Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp). Ảnh: Đ.X

Sáng ngày 31/10, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất mới được chuyển nhượng dự án?

Trình bày báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay, tại kỳ họp 5 (tháng 5/2023), một số ý kiến nhất trí về việc bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất khi chuyển nhượng dự án.

Ý kiến khác nhất trí cần tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực hoặc không còn mong muốn thực hiện được chuyển nhượng dự án.

Do còn ý kiến khác nhau, tại hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã báo cáo 2 phương án.

Phương án 1, đề nghị bổ sung quy định “trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành. Trên cơ sở nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính này và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng”.

Phương án 2, “chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: P.Thắng

Về vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị quy định, chủ đầu tư chuyển nhượng phải “hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng”.

Điều này, để bảo đảm quy định chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế.

Nêu ý kiến, đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) chọn phương án 1. Theo ông, khi chủ đầu tư “suy dinh dưỡng”, không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án mới phải chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác.

Quy định bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước mới được chuyển nhượng, ông Hòa thấy “không nhất thiết”.

“Khi chủ đầu tư chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư khác bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Như vậy, Nhà nước đâu mất gì”, đại biểu đoàn Đồng Tháp phân tích và cho rằng, chủ đầu tư “suy dinh dưỡng” rồi mà bắt buộc họ hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được chuyển nhượng thì không nên.

Đồng tình với đại biểu Phạm Văn Hòa, đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) cho rằng, vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản cần linh hoạt. Theo ông, nên cho phép các bên tự thỏa thuận việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn Bình Dương). Ảnh: P.Thắng

Còn đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn Bình Dương) thì băn khoăn khi hiện có nhiều cách hiểu khác nhau về nội hàm “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản”.

“Cơ quan điều tra, kiểm tra, thanh tra cũng gặp khó khi xử lý các dự án có thay đổi chủ đầu tư thông qua các hình thức như chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bán tài sản gắn liền với đất…”, ông Sơn nói.

Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định về khái niệm này cần nêu rõ phương thức chuyển giao tài sản để tránh bị lợi dụng.

Đề nghị cho chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc tối đa 10%

Cũng theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các quy định về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở, bất động sản trên giấy) nhận được nhiều góp ý của các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp 5.

Về đặt cọc, do còn nhiều ý kiến khác nhau, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án.

Một là, chủ đầu tư dự án chỉ “chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật”.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh

“Phương án này ít rủi ro hơn với khách hàng - bên yếu thế trong giao dịch bất động sản”, ông Vũ Hồng Thanh nói. Nhưng cách này cũng có hạn chế, là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc, ký hợp đồng với khách hàng tiềm năng.

Hai là, chủ đầu tư chỉ thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê.

Phương án này có điểm lợi là chủ đầu tư có thể huy động được vốn sớm, nhưng cũng rủi ro cho khách hàng vì phải nộp tiền khi công trình chưa khởi công xây dựng.

Bày tỏ quan điểm, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) chọn phương án 2. Theo ông, đây là phương án đã quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc, số tiền đặt cọc, đảm bảo công khai, minh bạch.

Chung quan điểm, đại biểu Phạm Văn Hòa nhận định, phương án 2 là phương án, chủ đầu tư ưu thích và khách hàng cũng chịu.

Theo Hòa ông, chủ đầu tư không có đủ 100% vốn để thực hiện dự án và phải vay ngân hàng. Dự thảo luật phải làm sao để chủ đầu tư có thể huy động vốn để thực hiện dự án, mặt khác tạo lòng tin tưởng giữa chủ đầu tư và khách hàng.

“Nhà 1 tỷ, đặt cọc 10% tức là 100 triệu, nhà 4 tỷ thì đặt cọc 400 triệu, tôi nghĩ với khách hàng số tiền này không lớn khi người ta mua nhà. Khách hàng đặt tiền cọc trước, có khi chủ đầu tư bán nhà thấp đi”, ông Hòa nêu.

Ông nhấn mạnh thêm rằng, với quy định tại phương án 2, khi nhận đặt cọc, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì “chủ đầu tư đâu có gian dối”.