Thị trường BĐS cần minh bạch hơn

Theo bà Nguyễn Thị Mai, phụ trách pháp chế Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, có rất nhiều vướng mắc, khách quan có, chủ quan có trong việc thực hiện pháp luật về kinh doanh BĐS đó là: Hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS quá nhiều. Riêng hệ thống pháp luật về đất đai đã có tới hàng trăm văn bản, ngoài luật còn có các nghị định, thông tư hướng dẫn và văn bản của các địa phương đã tạo nên một hệ thống văn bản “lộn xộn”, nhiều loại văn bản trùng lắp, mâu thuẫn, thậm chí có văn bản có độ “vênh” rất lớn với luật, nghị định. “Các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai khá phức tạp. Luật quy định cơ chế một cửa, nhưng thực tế lại nhiều “ngách”, tạo nên một xã hội tiêu cực trong lĩnh vực đất đai. Trong quá trình tổng kết thực hiện pháp luật về đất đai cho thấy, có nhiều cái nhất trong lĩnh vực đất đai, đó là: Nhiều văn bản nhất, tham nhũng, tiêu cực, tranh chấp, phiền hà, hư hỏng cán bộ, đút tiền… nhiều nhất”, bà Mai cho biết.

Một vấn đề khác cũng được các đại biểu quan tâm thảo luận đó là thủ tục hành chính liên quan đến giao đất, xây dựng quy hoạch, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Hiện, để tiếp cận được đất dự án (D.A) phải mất 2 -  3 năm, thậm chí có D.A còn lâu hơn thế, dẫn đến các D.A bị chậm tiến độ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, mẫu giấy thay đổi thường xuyên, phát sinh tiêu cực… dẫn đến thị trường BĐS cũng thiếu minh bạch.

Về giá đất, hiện đang tồn tại 2 giá thị trường cấp một khung giá đất do Nhà nước quy định thị trường giá đất thứ cấp lại do thị trường tự do điều chỉnh. Giá đất được thay đổi hằng năm theo hướng tăng dần, không ổn định đã gây khó khăn cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Tương tự, giá đền bù khi thu hồi đất cũng còn nhiều bất cập dẫn đến D.A chậm triển khai, người dân bị thiệt thòi, phát sinh đơn thư khiếu kiện đông người, kéo dài…

“Chính bản thân luật pháp cũng có nhiều khiếm khuyết. Luật Kinh doanh BĐS, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định việc ứng tiền trước khi mua BĐS. Trong đó, người bán được huy động vốn, góp vốn dưới hình thức đặt cọc, vay vốn và ký quỹ. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc, vay vốn luôn thể hiện cam kết một phía có lợi cho người bán. Người mua phải góp vốn bằng chính “tiền tươi, thóc thật” thông qua hợp đồng hứa mua, hứa bán, nhưng lại chưa có các điều khoản bảo vệ mình”, TS Phạm Sĩ Liêm, Tổng hội Xây dựng Việt Nam khẳng định.

Thực tế cho thấy, khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP được ban hành, thị trường BĐS hầu như “đóng băng” trong một thời gian nhất định. Cho đến khi có Thông tư 16/2010/TT-BXD, thị trường mới sôi động trở lại.

Sàn giao dịch BĐS cũng lắm “ông chằng, bà chuộc”. Qua kết quả thanh tra của Bộ Xây dựng đã phát hiện hàng loạt sàn giao dịch BĐS có sai phạm, trong khi đã được quy định cụ thể bằng văn bản pháp luật.

Để hạn chế đến mức thấp nhất “rào cản” từ phía pháp luật tác động, các chuyên gia BĐS đã đưa ra nhiều kiến nghị. Theo bà Nguyễn Thị Mai, nên ban hành một Bộ luật Đất đai thay vì ban hành luật và các nghị định, thông tư hướng dẫn như hiện nay. Về giá đất, nên có cơ chế ổn định, không nên ban hành “một năm, một giá” dẫn đến tình trạng giá đất ngày một tăng mà nên ổn định giá đất trong 5 năm.

Về các văn bản chồng chéo, cần sớm được rà soát, sửa đổi, bổ sung bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nhằm hướng đến thị trường BĐS minh bạch.

 Trần Quý