Trong thời gian giải quyết tranh chấp tại TAND quận Sơn Trà, ông Đức đã nhiều lần yêu cầu đưa vụ án ra xét xử, đồng thời đề nghị TAND quận Sơn Trà ra quyết định áp dụng biện pháp tạm thời nhằm ngăn chặn việc bà Vân tẩu tán 5 lô đất và quyết định cấm xuất cảnh đối với bà Vân.

Tuy nhiên, thẩm phán thụ lý và Chánh án TAND quận Sơn Trà có cho rằng, hợp đồng cam kết chuyển nhượng có đặt cọc, tài sản tranh chấp là tài sản đặt cọc, việc đương sự yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp “cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” là không có căn cứ nên đã không đồng ý.

Phân tích lý do từ chối áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của thẩm phán và Chánh án TAND quận Sơn Trà dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Hùng, Giám đốc Công ty Luật CHD Law cho biết, trong văn bản trả lời khiếu nại của Chánh án TAND quận Sơn Trà khi đương sự khiếu nại (đây là quyết định cuối cùng) đã đưa ra lý do từ chối giải quyết khiếu nại là “do hợp đồng không thể hiện sự thoả thuận là sau khi nhận cọc thì hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thời gian giao tiền như thế nào”.

“Việc TAND quận Sơn Trà cho rằng “đây là thoả thuận đặt cọc ban đầu nhằm mục đích đảm bảo thực hiện việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên tài sản đặt cọc ở đây là tiền cọc” là những nhận định không đảm bảo sự thật khách quan của vụ việc”, luật sư Hùng nhấn mạnh.

Thứ nhất, các quy định của pháp luật về dân sự, đất đai hiện hành không có bất kỳ quy định nào yêu cầu nội dung bắt buộc của hợp đồng đặt cọc phải cụ thể như thế nào, hình thức hoặc biểu mẫu ra sao. Chỉ cần các bên thoả thuận và thấy rằng thoả thuận đó là đủ để ràng buộc các bên thực hiện thì đặt cọc đó có giá trị pháp lý, ràng buộc giữa các bên nhằm đảm bảo thực hiện được mục đích đặt cọc. Do vậy, việc chánh án đòi hỏi thoả thuận đặt cọc phải có các nội dung này là không đúng quy định của pháp luật, không tôn trọng thoả thuận của các bên và can thiệp vào giao dịch dân sự đã được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.

Thứ hai, trong đơn khởi kiện, ông Trương Đình Đức yêu cầu bị đơn (bà Tuý Vân) tiếp tục phải thực hiện đúng hợp đồng chuyển nhượng có đặt cọc, tức là bà Tuý Vân phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Ông Đức không yêu cầu toà buộc bị đơn trả cọc, và bị phạt cọc. Do vậy, việc thẩm phán và Chánh án TAND quận Sơn Trà khẳng định đây là tranh chấp tài sản đặt cọc là sai về mặt bản chất, đánh tráo khái niệm không đúng với quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Việc TAND quận Sơn Trà tiếp nhận, thụ lý đơn khởi kiện theo thông báo chuyển đơn từ TAND quận Hải Châu đã khẳng định rõ về đối tượng khởi kiện. Bởi lẽ, điểm c khoản 1, điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định “đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.  Như vậy, việc xác định đối tượng khởi kiện trong văn bản giải quyết khiếu nại và việc thụ lý giải quyết vụ án của TAND quận Sơn Trà là không thống nhất trái với quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Thứ ba, hợp đồng cam kết chuyển nhượng có đặt cọc nêu rõ, mục đích cuối cùng của việc đặt cọc là để chuyển nhượng các lô đất mà bà Vân hứa bán. Do vậy, không thể tách bạch 5 lô đất này ra khỏi thoả thuận, bởi lẽ việc đặt cọc là để đảm bảo việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng 5 lô đất, và 5 lô đất là đối tượng của hợp đồng cam kết chuyển nhượng để đặt cọc.

Đây là hai mệnh đề không thể tách bạch ra khi giải quyết vì nếu tách bạch ra thì nguyên đơn đặt cọc 2 tỷ để làm gì? 5 lô đất có mối quan hệ gì với số tiền đặt cọc 2 tỷ của ông Đức cho bà Vân? Và việc chuyển nhượng 5 lô đất lấy gì để đảm bảo các bên sẽ tuân thủ nội dung thoả thuận ban đầu nếu không có việc đặt cọc. Do vậy có thể khẳng định 5 lô đất được nêu trong hợp đồng đặt cọc là đối tượng có mối liên quan trực tiếp với số tiền đặt cọc.

Cuối cùng, theo quy định của Bộ luật Dân sự và hướng dẫn của Nghị quyết 02/2020 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thì việc yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của nguyên đơn trong trường hợp này không thuộc một trong các trường hợp không áp dụng biện biện pháp cấm chuyển dịch tài sản quy định tại khoản 2, Điều 4 đó là: Tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo quy định tại Điều 297 Bộ luật Dân sự năm  2015, trừ trường hợp người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đồng thời là bên nhận bảo đảm; và tài sản đã được tổ chức bán đấu giá và người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác.

Theo luật sư Hùng, tại thời điểm nguyên đơn yêu cầu áp dụng biện pháp ngăn chặn thì bị đơn đã tiến hành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho bên thứ ba. Đây là căn cứ quan trọng chứng minh người đang chiếm giữ hoặc giữ tài sản đang tranh chấp chuyển dịch quyền về tài sản phù hợp với quy định tại Điều 121 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Hơn nữa, như đã phân tích ở trên, đối tượng của hợp đồng cam kết chuyển nhượng có đặt cọc là 5 lô đất. Nói cách khác, 5 lô đất này là đối tượng có liên quan trực tiếp đến vụ án đang được toà án giải quyết.

“Việc yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của ông Trương Đình Đức trong trường hợp này là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật cần được xem xét, chấp thuận để đảm bảo đúng trình tự, thủ tục theo quy định và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên”, luật sư Hùng khẳng định.

Điều chúng tôi băn khoăn là: Nếu việc từ chối áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của TAND quận Sơn Trà dẫn đến việc tài sản bị tẩu tán, việc thi hành án bản án không đảm bảo thì ai sẽ là người phải chịu trách nhiệm, trách nhiệm đến đâu?

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin khi có diễn biến mới!