(Thanh tra) - Dự thảo Luật Đất đai mới nhất đề xuất những quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), định giá đất, yêu cầu bắt buộc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chiều 1/10, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến Dự án Luật Đất đai sửa đổi. Trước đó, tại kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất, Quốc hội đã cho ý kiến định hướng sửa đổi luật này.
Tại phiên họp, Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Đặng Ngọc Điệp đã trình bày tờ trình của Chính phủ.
Một trong những nội dung cơ bản của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Theo tờ trình của Chính phủ, so với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo không quy định chi tiết về các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp sổ đỏ.
Dự thảo luật cũng không quy định chi tiết việc cấp sổ đỏ đối với trường hợp có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền; cấp sổ đỏ đối với trường hợp có vi phạm pháp luật về đất đai, trường hợp sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền…
Bên cạnh đó, dự thảo luật đã quy định đăng ký, giấy chứng nhận được thực hiện theo 2 hình thức: dạng giấy hoặc điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Đáng chú ý, theo dự thảo luật, Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 không thuộc trường hợp lấn đất, chiếm đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau, mà đất đó đã được sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, không gây ô nhiễm môi trường, đảm bảo an toàn công trình, không thuộc trường hợp thu hồi đất.
Dự thảo luật quy định rõ các trường hợp không cấp sổ đỏ. Trong đó, dự kiến người quản lý đất, người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ trong trường hợp đất thuê, thuê lại của người quản lý đất, người sử dụng đất. Quy định này không áp dụng với trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực theo quy định của luật đất đai; đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người quản lý đất, người sử dụng đất cũng không được cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện quyết định đó thì có thể người quản lý đất, người sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận.
Ngoài ra, người quản lý đất, người sử dụng đất không được cấp giấy chứng nhận trong trường hợp đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự…
Một vấn đề khác là tài chính về đất đai, giá đất. So với quy định của Luật Đất đai năm 2024, dự thảo luật bỏ quy định “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”; bỏ quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể.
Dự thảo luật đồng thời không quy định chi tiết, cụ thể về phương pháp định giá đất, các trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể.
Thể chế tinh thần của Nghị quyết số 21 của Bộ Chính trị, dự thảo quy định giá đất do Nhà nước quyết định. Việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan.
Giá đất cũng phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ.
Cùng với đó, dự thảo luật quy định thống nhất về thẩm quyền quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và thẩm quyền quyết định, sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất là của HĐND cấp tỉnh nhằm nâng cao nhiệm vụ, quyền hạn của HĐND cấp tỉnh về giá đất.
Bảng giá đất được sửa đổi, bổ sung khi có thay đổi địa giới đơn vị hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố, đoạn đường trong bảng giá đất hoặc do yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất.
Nêu quan điểm của cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết Ủy ban tán thành với sự cần thiết ban hành Luật Đất đai sửa đổi.
Đối với vấn đề tài chính về đất đai, giá đất, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị quy định rõ tại luật nguyên tắc ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường, có tăng, có giảm theo mục tiêu phát triển của từng thời kỳ.
Theo cơ quan thẩm tra, Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn, chỉ đạo việc xây dựng Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường của mỗi địa phương để vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo sự đồng thuận trong xã hội, bảo đảm môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi của các địa phương, vùng miền.
Chính phủ trình 2 phương án về quy định yêu cầu bắt buộc công chứng, chứng thực.
Phương án 1, yêu cầu bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngay trong luật.
Theo tờ trình, phương án này phù hợp với Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng, có hiệu lực từ ngày 1/1/2027); việc yêu cầu bắt buộc công chứng phải được quy định trong luật.
Phương án 2, giao Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực.
Phương án này tạo tính chủ động, linh hoạt cho Chính phủ, phù hợp với lộ trình và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
