Ảnh minh họa

Dự thảo Nghị định về giá đất vừa được cơ quan soạn thảo đưa ra lấy ý kiến đang gây ra nhiều băn khoăn khi không tính đến một loạt chi phí hợp lý khi triển khai dự án của nhà đầu tư.

Hiện, Dự thảo Nghị định quy định chi tiết việc thi hành Luật Đất đai và dự thảo nghị định về giá đất đang được đưa ra lấy ý kiến.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cho rằng, mặc dù Luật Đất đai (sửa đổi) đã tạo cơ sở pháp lý mới để giúp các cơ quan chức năng xác định giá đất chặt chẽ, chính xác hơn, tuy nhiên, do Luật chưa có hiệu lực, chưa có bảng giá đất để làm căn cứ định giá, điều này khiến cho hàng trăm dự án vẫn đang "tắc" ở khâu định giá đất và đây là "vấn đề nan giải”.

Không chỉ chính quyền địa phương e ngại định giá đất mà thời gian vừa qua, nhiều dự án cũng không thuê được đơn vị tư vấn thẩm định giá đất. Hoặc nếu nhận thẩm định, mức giá các đơn vị này đưa ra rất cao "để an toàn", gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, Thành phố còn khoảng 60.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng do vướng công tác định giá đất (Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM tính thêm cả nền đất, thì lên con số 80.000 căn hộ, nền đất chưa được cấp sổ hồng).

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, trong Văn bản 33/2024/CV-HoREA gửi Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, Nghị định 12/2024/NĐ-CP “đã bổ sung nhiều quy định mới có tính khả thi và sát với thực tiễn, sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc trong công tác định giá đất...”.

Dẫu vậy, lưu ý rằng, Nghị định 12/2024/NĐ-CP chỉ là quy định đệm mang tính ngắn hạn trước khi Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) có hiệu lực. Với đề xuất của Chính phủ về việc sớm đưa Luật Đất đai vào cuộc sống từ ngày 1/7/2024, việc áp dụng Nghị định 12/2024/NĐ-CP trong giai đoạn này được các thành viên thị trường đánh giá là không khả thi khi thời hạn còn lại không còn nhiều, nên dự thảo Nghị định mới về giá đất được tất cả các thành viên thị trường quan tâm.

Tại Dự thảo này, dù đánh giá đã kế thừa nhiều nội dung hợp lý của Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất, nhưng ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam cho rằng, một số quy định của dự thảo nghị định vẫn chưa tính đúng, tính đủ các phần chi phí, lợi nhuận cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Điều này dẫn tới nguy cơ giảm lợi nhuận, thậm chí thua lỗ cho chủ đầu tư và người mua nhà cũng chịu thiệt hại.

“Hệ quả để lại là không chỉ khó thu hút đầu tư mà còn làm cho giá đất bị đẩy lên ở mức cao không hợp lý”, Chủ tịch Hội thẩm giá Việt Nam chia sẻ.

Một trong những vấn đề ở cả Nghị định 12 và Dự thảo Nghị định khi bỏ sót một số chi phí hợp lý khi xác định tổng chi phí nhà đầu tư phải chi ra để sản xuất, kinh doanh bao gồm tổng chi phí trực tiếp và gián tiếp, chẳng hạn chỉ tính chi phí đầu tư vào phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án, đó là “tiền sử dụng đất” và lãi suất vay vốn.

Bên cạnh đó, Nghị định và cả hai phương án của Dự thảo Nghị định quy định: Lợi nhuận chỉ tính trên chi phí phát triển đất, không tính trên tổng chi phí mà nhà đầu tư chi ra (bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí phát triển đất, chi phí kinh doanh) là tính thiếu, không tuân thủ nguyên lý hình thành giá.

"Lợi nhuận là khoản tiền nhà đầu tư được hưởng. Chi phí vốn là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người “cấp vốn”. Chi phí vốn bản chất của nó là lãi suất của khoản tiền nhà đầu tư đi vay phải trả cho người có tiền cho vay. Nó chính là lợi nhuận của người có tiền cho vay, nhưng lại là chi phí của người đi vay và đương nhiên khoản chi phí  tài chính nhà đầu tư không được hưởng mà phải chi trả, được tính trong cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh", Chủ tịch Hội Thẩm định giá Nguyễn Tiến Thỏa xác định.

Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, thặng dư hiểu đơn giản là lấy giá bán trừ đi giá mua để xác định lợi nhuận. Trong lĩnh vực bất động sản, thặng dư là phương pháp lấy tổng doanh thu phát triển (ước tính) trừ đi tổng chi phí phát triển (ước tính) của thửa đất, khu đất. Với dự án liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất là khoản chi phí cực lớn, có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng/dự án. Đồng thời, chi phí vốn cũng không hề nhỏ vì đặc điểm của bất động sản là giá trị cao và thông thường doanh nghiệp đều phải sử dụng vốn vay.

“Ngay cả khi nhà đầu tư chỉ sử dụng vốn tự có thì lúc hạch toán cũng phải xem nó giống như vốn vay vì trong kinh tế đồng vốn phải sinh lời, nếu không đầu tư thì gửi ngân hàng cũng có lãi”, ông Ánh nói.