Thửa đất được chủ cũ là bà Vinh tôn tạo, sử dụng ổn định nhiều năm qua. Ảnh: Lê Vân

Trước khi chuyển nhượng, đất đã được cấp giấy chứng nhận đúng quy định

Đến nay, UBND huyện Thạch Thất vẫn khẳng định các thửa đất chuyển nhượng trong vụ việc này đã được huyện cấp giấy chứng nhận đúng quy định.

Năm 2018, vợ chồng ông Nguyễn Thanh Minh và bà Kiều Nguyệt Nga nhận chuyển nhượng 2 thửa đất của bà Nguyễn Thị Vinh tại xã Kim Quan (huyện Thạch Thất), gồm các thửa số 145 (847m², GCNQSDĐ cấp năm 2008) và thửa 129 (801m², GCNQSDĐ cấp năm 2017). Sau đó, vợ chồng ông Minh đã làm thủ tục cấp đổi GCNQSDĐ, xin gộp thửa và đến ngày 12/2/2019 thì được Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP Hà Nội cấp GCNQSDĐ đối với thửa số 280, tờ bản đồ số 17, thôn 8 xã Kim Quan, diện tích 1.648m² (847m² đất ở và 801m² ).

Đến tháng 4/2019 thì chủ cũ của thửa đất (bà Nguyễn Thị Vinh) bị bà Đỗ Thị Trà (sinh năm 1932; thím dâu bà Vinh) khởi kiện ra Tòa để yêu cầu được công nhận quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất mà bà Vinh đã chuyển nhượng, sang tên cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh Minh.

Theo lời khai của các bên được ghi nhận trong các bản án, thửa đất số 145 và 129 (sau gộp thành thửa 280) vốn là thửa đất của các cụ đời trước, từng bị chính quyền thu hồi trong thời kì cải cách ruộng đất. Sau đó, khi chính quyền thực hiện “chính sách sửa sai” các thửa đất này được Nhà nước trả lại vào năm 1956 được mẹ bà Vinh là cụ Lê Thị Miễn (tức Ốc) quản lý, sử dụng.

Đến ngày 16/5/2006, gia đình bà Vinh tiến hành lập “Biên bản họp gia đình về việc chia thừa kế”, với sự tham dự của ông Thi (chồng bà Trà). Có cán bộ tư pháp xã, cán bộ địa chính, và Phó Chủ tịch UBND xã làm chứng, xác nhận.

Năm 2008, bà Vinh kê khai và được UBND huyện cấp GCNQSDĐ cho thửa số 145. Tháng 3/2012, bà Vinh còn thuê chính con trai bà Trà thực hiện việc đổ đất san nền, xây tường gạch trên đất này (có ký kết thỏa thuận nhận tiền công).

Trong công văn trả lời Tòa án, UBND huyện Thạch Thất khẳng định việc cấp 2 GCNQSDĐ cho bà Vinh là đúng luật bởi Sổ mục kê năm 1964 thể hiện chủ sử dụng là Nguyễn Văn Thi nhưng mục “cước chú” có ghi “hiện nay Lê Thị Ốc” (tức mẹ bà Vinh).

Sau khi được chính quyền cấp GCNQSDĐ, bà Vinh chuyển nhượng cho vợ chồng ông Minh. Các thửa đất này được vợ chồng ông Minh gộp thửa, đứng tên trên sổ mới do Sở TN&MT TP cấp.

Đừng tạo tiền lệ xấu, đẩy rủi ro cho người giao dịch ngay tình

Tại bản án sơ thẩm được tuyên tháng 5/2022, TAND TP Hà Nội cho rằng, có căn cứ về việc thửa đất được chính quyền trả cho gia đình ông Thi trước năm 1964 nên đã chấp nhận yêu cầu của bà Trà về việc hủy 2 GCNQSDĐ đứng tên bà Vinh; chấp nhận yêu cầu của bà Trà về việc công nhận quyền sử dụng đối với thửa đất số 145, 129 và tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bị đơn (bà Vinh) và vợ chồng ông Nguyễn Thanh Minh (người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan).

Bà Vinh kháng cáo. Trong phiên xử phúc thẩm, TAND Cấp cao tại Hà Nội cho rằng, việc gia đình bà sử dụng ao liên tục từ trước đến nay phù hợp với quá trình kê khai của ông Mưu (bố bà Vinh) trong lý lịch đảng, phù hợp với phần ghi chú người sử dụng đất tại Sổ mục kê năm 1964 (bà Ốc - vợ ông Mưu), phù hợp với thừa nhận của ông Thi (chồng bà Trà- nguyên đơn) trong “Biên bản họp gia đình về việc chia thừa kế” ngày 16/5/2006. Do đó, đủ căn cứ xác định diện tích đất tranh chấp là của gia đình bà Ốc cho bà Vinh và bà Vinh được cấp GCNQSDĐ.

Tại Bản án phúc thẩm số 186/2023/DS-PT ngày 24/4/2023, Hội đồng xét xử TAND Cấp cao tại Hà Nội đã tuyên sửa bản án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu của vợ chồng ông Minh về việc công nhận Hợp đồng chuyển nhượng với bà Vinh, giữ nguyên hiệu lực của GCNQSDĐ số CP 884345 do Sở TN&MT TP Hà Nội cấp ngày 12/2/2019 đứng tên ông Nguyễn Thanh Minh, bà Kiều Nguyệt Nga.

Bất ngờ, đến tháng 2/2024 thì Chánh án TAND Tối cao đã có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 06/2024/KN-DS, đề nghị Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy bản án phúc thẩm và giữ nguyên bản án sơ thẩm của TAND TP Hà Nội.

Trong đơn gửi đến Báo Thanh Tra và Ủy ban Tư pháp Quốc hội, vợ chồng ông Nguyễn Thanh Minh khẳng định vợ ông là người thứ 3 giao dịch ngay tình trong vụ việc này, được bảo vệ bởi Bộ luật Dân sự, nên kháng nghị giám đốc thẩm của TAND Tối cao là trái luật.

Trao đổi với phóng viên, một số chuyên gia pháp lý và luật sư cho rằng, trong vụ việc này, vợ chồng ông Minh không biết và không buộc phải biết về các giao dịch dân sự trước đây của chủ đất (bà Vinh) ra sao. Việc bà Vinh đã được UBND huyện Thạch Thất cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý vững chắc thể hiện bà Vinh có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng.

Luật sư Hoàng Văn Tùng (Văn phòng luật sư Trung Hòa, Đoàn luật sư Hà Nội) cho biết, khoản 2, Điều 133, Bộ luật Dân sự 2015 (bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu) quy định rõ: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 11 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ TN&MT thì trường hợp của vợ chồng ông Minh nêu trên không thuộc trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp GCNQSDĐ vì cơ quan cấp GCNQSDĐ không nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai cho biết đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai của bà Trà. Vì vậy, việc Sở TN&MT Hà Nội tiến hành các thủ tục đăng ký, gộp thửa sang tên cho vợ chồng ông Minh là đúng quy định chứ không vi phạm về điều kiện chuyển nhượng, cấp GCNQSDĐ. Giao dịch này cần được công nhận.

Căn cứ vào quy định này, luật sư Tùng khẳng định, kể cả đối với giao dịch trước bị coi là vô hiệu thì pháp luật vẫn bảo vệ người thứ ba giao dịch ngay tình bằng cách công nhận giao dịch sau này. Vì vậy, ở đây không thể coi việc nhận chuyển nhượng đất từ bà Vinh sang vợ chồng ông Minh là vô hiệu được. Biện pháp bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình ở đây đã được quy định rõ là “giao dịch đó không bị vô hiệu”.

Các chuyên gia pháp lý cho rằng, TAND Tối cao cần xem xét lại Kháng nghị giám đốc thẩm số 06/2024/KN-DS, bởi nếu giao dịch ngay tình vẫn gặp phải rủi ro, bị coi là “vô hiệu” như ở vụ việc này, thì còn ai dám tin tưởng vào GCNQSDĐ đã được cơ quan có thẩm quyển cấp cho người dân. Vụ việc sẽ tạo một tiền lệ xấu, ảnh hưởng khó lường.

Không có tranh chấp khi cấp GCNQSDĐ

Trao đổi với phóng viên, một số luật sư cũng cho rằng, việc Sở TN&MT Hà Nội cấp GCNQSDĐ mới cho vợ chồng ông Minh vào tháng 2/2019 là đúng quy định vì lúc đó, không cơ quan có thẩm quyền nào gửi văn bản đến Sở này hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cho biết đất có tranh chấp; đề nghị tạm dừng thủ tục sang tên.

Luật sư Hoàng Văn Tùng (Văn phòng luật sư Trung Hòa, Đoàn luật sư Hà Nội) cho biết, Quyết định kháng nghị của TAND Tối cao có đề cập tới việc, “ngày 24/9/2018, Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thạch Thất có công văn giải quyết khiếu nại việc cấp GCNQSDĐ cho bà Vinh”, từ đó cho rằng đất có tranh chấp tại thời điểm Sở TN&MT cấp GCNQSDĐ cho vợ chồng ông Minh. Tuy nhiên, trong hồ sơ vụ kiện không có tài liệu trên, mà chỉ có Công văn số 1859/UBND-TN&MT ngày 24/9/2018 của UBND huyện Thạch Thất “trả lời đơn của bà Đỗ Thị Trà và ông Nguyễn Văn Chi”.

Công văn số 1859/UBND-TN&MT trên không thể hiện việc giải quyết tranh chấp đất đai, hoặc khiếu nại về việc cấp GCNQSDĐ mà chỉ có nội dung trả lời đơn của bà Trà, ông Chi đề nghị kiểm tra, xem xét, giải quyết việc cấp GCNQSDĐ cho gia đình bà Vinh đối với thửa 621 do ông Thi để lại (đơn bà Trà không đề cập đến thửa đất số 129 mà bà Vinh đã được cấp GCNQSDĐ năm 2017 và chuyển nhượng cho vợ chồng ông Minh năm 2018).

Tại văn bản trên, UBND huyện Thạch Thất cho biết, “việc cấp GCNQSĐ cho bà Vinh năm 2008 đối với thửa 145 (thửa 621 cũ) là đúng quy định. Nếu có phát sinh tranh chấp, đề nghị các bên gửi đơn đến đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết”.

Theo Luật sư Tùng thì công văn trên chỉ đề cập tới 1 trong 2 thửa đất mà bà Vinh chuyển nhượng cho vợ chồng ông Minh. Đồng thời, nội dung, hình thức văn bản đều không thể hiện việc UBND huyện Thạch Thất giải quyết tranh chấp đất hay giải quyết khiếu nại việc cấp GCNQSDĐ như nhận định tại quyết định kháng nghị giám đốc thẩm.