Cơ quan thẩm tra nhất trí với tờ trình Chính phủ về việc cần bổ sung, sửa đổi một số quy định về kinh doanh bất động sản. Ảnh minh họa. Nguồn Internet

Ngày 11/4, Uỷ ban Kinh tế hoàn thành báo cáo thẩm tra Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Dự luật này sẽ được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thảo luận, cho ý kiến tại phiên họp sáng ngày 12/4.

Cơ quan thẩm tra nhất trí với tờ trình Chính phủ về việc cần bổ sung, sửa đổi một số quy định về kinh doanh bất động sản, bởi sau 10 năm từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực, thị trường bất động sản phát triển về quy mô, xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới.

Vì thế, hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi quản lý phù hợp, đầy đủ hơn và đồng bộ với các một số luật đang sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng… bảo đảm thị trường phát triển ổn định, minh bạch, lành mạnh.

Chưa đủ cơ sở thực tiễn, sự cần thiết

Tại dự thảo gửi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đề xuất 2 trường hợp hoạt động kinh doanh phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Cụ thể: Bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Tán thành cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả, nhưng cơ quan thẩm tra lưu ý, “đây chỉ là một trong các phương thức để thực hiện giao dịch”.

“Vì vậy, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn, để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, sự cần thiết”, báo cáo thẩm tra nêu.

Ủy ban Kinh tế phân tích, các quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ được tính “an toàn pháp lý” của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa quy định rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết.

Chẳng hạn, quy định về “giấy xác nhận giao dịch qua sàn” tại khoản 5 Điều 61 dự thảo “còn chung chung, chưa rõ giá trị pháp lý”. Hay quy định giấy xác nhận giao dịch qua sàn là “cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định luật này và các luật khác có liên quan” chưa thống nhất với Luật Đất đai, các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.

Cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý Nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin.

Bất động sản đủ cơ sở pháp lý, giao dịch không qua sàn vẫn thuận lợi, ít rủi ro

Theo tờ trình của Chính phủ, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhằm mục tiêu nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Ủy ban Kinh tế lưu ý, dự thảo luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về các thông tin thị trường bất động sản nhằm bảo vệ khách hàng, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đang quy định theo hướng xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất thông qua việc quy định sử dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân kê khai giá trị mua bán thực tế.

“Những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro” - theo cơ quan thẩm tra

Chưa kể, việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. Một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thể làm tăng chi phí từ 8-10%.

Đáng chú ý, theo Ủy ban Kinh tế, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.

"Thực tế, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả", Ủy ban Kinh tế nêu.

Riêng với các giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn, Ủy ban Kinh tế đề nghị bổ sung quy định các loại hợp đồng giữa 3 bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản) với giao dịch bất động sản qua sàn. Nội dung hợp đồng này phải thể hiện điều khoản ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị Chính phủ nghiên cứu bổ sung quy định nội dung về hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, cũng như đánh giá tác động cụ thể hơn quy định về yêu cầu thanh toán hợp đồng kinh doanh bất động sản qua tài khoản mở tại ngân hàng, bổ sung quy định xử lý vi phạm để đảm bảo chặt chẽ, hiệu quả.