Thị trường bất động sản dân cư 2025 dự báo sẽ tăng trưởng, nhưng đối mặt với thách thức từ giá nhà leo thang và lãi suất vay cao. Ảnh: H.L

Theo các chuyên gia từ VnDirect, thị trường bất động sản dân cư năm 2025 sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, đà phục hồi này có thể gặp nhiều thách thức lớn từ giá nhà không ngừng leo thang và lãi suất cho vay ngày càng cao.

Hai rủi ro tiềm ẩn

Theo dự báo, nguồn cung bất động sản trong năm tới sẽ gia tăng nhờ số lượng giấy phép xây dựng và bán hàng tăng đáng kể, cùng với sự hỗ trợ tích cực từ Chính phủ và các cơ quan chức năng.

Cụ thể, chính quyền địa phương đã nỗ lực giải quyết các thách thức pháp lý, giúp số lượng giấy phép xây dựng và bán hàng gia tăng trong các quý gần đây.

Thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2024, có 61 dự án (khoảng 31.673 căn) được cấp phép xây dựng, tăng vọt so với 47 dự án (13.454 căn) cùng kỳ năm 2023. Tương tự, giấy phép bán hàng cũng đạt 143 dự án (40.068 căn), vượt qua con số khoảng 38.103 căn của năm trước.

Ngoài ra, nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng tăng trưởng nhờ các biện pháp hỗ trợ từ Chính phủ. Trong đó, gói vay ưu đãi trị giá 100.000 tỷ đồng, được tài trợ thông qua trái phiếu và triển khai trong 5 năm tới, là một động lực lớn. Trước đó, Chính phủ đã triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng thông qua các ngân hàng thương mại và ngân hàng thương mại Nhà nước (SOCBs).

Tuy nhiên, giá nhà liên tục tăng đang tạo ra rủi ro lớn cho nhu cầu thị trường nhà ở. Nguyên nhân chính bao gồm: Phần lớn dự án mới thuộc phân khúc cao cấp; nguồn cung hạn chế, đẩy giá phân khúc trung cấp lên cao; chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, khiến giá nhà không ngừng leo thang.

Mặc dù giá nhà tăng nhanh phản ánh nhu cầu mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cung thắt chặt, nhưng việc giá tiếp tục tăng trên mức vốn đã cao sẽ cản trở khả năng tiếp cận của người mua.

Theo chuyên gia VnDirect, giá nhà dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm hơn khi nguồn cung phục hồi. Tuy vậy, sự phục hồi này còn phụ thuộc vào mức độ điều chỉnh giá.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay tăng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn, có thể làm giảm nhu cầu của người mua nhà và ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp bất động sản. Trong 9 tháng đầu năm 2024, nhờ môi trường lãi suất thấp (lãi suất vay thả nổi trung bình giảm 1 - 1,5%), tăng trưởng tín dụng của nhà phát triển và người mua nhà lần lượt đạt 16,0% và 4,6%.

Đặc biệt, tăng trưởng tín dụng cho người mua nhà đã tăng tốc trong quý 3 năm 2024, đạt 4,62% so với đầu năm, cao hơn đáng kể so với mức tăng 1,15% trong 6 tháng đầu năm. Điều này chủ yếu nhờ các ưu đãi bán hàng linh hoạt từ nhà phát triển hợp tác cùng ngân hàng.

Nhưng nếu lãi suất tăng trở lại trong năm 2025, cả nhu cầu nhà ở lẫn nghĩa vụ nợ của nhà phát triển đều có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Những tác động này cần được đánh giá kỹ lưỡng, đặc biệt là mức độ tăng thực tế của lãi suất.

Dù vậy, chuyên gia VnDirect cho rằng, rủi ro này có thể được giảm thiểu nếu Chính phủ tiếp tục duy trì các chính sách thuận lợi và hỗ trợ giải quyết các vướng mắc pháp lý cho các dự án.

“Nhưng rủi ro này có thể được giảm thiểu nhờ vào các chính sách thuận lợi, khi Chính phủ tiếp tục hỗ trợ giải quyết các vướng mắc pháp lý cho các dự án”, nhóm chuyên gia VnDirect nhấn mạnh.

Nhà đầu tư e dè trái phiếu

Theo đánh giá của các nhà phân tích, các chủ đầu tư bất động sản ngày càng trở nên thận trọng hơn trong việc phát hành trái phiếu. Điều này chủ yếu xuất phát từ những thay đổi trong các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản, yêu cầu nghĩa vụ tài chính cao hơn. Đồng thời, giá đất tăng theo khung giá mới càng làm gia tăng khó khăn, khiến các chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về khả năng hoàn thành nghĩa vụ đúng hạn.

Hiện giá bán trung bình các căn hộ mới tại Hà Nội tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. Ảnh: H.L

Giá trị trái phiếu được các doanh nghiệp mua lại đã giảm mạnh, chỉ còn 21.000 tỷ đồng trong 11 tháng đầu năm 2024, so với 70.700 tỷ đồng năm 2022 và 46.400 tỷ đồng năm 2023. Động thái này chủ yếu nhằm tái tài trợ với chi phí lãi suất thấp hơn, giúp giảm áp lực tài chính cho các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, thị trường trái phiếu riêng lẻ trong cùng kỳ năm 2024 chưa có dấu hiệu phục hồi tích cực, với giá trị phát hành giảm 32% so với cùng kỳ, chỉ còn 55.000 tỷ đồng.

Trước đó, sau giai đoạn khó khăn trong năm 2022-2023, các chủ đầu tư bất động sản đã tích cực mua lại trái phiếu để giảm thiểu rủi ro tài chính và tái cơ cấu nợ vay bằng cách phát hành các khoản vay mới với lãi suất thấp hơn. Đặc biệt, năm 2023 đánh dấu bước phục hồi đầu tiên của thị trường phát hành trái phiếu riêng lẻ, với giá trị phát hành tăng 49% so với năm trước, đạt 94.000 tỷ đồng.

Tuy vậy, xu hướng này không kéo dài sang năm 2024. Trong 11 tháng đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu tiếp tục giảm 32%, chỉ đạt 54.900 tỷ đồng, cho thấy sự e dè của các nhà đầu tư trước những thách thức của thị trường.