Đơn tố giác của bà Trâm gửi đến cơ quan công an và Viện KSND tỉnh Khánh Hòa. Ảnh: Thanh Hòa

Trong đơn tố giác gửi đến cơ quan công an, bà Nguyễn Thị Ngọc Trâm cho biết, ngày 16/10/2021 qua người quen giới thiệu, bà biết bà Nguyễn Thị Hồng (SN 1971) trú tại phường Cam Nghĩa, TP Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa là người cần chuyển nhượng đất. Bà Hồng cho biết, là chủ sở hữu 04 thửa đất tại thôn Thủy Triều, xã Cam Hải Đông, huyện Cam Lâm là đất trồng cây lâu năm, không có tranh chấp, nằm trong quy hoạch và cần chuyển nhượng quyền sử dụng đất 04 thửa đất trên với giá 2 triệu đồng/m2. Tổng giá trị chuyển nhượng 19.715.800.000 đồng.

Tin tưởng trong mối quan hệ, ngày 18/10/2021, hai bên đã tiến hành thực hiện “hợp đồng đặt cọc”. Bà Trâm đã chuyển tiền đặt cọc 04 thửa đất nói trên cho bà Hồng với số tiền 5 tỷ đồng đồng thời hẹn ngày 26/10/2021 hai bên cùng có mặt tại Văn phòng Công chứng Thuận An tại huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa để thực hiện công chứng chuyển nhượng đất và thanh toán số tiền còn lại.

Đến ngày 26/10/2021, bà Hồng không có mặt như lời hẹn mà cử người có tên Linh (không có giấy ủy quyền) tới Văn phòng Công chứng Thuận An mang theo 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm và 02 giấy chứng nhận đất rừng sản xuất không phải tài sản đứng tên bà Hồng nên hai bên không thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng.

Theo bà Trâm trong hợp đồng đặt cọc hai bên có thỏa thuận: Vì lý do hai bên không đạt được thỏa thuận như ban đầu nên hai bên ngừng giao dịch hợp đồng đặt cọc trên tinh thần tự nguyện và trong tình trạng tỉnh táo. Sau khi bàn bạc bên B (bên nhận đặt cọc) đồng ý trả lại cho bên A số tiền 5 tỷ đồng và không phải bồi thường khoản nào. Thời gian trả tiền đặt cọc theo ý nguyện của bên B vào ngày 01/11/2021.

Đến hết ngày 09/11/2021 bà Hồng mới chuyển trả cho bà Trâm số tiền 2 tỷ đồng và hứa sẽ chuyển trả số tiền đặt cọc còn lại 3 tỷ đồng chậm nhất vào ngày 20/11/2021. Đến nay, bà Hồng không thực hiện đúng như cam kết và lời hứa.

Để tìm hiểu sự việc một cách khách quan, chúng tôi đã nhiều lần liên hệ làm việc với bà Nguyễn Thị Hồng nhưng đều không có hồi âm.

Về sự việc này, luật sư Nguyễn Minh Khánh, Công ty Luật TNHH Khởi Minh thuộc Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng nêu quan điểm: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải do người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện, trừ trường hợp người đó ủy quyền cho người khác thực hiện thay.

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là “tài sản” đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Như vậy, đặt cọc mua bán, chuyển nhượng đất đai là để bảo đảm cho việc chủ đất, người nhận chuyển nhượng (người mua) chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng thửa đất theo đúng những nội dung đã cam kết, thỏa thuận trước đó (nếu có). Hiện nay, pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, tuy nhiên bắt buộc phải được lập thành văn bản, có chữ ký hợp pháp của các bên. Do đó, trường hợp bà Hồng nhận đặt cọc để bảo đảm cho việc chuyển nhượng thửa đất nhưng không phải là chủ đất, không có giấy ủy quyền của chủ đất để nhận cọc thì bà Hồng không có quyền thực hiện việc nhận cọc để bảo đảm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Ngọc Trâm.

Phiếu tiếp nhận đơn của Công an tỉnh Khánh Hòa. Ảnh: Thanh Hòa

Trường hợp, nếu người nhận đặt cọc không phải chủ đất mà sử dụng hành vi hoặc thủ đoạn gian dối để làm cho người đặt cọc lầm tưởng người đó là chủ đất để chiếm đoạt tài sản của ngưởi đặt cọc thì có thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại

Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung 2017, khung hình phạt cao nhất đối với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Bức xúc về việc lợi dụng sự quen biết, chậm trễ trả lại tiền đặt cọc và có hành vi gian dối khi nhận tiền đặt cọc chuyển nhượng khi đất không thuộc quyền sử dụng của bà Hồng; đồng thời có hành vi chiếm giữ số tiền đặt cọc còn lại là 3 tỷ đồng vì vậy bà Nguyễn Thị Ngọc Trâm có đơn tố giác gửi đến các cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hòa vào cuộc làm sáng tỏ sự việc.