Sự hình thành các đô thị ngày càng nhiều khiến tình hình khiếu kiện về đất nông nghiệp trở nên phức tạp. Ảnh: Thảo Nguyên

Đối thoại tốt, giảm khiếu kiện

Thống kê cho thấy, 70% dân cư ở nước ta sống dựa vào đất nông nghiệp. Tuy nhiên, sự xuất hiện của các khu công nghiệp, đô thị gần đây khiến tình hình khiếu kiện về đất nông nghiệp trở nên phức tạp. 

Trong khi đó, khung giá đất thị trường hiện vẫn có sự chênh lệch rất lớn giữa quy định cũ và quy định mới. Do vậy, để giảm khiếu kiện liên quan đến đất đai, vấn đề bồi thường phải được nghiên cứu thỏa đáng, cân xứng và phù hợp với giá thị trường tại các địa phương.

Tại tọa đàm về các dự thảo nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi 2013 ngày 29/3, theo Liên minh Đất đai (Landa), khi tổ chức tốt quá trình đối thoại giữa các bên thì những xung đột phát sinh về lợi ích giữa các bên sẽ giảm đi và tính đồng thuận sẽ tăng lên. “Điều đó vừa tạo điều kiện giảm được nguy cơ tham nhũng, vừa giảm được khiếu kiện của người có đất bị thu hồi”, báo cáo của Landa nêu rõ.

Một ví dụ được Landa đưa ra là TP Hồ Chí Minh đã áp dụng một mô hình thành công khi thực hiện thu hồi đất theo dự án dựa trên nguyên tắc đồng thuận giữa nhà đầu tư và những người bị thu hồi đất. Theo đó, trong trường hợp được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất, nhà đầu tư sẽ bắt buộc phải sử dụng dịch vụ định giá đất độc lập để xác định giá đất phù hợp, lập hội đồng thẩm định giá để xem xét đưa ra giá đất đã được thẩm định và trình UBND TP quyết định giá đất sẽ áp dụng khi thu hồi.

UBND cũng động viên các nhà đầu tư tự nguyện thực hiện quá trình đối thoại với những người bị thu hồi đất về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Khi sự đồng thuận đạt được ít nhất 70% số trường hợp mà không thể tiến triển thêm thì UBND mới can thiệp bằng quyết định thu hồi đất với phần diện tích không thể thỏa thuận giữa 2 bên.

Cơ chế này được đánh giá sẽ giúp nhà đầu tư chủ động trong triển khai thực hiện và dễ dàng tạo đồng thuận giữa doanh nghiệp sẽ được nhận đất và người bị mất đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất cho dự án đầu tư. Việc này cũng đồng thời giảm nhẹ khối lượng công việc của các cơ quan Nhà nước khi tham gia vào quá trình này.

Đà Nẵng cũng tổ chức khá tốt khâu đối thoại giữa chính quyền và người dân về việc Nhà nước thu hồi đất gắn với quy hoạch lại TP, giải quyết tái định cư theo quy hoạch lại TP thông qua cơ chế “góp đất và chia sẻ lợi ích” khi thực hiện các dự án giao thông và chỉnh trang đô thị. Theo đó, Nhà nước mở rộng diện tích thu hồi dọc theo 2 bên đường, lấy quỹ đất sạch “bán” cho nhà đầu tư, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách. 

Trong quá trình thực hiện, chính quyền tổ chức đối thoại với người dân, công khai các dự án, lấy ý kiến người dân để tạo sự đồng thuận, thực hiện bồi thường bằng đất đối với các hộ tái định cư với giá trị quy đổi. Mức giá đền bù và tái định cư khi đó được áp dụng thống nhất cho tất cả các dự án toàn TP. Thực hiện bồi thường bằng đất đối với các hộ tái định cư với giá trị quy đổi..

Ông Phạm Văn Thành, Liên minh Đất đai cho biết, theo nhiều số liệu khảo sát, số lượng khiếu kiện của người bị thu hồi đất khi thực hiện cơ chế này rất thấp. Đa số người dân hài lòng với phương án đã thực hiện. “Người bị thu hồi đất trở thành những người được thu hồi đất”. Người dân được lợi hơn thấy rõ thì khả năng đạt được đồng thuận cũng cao hơn nhiều.

Không để người dân “bần cùng hóa” sau thu hồi đất

GS Đặng Hùng Võ  khuyến nghị phải giải quyết sinh kế cho người dân để họ không bị “bần cùng hóa” sau thu hồi đất. Ảnh: Thảo Nguyên

Từ kinh nghiệm của Đà Nẵng, TP Hồ Chính Minh, Landa kiến nghị, trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 đang được xây dựng, cần đặc biệt quan tâm đến tính công khai, minh bạch; sự tham gia của người dân; tính đồng thuận trong suốt quá trình chuyển dịch đất đai từ qui hoạch, thực hiện qui hoạch, giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Giám sát và đánh giá gắn với công cụ để người dân thực hiện quyền giám sát của mình. Cùng với đó, trình tự, thủ tục Nhà nước quyết định giá đất phải bảo đảm công bằng, khách quan, hỗ trợ đời sống, việc làm, thu nhập của những người bị Nhà nước thu hồi đất.

Dẫn chứng qui định về bảng giá đất trong Luật Đất đai 2003 “sát với giá thị trường, nếu chênh lệch 20% phải điều chỉnh” nhưng thực tế người dân thường chưa hài  lòng vì giá đất luôn thấp hơn giá thị trường trong tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, GS.TSKH Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) - một chuyên gia về đất đai nhấn mạnh, pháp luật phải được thực thi. Luật Đất đai 2013 qui định về giá đất đã có nhiều tiến bộ khi có Hội đồng thẩm định giá đất.

Tuy nhiên, để tránh qui định trên chỉ mang tính hình thức và thiếu sức sống, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, cần qui định cụ thể thành phần của hội đồng thẩm định giá theo hướng, các thành viên từ khu vực quản lý Nhà nước không vượt quá nửa số thành viên hội đồng, còn lại là các chuyên gia cao cấp về định giá. Quyết định giá áp dụng của UBND cấp tỉnh cũng không được đưa ra mức giá “lệch pha” so với kết luận thẩm định của hội đồng mà chỉ được quyết định đồng ý hay không đồng ý với kết luận thẩm định.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng chỉ rõ, mô hình áp dụng tại Đà Nẵng khó khả thi trong việc nhân rộng vì không nhiều tỉnh thành có được những điều kiện hấp dẫn, quỹ đất đẹp, bám biển như TP này, như Bình Thuận đã thu hồi đất theo qui hoạch và đấu giá nhưng không thành công….Theo GS. Đặng Hùng Võ, kinh nghiệm các nước phát triển trên thế giới là Nhà nước đi thu hồi đất chỉ 10% quỹ đất để dự trữ khi cần thiết điều tiết thị trường bất động sản thông qua việc đấu giá. “Tuy niên nên thu hồi đất theo qui hoạch phải làm đúng qui trình như Đà Nẵng”.

Liên quan đến hỗ trợ, bồi thường khi thu hồi đất, GS Võ cho rằng, phải giải quyết sinh kế cho người dân để họ không bị “bần cùng hóa” sau thu hồi đất nếu như nguồn thu nhập mới chưa bằng mức thu nhập trước khi bị thu hồi đất thì mức hỗ trợ là phần bù thêm cho thu thập mới để bằng mức thu nhập bình quân trước khi bị thu hồi đất…

Thảo Nguyên