Tại Dự án Khu liên hợp nhà ở Khang Linh, hàng trăm khách hàng vẫn chưa nhận được GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà. Ảnh: CT

Tăng diện tích dự án, giảm diện tích công trình công cộng

Theo tìm hiểu của PV Báo Thanh tra, Dự án Khu liên hợp nhà ở, trường học, thể thao tại phường 10, TP Vũng Tàu (Khu Liên hợp nhà ở Khang Linh - Công ty TNHH Khang Linh làm chủ đầu tư) được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2003.

Dự án được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 2090/QĐ.UB ngày 28/4/2004. Quy mô diện tích dự án là 114.071m², gồm các công trình như nhà ở liên kế, nhà vườn, chung cư, trường học phổ thông cơ sở, sân thể thao - cây xanh…

Theo quyết định này, ngoài việc phải xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh thì chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở theo thiết kế kiến trúc đã được Sở Xây dựng thỏa thuận, với hình thức xây thô hoàn thiện mặt tiền hoặc xây dựng hoàn chỉnh. Đồng thời, chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dân tự xây dựng…

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nêu trên sau đó đã được phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch, điều chỉnh mở rộng 7 lần. Trong đó, UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh lần 1 tại Quyết định số 1542/QĐ.UB ngày 23/5/2005. UBND TP Vũng Tàu phê duyệt điều chỉnh, điều chỉnh mở rộng 6 lần…

Tại Quyết định số 4468/QĐ-UBND ngày 30/12/2005 (lần 1) của UBND TP Vũng Tàu có nêu rõ: Công ty TNHH Khang Linh - chủ đầu tư có trách nhiệm phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xây dựng theo quy hoạch và dự án được duyệt.

Như vậy, ngoài việc phải xây dựng các công trình nhà ở theo quy hoạch thì chủ đầu tư cũng phải xây dựng các công trình trường học phổ thông cơ sở, sân thể thao - cây xanh.

Sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, quy mô diện tích dự án tăng từ 114.071m² lên 147.900m². Số lô nền từ 128 lô nhà liền kề, 21 lô nhà vườn và chung cư với 128 hộ cũng tăng lên thành hơn 600 lô nhà liền kề, nhà vườn… Theo thống kê sơ bộ thì đến nay có khoảng 70% căn nhà đã được người dân tự xây dựng và đưa vào sử dụng.

Qua phân tích hồ sơ cho thấy, quy hoạch 1/500 lần đầu tiên (Quyết định số 2090/QĐ.UB ngày 28/4/2004), dự án có khu thể thao kết hợp vui chơi trẻ em rộng hơn gần 20.000m², nhưng đến nay tại Văn bản số 03/2021/DA-KL ngày 28/5/2021 của Công ty TNHH Khang Linh báo cáo với UBND tỉnh thì phần tiện ích này chỉ còn 5.340m². Đồng thời, diện tích khu trường học cũng bị giảm từ hơn 24.000m² xuống còn 11.082m². Câu hỏi đặt ra là: Tại sao sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, quy mô dự án được mở rộng hơn 33.000m² nhưng diện tích các công trình công cộng bị giảm đi rất nhiều? Việc điều chỉnh quy hoạch của cơ quan chức năng đã tuân theo đúng quy định pháp luật?

Mặt khác, theo quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án, hạng mục trường học phải do Công ty TNHH Khang Linh xây dựng và bàn giao cho Nhà nước, nhưng không hiểu vì lý do gì, đến nay hạng mục này lại do Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng TP Vũng Tàu đảm nhiệm đầu tư xây dựng và khu đất này vẫn còn là bãi đất trống?

Tại Dự án Khu liên hợp nhà ở Khang Linh, chủ đầu tư đã không tiến hành xây nhà mà chuyển trách nhiệm đó sang cho khách hàng bằng một biên bản thỏa thuận. Ảnh: H.P

Chủ đầu tư lừa dối cơ quan quản lý Nhà nước?

Nhiều năm gần đây, người dân là khách hàng mua đất tại Khu Liên hợp nhà ở Khang Linh rất bức xúc, nhiều lần làm đơn gửi các cơ quan chức năng tỉnh BR-VT và các cơ quan báo chí đề nghị vào cuộc giải quyết việc cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ). Tuy nhiên, mong mỏi của người dân đến nay vẫn chưa được thực hiện.

Theo phản ánh của người dân, sau khi được các cơ quan chức năng phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Công ty TNHH Khang Linh đã bắt đầu tiến hành bán nền đất cho người dân thông qua hợp đồng góp vốn theo 2 giai đoạn. Trong đó, giai đoạn 1 góp vốn để đầu tư hạ tầng kỹ thuật trên đất và nhận nền đất. Việc khách hàng thanh toán tiền giai đoạn 1 được ngầm hiểu là số tiền khách hàng mua nền đất; giai đoạn 2 xây dựng nhà.

Thế nhưng, sau khi khách hàng thực hiện xong nghĩa vụ quy định cho giai đoạn 1 thì Công ty TNHH Khang Linh lại không triển khai giai đoạn 2 mà đẩy trách nhiệm này cho khách hàng tự xây dựng nhà bằng một “biên bản thỏa thuận các nội dung liên quan đến hợp đồng góp vốn đầu tư dự án theo phương thức khách hàng thỏa thuận tự xây nhà” (biên bản thỏa thuận). Biên bản này đã đẩy rủi ro cho khách hàng khi tự xây dựng công trình, đồng thời lại tạo lợi thế, che đậy sai phạm (không tự triển khai xây dựng công trình).

Biên bản này buộc khách hàng khi mua vật tư thiết bị xây dựng nhà và chi phí nhân công xây dựng phải có hóa đơn tài chính, trên hóa đơn tài chính phải ghi rõ người mua hàng là Công ty TNHH Khang Linh. Tổng hóa đơn sau này giao cho Công ty TNHH Khang Linh phải tối thiểu bằng giá tiền xây dựng nhà (bằng số tiền khách hàng phải thanh toán giai đoạn 2)…

Theo tài liệu thu thập của chúng tôi, đơn cử một bộ hợp đồng được Công ty TNHH Khang Linh ký kết với khách hàng năm 2015, hợp đồng góp vốn, biên bản giao nền và biên bản thỏa thuận đều được thực hiện trong một ngày.

Việc cơ quan quản lý Nhà nước phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 yêu cầu chủ đầu tư phải có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo thiết kế kiến trúc đã được Sở Xây dựng thỏa thuận, với hình thức xây thô hoàn thiện mặt tiền hoặc xây dựng hoàn chỉnh. Đồng thời, chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng QSDĐ cho dân tự xây dựng. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã đẩy trách nhiệm xây dựng nhà cho khách hàng bằng văn bản thỏa thuận nêu trên. Đây liệu có phải là hành vi lách luật hay là hành vi lừa dối cơ quan quản lý Nhà nước?

Do Công ty TNHH Khang Linh không triển khai xây dựng nhà theo cam kết mà đẩy trách nhiệm này cho khách hàng nên các công trình nhà ở tại dự án không được xây dựng đúng theo thiết kế đã được duyệt. Ảnh: H.P

Hàng trăm khách hàng chưa được cấp GCN

Trong đơn gửi các cơ quan chức năng, người dân cho biết, theo hợp đồng góp vốn thì Công ty TNHH Khang Linh phải có trách nhiệm được quy định cụ thể: Sau khi dự án hoàn thành Bên B (khách hàng) sẽ nhận một căn nhà theo chuẩn chung được phê duyệt và GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà (sổ hồng); bàn giao sổ hồng khi đã hoàn thành việc góp vốn gia đoạn 2…

Tuy nhiên, sau khi các hộ dân đã hoàn thành nghĩa vụ góp vốn và tự triển khai xây dựng nhà theo biên bản thỏa thuận, Công ty TNHH Khang Linh vẫn chưa giao sổ hồng như đã cam kết cho khách hàng.

Đến nay, đã 16 năm kể từ khi dự án được phê duyệt, hàng trăm khách hàng đã xây dựng nhà và sinh sống ổn định nhưng vẫn chưa có giấy chủ quyền, ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi chính đáng được pháp luật bảo vệ.

Trong đơn, người dân cho biết, năm 2010, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tỉnh BR-VT đã cấp 106 GCNQSDĐ cho Công ty TNHH Khang Linh. Sau đó, công ty đem toàn bộ GCNQSDĐ thế cấp vào ngân hàng (hiện nay chưa biết đã được giải chấp chưa). Do đó, người dân rất bức xúc khi nhà và đất của mình bỏ tiền ra mua, đang ở lại bị người khác thế chấp ngân hàng.

“Nhiều năm nay, hơn 300 hộ dân đã mua đất và xây dựng nhà trên các lô đất dự án (chiếm 70% tổng các lô đất đã bán) kêu đến chính quyền các cấp nhưng vẫn rơi vào trạng thái “im lặng”, gây ảnh hướng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân chúng tôi sống trên dự án…”, người dân cho biết.

Trước phản ứng gay gắt của người dân, Công ty TNHH Khang Linh nhiều lần đã có văn bản hứa hẹn sẽ triển khai thực hiện cấp sổ hồng, tuy nhiên đến nay vẫn chưa được thực hiện.

Do năng lực tài chính yếu kém cộng với áp lực thưa kiện của người dân, Công ty TNHH Khang Linh đã đã đẩy trách nhiệm về phía cơ quan chức năng. Cụ thể, ngày 28/5/2021, Công ty TNHH Khang Linh có Văn bản số 03/2021/DA-KL đề nghị UBND tỉnh, Sở Xây dựng cho phép công ty được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền, với lý do việc huy động vốn từ ngân hàng rất khó khăn nên doanh nghiệp không thể triển khai xây dựng đồng bộ công trình nhà ở. Tuy nhiên, đến nay cơ quan chức năng vẫn chưa có câu trả lời cho việc này.

Báo Thanh tra sẽ tiếp tục thông tin vụ việc.

Ngày 12/12/2020, tại kỳ họp thứ 19, HĐND tỉnh BR-VT khóa VI (nhiệm kỳ 2016-2021), các đại biểu đã chất vấn nhiều dự án trên địa bàn đã triển khai từ năm 2004, 2005 (trong đó có Khu Liên hợp nhà ở Khang Linh) nhưng người dân vẫn chưa được cấp GCN.

 Giám đốc Sở TN&MT tỉnh BR-VT Nguyễn Văn Hải cho biết, theo quy định, đối với các dự án nhà ở thì chủ đầu tư phải hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội. Tiếp đó, chủ đầu tư liên hệ với Sở TN&MT để được kiểm tra, thẩm tra lại, đồng thời phải có ý kiến của Sở Xây dựng về hoàn thiện theo đúng thiết kế quy hoạch chi tiết 1/500. Sau đó, Sở TN&MT mới đồng ý cho các chủ đầu tư tiến hành giao dịch, chuyển nhượng QSDĐ cho người dân.

Tuy nhiên, thời gian qua, trong thực tế, các dự án này sau khi được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và tách thửa cho chủ đầu tư thì các chủ đầu tư đã tiến hành kêu gọi đầu tư góp vốn và chuyển nhượng cho người dân. Trong khi đó, người dân thiếu thông tin, tham gia góp vốn vào những dự án này. Khi chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ triển khai dự án và đúng những cam kết thì người dân đặt vấn đề, yêu cầu Nhà nước tiến hành cấp giấy. Sở TN&MT chỉ có thể cấp GCN khi chủ đầu tư thực hiện xong cơ sở hạ tầng theo quy định pháp luật.