để thúc đẩy, đề án đến năm 2030 có ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đã được Chính phủ thông qua đầu tháng 4/2023, kèm theo đó là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng gấp rút được hoàn thiện để trình Quốc hội.
Chủ đầu tư xây nhà ở xã hội có nhiều ưu đãi
Nhiều quy định mới liên quan đến nhà ở xã hội đã được thiết kế theo tinh thần Thủ tướng đã lưu ý “tạo điều kiện, khuyến khích đầu tư, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… bảo đảm công khai, minh bạch, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm”.
Tại tờ trình gửi Quốc hội Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đề xuất, bổ sung thêm 3 hình thức phát triển nhà ở xã hội, bên cạnh Nhà nước, doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ gia đình, cá nhân.
Theo đó, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam dự kiến được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho đoàn viên công đoàn làm việc tại các khu công nghiệp mua, thuê, thuê mua.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội thông qua hình thức đầu tư vốn hoặc thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở hoặc liên doanh/hợp tác đầu tư cùng doanh nghiệp, hợp tác xã trong nước để cùng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Quỹ đầu tư phát triển dự kiến được tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua.
Chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư tự bỏ vốn xây dựng nhà ở xã hội cũng được bổ sung. Dự thảo luật quy định, nhà đầu tư sẽ được hưởng các ưu đãi như: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn.
Chủ đầu tư xây nhà ở xã hội còn được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; hưởng lợi nhuận định mức 10% với diện tích xây nhà ở xã hội; có thể được vay vốn với lãi suất ưu đãi. Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian dài hơn so với xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán theo quy định.
Bỏ quy định “thời hạn hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu 5 năm”
Đi cùng với chính sách ưu đãi, giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước xây dựng được đề xuất tính toán lại.
Trong trường hợp này, giá bán dự kiến được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm cả chi phí đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (nếu có) trong phạm vi dự án), lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác). Giá này không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước.
Giá thuê nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, lực lượng vũ trang sẽ là thoả thuận giữa chủ đầu tư và người thuê. Theo Bộ Xây dựng - cơ quan chủ trì xây dựng luật, quy định như vậy để tránh trường hợp giá cao, và người dân không đủ khả năng chi trả.
Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xây dựng phương án giá bán, cho thuê mua nhà ở xã hội và trình cơ quan chuyên môn của tỉnh thẩm định. Riêng nhà ở xã hội do các thành viên hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng thì giá thuê phải bảo đảm không cao hơn khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Đáng chú ý, dự thảo luật đã bỏ quy định “thời hạn hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu 5 năm”. Chủ đầu tư dự án thương mại không phải dành 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội, theo đề xuất của Chính phủ.
Chính sách về nhà ở xã hội có thể được thi hành sớm
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5) và dự kiến xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10).
Chính phủ trình Quốc hội quy định thi hành sớm nhóm chính sách về phát triển nhà ở xã hội, cụ thể, là sau 45 ngày từ thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua. Các nội dung khác có hiệu lực từ ngày 1/7/2024.
Theo Chính phủ, thị trường bất động sản và hoạt động của doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ, rủi ro. Cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp, trong khi “thiếu nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội”, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị.
Tính đến nay, trên địa bàn cả nước, hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000m2, đạt khoảng 65% mục tiêu đề ra từ năm 2020.
Theo Chính phủ, nếu được Quốc hội quy định hiệu lực thi hành sớm, sẽ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đồng thời có tác động “kép”: Giúp người dân có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận với nhà ở phù hợp, gắn với thực hiện đề án có ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, đồng thời cân đối cung - cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa. Từ đó, tác động hạ giá thành phân khúc nhà ở thương mại, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn.