Giá thuê nhà 5.000.000 đồng/tháng; bên B trả tiền thuê nhà 6 tháng/lần và sẽ trả hết tiền sau 6 kỳ thanh toán, đồng thời đặt cọc 30.000.000 đồng để đảm bảo thực hiện hợp đồng.

Đối với số tiền đặt cọc 30.000.000 đồng, tại Điều 5, bản Hợp đồng cho thuê nhà nêu: “Trong thời gian hợp đồng có hiệu lực nếu một trong hai bên A và B đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải đền bù cho bên kia 30.000.000 đồng. Thời gian đơn phương chấm dứt hợp đồng phải báo trước là 6 tháng; nếu không, phải đền bù cho bên kia 30.000.000 đồng”.

Hiện nay, bên B đã thanh toán xong tiền thuê nhà kỳ 2 (từ 1/6 - 1/12/2015), đồng thời phát hiện chất lượng nhà thuê giảm sút nghiêm trọng, có nguy cơ gây nguy hiểm cho người, gây thiệt hại cho hàng hóa, tài sản của bên thuê. Bên thuê nhà (vợ chồng bà Luận) đã nhiều lần thông tin đến ông Vũ Trường Sơn (bên cho thuê nhà) yêu cầu sửa chữa nhà nhưng ông Sơn chỉ hứa hẹn mà không thực hiện, có lần còn không nghe điện thoại, gây bức xúc cho bên thuê. Bên thuê nhà cho biết trong tình thế như vậy, họ muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng với bên cho thuê.

Pháp luật quy định trong trường hợp nào thì bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng mà bên cho thuê nhà vẫn buộc phải trả lại tiền đặt cọc?

Ý kiến của chúng tôi:

Tại khoản 2 Điều 498, Bộ luật Dân sự quy định: Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;

b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý;

c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bộ luật còn quy định: “Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác” (Khoản 3 Điều 498).

Căn cứ quy định nêu trên, nếu bên A nhận được thông báo của bà Nguyễn Thị Luận (bên B) “chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng” nhưng không “sửa chữa nhà” thì bà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trong giao dịch dân sự “một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định” (Khoản 1 Điều 426 Bộ luật Dân sự). Theo đó, có thể hiểu đây là trường hợp bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng do pháp luật “có quy định” nhưng bên cho thuê “không thực hiện” quy định đó của pháp luật.

Điều 426 Bộ luật Dân sự còn quy định: “Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường” (khoản 2); “Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán” (khoản 3); “Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại” (Khoản 4).

Như vậy, nếu sau khi nhận được thông báo từ bên thuê nhà mà bên cho thuê “không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng” thì bên B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia (bên A) nhận được thông báo chấm dứt. Trong trường hợp này, bên A phải trả lại tiền đặt cọc cho bên B.

Luật gia, nhà báo Nguyễn Chấn