Quốc hội biểu quyết thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Ảnh: P.Thắng

Sáng ngày 18/1, tại phiên bế mạc kỳ họp bất thường lần thứ 5, Luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội thông qua với 432 đại biểu tán thành (chiếm 87,63% tổng số đại biểu)

Luật Đất đai sửa đổi có 260 điều, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025, trừ một quy định cụ thể.

Định giá đất theo nguyên tắc thị trường, hài hòa lợi ích

Với luật được thông qua, Quốc hội chốt 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Chính phủ được giao quy định phương pháp định giá khác mà luật chưa quy định, sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định rõ các trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất.

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ởmà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Trước khi đại biểu Quốc hội bấm nút thông qua, quá trình thảo luận Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, có ý kiến đề nghị không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Giải trình vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu, định giá đất là vấn đề khó, nội dung quy định tại dự thảo luật đã được Quốc hội, Chính phủ tiếp thu ý kiến đại biểu, nghiêm túc nghiên cứu để thiết kế các phương pháp định giá vừa có tính kế thừa, vừa có tính cụ thể hóa thực tiễn, có đổi mới nhưng phải có tính bao quát để có thể áp dụng cho các trường hợp cụ thể, lâu dài.

“Các cơ quan đã cân nhắc kỹ lưỡng và thống nhất cao về việc tiếp tục quy định tại dự thảo luật về phương pháp thặng dư”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh báo cáo trước Quốc hội.

Ông cũng cho hay, trong bối cảnh Việt Nam hiện nay nền kinh tế đang phát triển, việc sử dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết vì chưa có sẵn những thông tin dự án tương tự đã hình thành và giao dịch để áp dụng các phương pháp định giá khác.

“Cả khoa học và thực tiễn, phương pháp thặng dư hiện vẫn đang được sử dụng trên thế giới cũng như tại Việt Nam”, theo ông Vũ Hồng Thanh.

Luật Đất đai sửa đổi quy định rõ, định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục; trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư…

Bảng giá đất cũ được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025

Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Kết quả Quốc hội biểu quyết thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Ảnh: H.G

UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Trường hợp bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định.

Bảng giá đất được áp dụng trong các trường hợp như tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế sử dụng đất…

Luật mới cũng quy định bảng giá đất cũ do UBND cấp tỉnh ban hành được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Chủ nhiệm Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay, có ý kiến đại biểu đề nghị quy định bảng giá đất 5 năm 1 lần như luật hiện hành và hằng năm biến động thì điều chỉnh hệ số K.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trên thực tế, rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng. Điều này, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường.

Thể chế hóa Nghị quyết số 18 của Trung ương Đảng và trên cơ sở thống nhất giữa các cơ quan, luật mới quy định ban hành bảng giá đất hằng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.

“Để bảo đảm chất lượng bảng giá đất, các cơ quan quản lý Nhà nước các cấp cần nâng cao hơn nữa năng lực trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật, hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai để trực tiếp phục vụ cho công tác quản lý và sử dụng đất đai, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ sẽ chỉ đạo trong quá trình thực hiện luật”, ông Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh.