Theo PGS.TS Ngô Trí Long, chủ trương tín dụng 2026 “không ưu ái” bất động sản không phải là động tác kìm hãm thị trường, mà là thông điệp kỷ luật thị trường và phòng ngừa rủi ro hệ thống. Ảnh: NVCC.

“Không cho bất động sản vượt bình quân chung”: NHNN muốn gửi thông điệp gì?

Thứ nhất, ưu tiên ổn định vĩ mô và an toàn hệ thống hơn “nóng” tăng trưởng. Dữ liệu năm 2025 cho thấy tín dụng tăng khoảng 19,01%, trong khi GDP tăng 8,02%, một nhịp mở rộng vốn đáng kể.

Chính vì vậy, định hướng 2026 khoảng 15% thể hiện bước “hạ nhiệt có kiểm soát” vẫn hỗ trợ tăng trưởng, nhưng giảm nguy cơ tín dụng nóng kéo theo nợ xấu và áp lực lạm phát.

Thứ hai, tái lập kỷ luật phân bổ vốn: Vốn phải chảy về khu vực tạo năng lực sản xuất. Khi bất động sản tăng nóng, dòng vốn dễ bị “hút” vào tài sản, tạo hiệu ứng giàu ảo, đẩy giá đất/giá nhà lên trước năng lực chi trả, làm méo tín hiệu thị trường. Yêu cầu “không vượt bình quân chung” là cách NHNN đặt bất động sản vào vùng kiểm soát rủi ro, không triệt tiêu tín dụng, nhưng buộc các ngân hàng phải chọn lọc, đánh giá dòng tiền và pháp lý chặt chẽ hơn.

Thứ ba, chống “lệch pha” chính sách: Không để một lĩnh vực rủi ro quyết định nhịp vận hành của toàn hệ thống ngân hàng. Một khi bất động sản được ưu ái vượt trội, rủi ro chu kỳ có thể lan sang hệ thống tài chính: Tài sản đảm bảo giảm giá, thanh khoản căng, nợ xấu tăng, kéo theo co hẹp tín dụng cho khu vực sản xuất, tức “đánh đổi” tăng trưởng ngắn hạn lấy bất ổn dài hạn. Chỉ đạo của NHNN vì vậy mang ý nghĩa phòng ngừa khóa sớm điểm dễ phát sinh đổ vỡ dây chuyền.

Thứ tư, quản trị theo chuẩn “rủi ro, trách nhiệm”. Theo các thông tin công bố, NHNN nhấn mạnh tăng trưởng tín dụng 2026 có điều chỉnh linh hoạt theo diễn biến thực tế, đồng thời kiểm soát lạm phát, ổn định vĩ mô và bảo đảm an toàn hệ thống tổ chức tín dụng.

Điểm quan trọng là: Thay vì “mở khóa đại trà”, NHNN gắn hạn mức với sức khỏe và kỷ luật quản trị của từng ngân hàng, từ đó giảm động cơ chạy theo lợi nhuận ngắn hạn bằng cách bơm mạnh vào các mảng rủi ro.

PGS,TS Ngô trí Long, chuyên gia Kinh tế phát biểu trong một diễn đàn. Ảnh: NVCC.

Chính sách tín dụng 2026 tác động gì tới tăng trưởng kinh tế?

Ở tầm vĩ mô, mục tiêu tăng trưởng GDP từ 10% trở lên và kiểm soát lạm phát quanh 4,5% đặt NHNN vào thế “đi dây” vừa hỗ trợ tăng trưởng cao, vừa giữ ổn định tiền tệ, tỷ giá, lạm phát. Tác động tích cực (bền hơn) giảm lệ thuộc vào tín dụng như một “động cơ chính”. Khi tín dụng 15% được điều hành linh hoạt, Chính phủ và doanh nghiệp buộc phải khai thác mạnh hơn các động lực khác: Đầu tư công hiệu quả, thị trường vốn, cải thiện năng suất, thúc đẩy xuất khẩu có giá trị gia tăng.

Đây là điều kiện cần để tăng trưởng 2 con số mà không “phình” rủi ro tài chính. Tăng chất lượng dòng vốn, vốn có xu hướng ưu tiên cho lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, dự án có dòng tiền rõ, thay vì chạy theo tài sản. Về dài hạn, điều này cải thiện năng lực cạnh tranh và giảm chi phí xã hội của chu kỳ “bùng nổ, đổ vỡ”. Tác động thận trọng (ngắn hạn) một số phân khúc bất động sản và ngành liên quan (vật liệu, xây lắp…) có thể hạ nhịp, đặc biệt là phần dựa vào đòn bẩy.

Nhưng cần nhìn đúng bản chất nếu tăng trưởng dựa trên tín dụng rủi ro, nền kinh tế sẽ chịu cú sốc lớn hơn khi chu kỳ đảo chiều. Thị trường có thể phản ứng tâm lý. Reuters ghi nhận việc thắt chặt giám sát tín dụng bất động sản đã tạo phản ứng tiêu cực ở nhóm cổ phiếu bất động sản trong ngắn hạn. Đây là “chi phí chuyển đổi” thường thấy khi chính sách tái lập kỷ luật. Điểm mấu chốt tín dụng 15% không phải “thắt chặt”, mà là chuyển từ tăng trưởng dựa vào lượng sang tăng trưởng dựa vào chất, một lựa chọn phù hợp nếu mục tiêu là tăng trưởng cao nhưng bền.

"Không ưu ái” bất động sản: Thị trường sẽ phân hóa, ai chịu tác động?

Nhóm chịu tác động mạnh dự án pháp lý yếu, tiến độ mù mờ, phụ thuộc phát hành/đảo nợ, mô hình bán hàng dựa vào kỳ vọng tăng giá. Khi tín dụng không được bơm vượt bình quân chung, ngân hàng sẽ “chọn dự án” gắt hơn, và phần rủi ro tự nhiên bị loại khỏi dòng vốn. Nhóm ít bị tác động hoặc có thể hưởng lợi dự án phục vụ nhu cầu ở thực, quản trị tốt, pháp lý sạch, cấu trúc vốn lành mạnh.

Với nhóm này, chính sách mới có thể giúp thị trường bớt nhiễu, giảm cạnh tranh “không lành” của dòng tiền đầu cơ. Nhóm cần “cơ chế bảo vệ” để tránh vạ lây là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở vừa túi tiền. Nếu ngân hàng áp chuẩn rủi ro cứng nhắc, vốn có thể bị siết đồng loạt. Đây là nơi điều hành cần phân loại rủi ro theo mục tiêu an sinh, tránh hệ quả “siết đầu cơ nhưng lại làm khó nhu cầu thật”.

Kiểm soát rủi ro nhưng không gây sốc: Làm sao để thị trường “hạ cánh mềm”?

Mục tiêu tăng trưởng GDP từ 10% trở lên và kiểm soát lạm phát quanh 4,5% đặt NHNN vào thế “đi dây” vừa hỗ trợ tăng trưởng cao, vừa giữ ổn định tiền tệ, tỷ giá, lạm phát. Ảnh: VGP.

Từ góc nhìn quản lý Nhà nước và tinh thần giám sát, phòng ngừa của ngành Thanh tra, mục tiêu không phải là “siết mạnh” hay “nới lỏng” tín dụng bất động sản, mà là điều tiết đúng mức, đúng chỗ và kiểm soát chặt khâu thực thi. Chỉ như vậy thị trường mới giảm tốc có trật tự, tránh cú sốc lan sang hệ thống tài chính.

Thứ nhất, hạ cánh mềm đòi hỏi không đánh đồng rủi ro. Giữ nguyên trần tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt bình quân chung, nhưng trong room của từng ngân hàng cần phân loại rõ ưu tiên có điều kiện cho nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp, dự án đủ pháp lý và dòng tiền minh bạch; đồng thời siết mạnh đất nền đầu cơ, dự án pháp lý mập mờ, đòn bẩy cao. Phân luồng tín dụng là cách giảm tốc mà không bóp nghẹt thị trường.

Thứ hai, điều hành phải có dự báo để tránh gây sốc tâm lý. Chính sách chỉ phát huy tác dụng khi thị trường hiểu rõ “điều kiện nới, điều kiện siết”. Vì vậy, việc điều chỉnh tín dụng cần bám dữ liệu như lạm phát kỳ vọng, nợ xấu, thanh khoản, tỷ giá, khả năng hấp thụ vốn, đi kèm truyền thông nhất quán để ngăn hiệu ứng hoảng loạn do đồn đoán.

Thứ ba, muốn ổn định thì phải giảm lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Khi bất động sản vẫn chủ yếu dựa vào vốn ngân hàng, mỗi lần điều chỉnh room đều gây rung lắc. “Hạ cánh mềm” chỉ bền vững khi mở rộng kênh vốn dài hạn như trái phiếu minh bạch, quỹ/REIT, vốn cổ phần, M&A dự án, vừa giảm áp lực cho ngân hàng, vừa nâng chuẩn quản trị doanh nghiệp.

Thứ tư, thanh tra là “van an toàn” để chính sách không bị vô hiệu. Rủi ro lớn nhất nằm ở việc lách luật: Núp bóng vay tiêu dùng, đảo nợ, sân sau, thổi giá tài sản bảo đảm. Do đó, thanh tra theo rủi ro, kiểm soát giao dịch bên liên quan và chế tài đủ mạnh là điều kiện bắt buộc để thị trường giảm nhiệt có kiểm soát.

Thứ năm, tiền tệ thận trọng phải đi cùng tài khóa chủ động. Khi tín dụng chặt hơn, cần đẩy nhanh đầu tư công hiệu quả, tháo gỡ pháp lý và phát triển thị trường vốn để giữ nhịp tăng trưởng, tránh dồn mọi áp lực lên hệ thống ngân hàng.

“Hạ cánh mềm” không đến từ phanh gấp, mà từ siết có phân loại, điều hành có dự báo, giám sát có kỷ luật và phối hợp chính sách đồng bộ.

Một lưu ý chính sách: “Bỏ trần tín dụng” hay vẫn giao chỉ tiêu?

Trước đó, báo chí từng đưa tin Thủ tướng yêu cầu NHNN hướng tới loại bỏ cơ chế trần tăng trưởng tín dụng từ 2026 để chuyển sang bộ tiêu chuẩn vận hành lành mạnh. Tuy nhiên, các thông tin công bố đầu tháng 1/2026 cho thấy NHNN vẫn đặt định hướng khoảng 15% và điều chỉnh linh hoạt. Cách hiểu phù hợp là cơ chế có thể đang chuyển từ “trần cứng” sang “định hướng + chuẩn giám sát rủi ro”, tức giảm hành chính, tăng quản trị theo sức khỏe hệ thống. Đây là hướng đi hợp lý trong bối cảnh Việt Nam vừa cần tăng trưởng cao, vừa phải giữ ổn định tài chính trước biến động quốc tế.

Tóm lại, chủ trương tín dụng 2026 “không ưu ái” bất động sản không phải là động tác kìm hãm thị trường, mà là thông điệp kỷ luật thị trường và phòng ngừa rủi ro hệ thống. Định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15% vừa tạo “đệm an toàn” cho vĩ mô, vừa buộc nền kinh tế giảm phụ thuộc vào đòn bẩy, chuyển sang khai thác mạnh hơn năng suất, đầu tư công hiệu quả và thị trường vốn. Thị trường bất động sản muốn phục hồi bền vững không thể dựa vào “ưu ái tín dụng”, mà phải dựa vào minh bạch pháp lý, kỷ luật tài chính và dòng vốn đi đúng địa chỉ - nơi tạo ra giá trị thật cho nền kinh tế.