>> Những điểm mới về thuế thu nhập doanh nghiệp (6)
>> Những điểm mới về thuế thu nhập doanh nghiệp (5)
>> Những điểm mới về thuế thu nhập doanh nghiệp (4)
>> Những điểm mới về thuế thu nhập doanh nghiệp (3)
>> Những điểm mới về thuế thu nhập doanh nghiệp (2)
>> Những điểm mới về thuế thu nhập doanh nghiệp (1)

Thông tư số 123/2012/TT-BTC hướng dẫn bổ sung thêm các nội dung sau:

a) Đối tượng chịu thuế

Doanh nghiệp (DN) thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) bao gồm: DN thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS; DN kinh doanh BĐS có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng QSDĐ, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của DN kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng QSDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc QSD nhà ở.

b) Căn cứ tính thuế

- Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng BĐS theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

Trường hợp giá chuyển QSDĐ theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc T.Ư quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS thì tính theo giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc T.Ư quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS.

Trước đây trường hợp giá chuyển QSDĐ thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc T.Ư quy định thì tính theo giá do UBND tỉnh, TP trực thuộc T.Ư quy định tại thời điểm chuyển nhượng BĐS.

Trường hợp DN được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cơ sở  hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập DN (TNDN) tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng.

Trường hợp DN có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì DN kê khai tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế TNDN trong năm. Theo Thông tư số 130/2008/TT-BTC thì tỷ lệ kê khai, tạm nộp thuế TNDN là 2% trên doanh thu thu tiền.

Trường hợp DN có cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần. Việc chọn hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định khi DN đã bảo đảm hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhà nước, bảo đảm các nghĩa vụ đối với các bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất.

Trường hợp DN đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế TNDN lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế TNDN từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế TNDN của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước.

Trường hợp trước năm 2012 DN có cho thuê lại đất thu tiền trả trước cho nhiều năm và đã xác định doanh thu tính thuế theo hình thức phân bổ cho số năm trả tiền trước, nếu đến năm 2012 DN vẫn còn trong thời hạn cho thuê lại đất thì được lựa chọn xác định doanh thu tính thuế phân bổ hàng năm  hoặc theo doanh thu trả tiền một lần cho số năm còn lại của thời hạn cho thuê lại đất. 

Theo Thông tư số 130, trường hợp DN có cho thuê lại đất trong nhiều năm thì chỉ được lựa chọn một phương pháp xác định doanh thu tính thuế phân bổ cho từng năm.

Thùy Dương

(Còn nữa)