(Thanh tra) - Được chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư và ký hợp đồng dự án, nhưng sau hơn 1 năm, Dự án Khu dân cư Văn Xá 1 vẫn chưa thể triển khai. Thanh tra tỉnh Ninh Bình chỉ ra nhiều nội dung chưa hoàn tất từ quy hoạch, thực hiện hợp đồng đến xác định đầu mối và tổ chức giải phóng mặt bằng.
Dự án còn nhiều khâu chưa hoàn tất
Theo Kết luận thanh tra số 85/KL-TTr của Thanh tra tỉnh Ninh Bình, Dự án Khu dân cư Văn Xá 1 (tại phường Kim Bảng, tỉnh Ninh Bình) có diện tích khoảng 11,438ha, tổng mức đầu tư 249.513 triệu đồng, thời hạn hoàn thành không muộn hơn ngày 31/12/2027. Nhà đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Phước Sơn.
Ngày 30/6/2025, hợp đồng dự án được ký kết. Tuy nhiên, đến thời điểm thanh tra, dự án chưa được triển khai trên thực tế. Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 chưa đủ điều kiện trình phê duyệt; chưa có báo cáo nghiên cứu khả thi; chưa thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, xác định giá đất cụ thể và chưa khởi công xây dựng.
Theo đó, nhiệm vụ quy hoạch được phê duyệt quy định công trình có chiều cao tối đa 5 tầng, mật độ xây dựng tối đa 90%. Trong khi đó, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư quy định 44 căn nhà ở liền kề mặt đường có chiều cao tối đa 4 tầng, mật độ xây dựng 85%.
Thanh tra xác định các nội dung này chưa thống nhất và cần được xử lý trước khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
Thời hạn lập quy hoạch được xác định trong 6 tháng kể từ ngày phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch (đến ngày 20/5/2026). Tuy nhiên, đến ngày 9/7/2026, hồ sơ vẫn chưa đủ điều kiện trình cơ quan có thẩm quyền.
Nguyên nhân được kết luận chỉ ra là hồ sơ quy hoạch do nhà đầu tư tổ chức lập chưa bảo đảm đầy đủ thành phần, nội dung theo yêu cầu, phải nhiều lần chỉnh sửa, bổ sung và giải trình. Trách nhiệm trong việc tổ chức lập quy hoạch, lựa chọn và quản lý đơn vị tư vấn được xác định đối với Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Phước Sơn.
Hợp đồng chưa có hiệu lực, giải phóng mặt bằng chưa triển khai
Đáng chú ý, nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng của nhà đầu tư vẫn chưa được thực hiện.
Theo hợp đồng, nhà đầu tư phải nộp thư bảo lãnh thực hiện hợp đồng trị giá 4.990 triệu đồng trước ngày 30/7/2025. Tuy nhiên, đến ngày 30/6/2026, tức sau 11 tháng kể từ thời hạn phải nộp, nhà đầu tư vẫn chưa thực hiện.
Kết luận xác định đây là không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng. Theo Điều 29 của hợp đồng, hợp đồng chỉ có hiệu lực kể từ ngày Bên A nhận được bản gốc bảo lãnh. Do đó, tại thời điểm thanh tra, hợp đồng dự án chưa phát sinh hiệu lực. Thanh tra xác định đây là tồn tại nghiêm trọng, cần được xử lý ngay.
Trong khi đó, công tác giải phóng mặt bằng cũng chưa được triển khai.
Dự án sử dụng khoảng 92.125,04m² đất trồng lúa, chiếm 80,53% diện tích dự án. Theo hợp đồng, thời gian chuẩn bị, thực hiện giải phóng mặt bằng và bàn giao đất là 7 tháng, tính từ quý III/2025, tương ứng khoảng cuối tháng 1/2026.
Đến thời điểm thanh tra, chưa có thông báo thu hồi đất, chưa kiểm đếm, chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng; chưa bàn giao đất và nhà đầu tư cũng chưa bố trí kinh phí bồi thường. Thanh tra xác định công tác giải phóng mặt bằng chậm khoảng 5 tháng so với thời hạn trong hợp đồng.
Nguyên nhân trực tiếp là quy hoạch chi tiết 1/500 chưa được phê duyệt, nên chưa đủ cơ sở để lập hồ sơ thu hồi đất. Cùng với đó, việc thay đổi đầu mối cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã ảnh hưởng đến việc tổ chức thực hiện dự án.
Trong vòng 12 tháng, chủ thể đại diện cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thay đổi 3 lần. Đáng chú ý, từ ngày 1/1/2026 đến ngày 28/6/2026, chưa có tổ chức được cơ quan có thẩm quyền chính thức giao thực hiện vai trò này.
Tại thời điểm thanh tra, UBND phường Kim Bảng được giao quản lý dự án nhưng chưa ký phụ lục hợp đồng để chính thức trở thành Bên A. Trong khi đó, Bên A theo phụ lục hợp đồng tháng 7/2025 đã chấm dứt hoạt động.
Thanh tra xác định việc chưa có cơ quan chính thức chủ trì theo hợp đồng đã trực tiếp dẫn đến công tác giải phóng mặt bằng không được triển khai trong khoảng thời gian nêu trên.
Đánh giá tồn tại, kiến nghị tháo gỡ
Cơ quan thanh tra đồng thời xác định trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị liên quan qua từng thời kỳ và nhà đầu tư đối với những tồn tại đã được chỉ ra.
Về tổng thể, kết luận đánh giá các tồn tại chủ yếu là về trình tự, thủ tục hành chính trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, phát sinh trong bối cảnh thay đổi pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng và sắp xếp tổ chức bộ máy, đơn vị hành chính.
Đến thời điểm thanh tra, đồ án quy hoạch chưa được phê duyệt, đất chưa được giao, giá đất chưa được xác định, sản phẩm chưa đưa vào kinh doanh; chưa phát hiện thất thoát tiền, tài sản của Nhà nước và hành vi vụ lợi.
Đồng thời xác định dự án đủ điều kiện tiếp tục triển khai theo quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và hợp đồng đã ký, không thuộc trường hợp phải dừng thực hiện, điều chỉnh giảm quy mô hoặc chấm dứt hoạt động dự án đầu tư.
Thanh tra tỉnh Ninh Bình lưu ý cần phân định rõ nguyên nhân chậm tiến độ thuộc trách nhiệm của cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư. Không đồng nhất việc dự án chậm triển khai với việc nhà đầu tư vi phạm tiến độ, chỉ xác định trách nhiệm đối với phần thời gian chậm do lỗi của nhà đầu tư khi có đủ căn cứ, tài liệu chứng minh.
Theo các mốc tiến độ được xác định, công tác giải phóng mặt bằng và bàn giao đất chậm khoảng 18 tháng, trong khi thời điểm khởi công cũng chậm khoảng 15 tháng, làm giảm khả năng hoàn thành dự án theo thời hạn 31/12/2027.
Để tháo gỡ, Thanh tra tỉnh kiến nghị UBND phường Kim Bảng yêu cầu nhà đầu tư nộp bảo lãnh thực hiện hợp đồng trị giá 4.990 triệu đồng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày kết luận có hiệu lực; tiếp nhận đầy đủ hồ sơ dự án, ký phụ lục hợp đồng điều chỉnh chủ thể Bên A, xác định trách nhiệm chủ trì giải phóng mặt bằng và thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực.
Đối với nhà đầu tư, Thanh tra tỉnh yêu cầu hoàn thiện quy hoạch chi tiết 1/500, trình thẩm định, phê duyệt trước ngày 31/10/2026; đồng thời bố trí kinh phí bồi thường, phối hợp thực hiện giải phóng mặt bằng và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định.
