Nhiều bất cập trong việc huy động vốn trước của người mua BĐS

+ Xin ông cho biết những bất cập của các quy định đã ban hành?

- Nội dung các quy định này tập trung tại Điều 14, Luật Kinh doanh BĐS về chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần; Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP về huy động vốn; Điều 8 của Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71. Đáng tiếc, Điều 14 của Luật Kinh doanh BĐS chỉ mới nêu các nguyên tắc của hình thức ứng tiền trước mà không cụ thể để xét xử các vi phạm. Điều này vô hình trung đã tạo điều kiện làm nảy sinh những cách thức huy động vốn tuỳ tiện. Đối với người mua, ứng tiền trước là để cam kết bằng tiền cho việc mua với giá cả nhất định. Còn với người bán, đây thực chất là huy động vốn. Việc cam kết ứng trước tiền này, có thể hiểu thông qua đặt cọc theo Điều 358 của Bộ luật Dân sự hay quy định về ký quỹ tại Điều 360.

TS Phạm Sĩ Liêm

+ Còn với hình thức trả chậm, trả góp thì sao, thưa ông?

- Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức trả chậm, trả dần theo khoản 2, Điều 14, Nghị định 71 nếu có thì chỉ là trường hợp cá biệt giữa người thân, bạn bè. Nhưng, tôi cho rằng, điều này không thiết thực trong kinh doanh. Vì kinh doanh đang phải quay vòng vốn rất nhanh, trả lãi ngân hàng (NH), thì sao lại cho trả chậm, trả dần? Mặt khác, nếu trả chậm, trả dần thì thời gian giao dịch kéo dài, càng nhiều rủi ro. Chỉ có hệ thống NH mới có thể cho vay theo hình thức này, nhưng do độ rủi ro cao nên lãi suất cũng cao.

Vì vậy, khi Chính phủ muốn giúp người thu nhập thấp sớm có nhà ở thì phải hỗ trợ lãi suất cho người mua. Từ đó, người mua được vay đủ tiền trả ngay cho bên bán nhà 1 lần rồi sau đó trả chậm, trả dần cho NH. Đó là hình thức vay dài hạn và thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro. Vì vậy, cần có quy định pháp lý cụ thể để bảo đảm quyền lợi của NH, cũng như của bên vay. Khuôn khổ pháp lý của việc trả chậm, trả dần, theo tôi, nên được quy định tại một nghị định. Vì mục 5 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thuộc Chương 17 của Bộ luật Dân sự chưa bao gồm trường hợp này.

+ Ông từng nói rằng, luật pháp về BĐS Việt Nam hiện chỉ chú trọng vào quản lý Nhà nước mà xem nhẹ thị trường?

- Đúng như vậy, khuôn khổ pháp lý về BĐS thường chú trọng hoàn thiện thể chế Nhà nước, coi nhẹ sự vận hành của thị trường, không thực hiện đúng chủ trương của Đảng là phải hoàn thiện thể chế các thị trường. Tất nhiên, trong các văn bản pháp quy cũng có nói, nhưng không phải trọng tâm. Các văn bản luật chủ yếu lo xử lý cái người ta vi phạm đối với quản lý Nhà nước mà không chú ý xử lý những cái mà 2 bên dân sự vi phạm lẫn nhau, không thực hiện nghĩa vụ, cho nên chẳng có biện pháp, chế tài gì cả.

BĐS là tài sản có giá trị lớn nên kinh doanh BĐS phải huy động được nguồn vốn lớn, quay vòng vốn nhanh. Đáng lẽ, ngoài phần vốn tự có để chi cho khâu chuẩn bị đầu tư, bên kinh doanh phải vay NH, nhưng thực tế, họ chỉ vay một phần để chi cho khâu tạo mặt bằng xây dựng, còn lại tìm cách huy động tiền ứng trước của các bên mua. Do luật pháp chưa chặt chẽ nên bên mua thường bị thua thiệt, nhất là khi bên bán không thực hiện đúng cam kết, cố tình chờ thời cơ tăng giá, hoặc D.A chậm tiến độ… - TS Phạm Sĩ Liêm

+ Tính ưu việt của hình thức ký quỹ thì sao, thưa ông?

- Hình thức ký quỹ có nhiều tính ưu việt, nó vừa tạo sự an toàn hơn đối với bên mua, vừa tạo điều kiện cho bên bán được vay vốn NH lãi suất thấp với số tiền tương đương ký quỹ. Tức là, bên mua bỏ vào một tài khoản phong toả, khi nào thực hiện xong thì giải ngân. NH dựa vào số tiền trong tài khoản phong tỏa mà cho bên bán được vay số tiền ấy. Như thế, tiền của người ký quỹ đó được NH bảo vệ. Người bán cũng có lợi là huy động được vốn nhưng lại không thể hiện sự tuỳ tiện. Vì nếu anh bán chậm tiến độ phải trả lãi NH. Làm như vậy, sẽ tránh được việc người bán huy động vốn của dân xây xong chưa thèm bán, chờ nâng giá. Quy định này cũng thúc đẩy bên kinh doanh phải năng động hơn.

Theo tôi, nhất quyết việc tạm ứng vốn mua nhà chỉ nên thông qua 2 hình thức đặt cọc hoặc ký quỹ. Còn các hình thức khác như góp vốn, cho vay vốn là phi pháp. Vì chả có kiểu góp vốn nào mà người góp vốn không có một quyền gì trong kinh doanh, không được hưởng đồng lãi nào, rồi sau đó còn bị vỡ nợ. Trong lúc đó, người bán không có vốn, ít vốn, không chịu đi vay vẫn có điều kiện hưởng lợi. Với 2 hình thức đề xuất trên, nếu anh không bán thì anh phải trả cho người mua một số tiền tương đương với số vốn mà anh cam kết. Áp dụng hình thức này rất rõ ràng và minh bạch. 

+ Xin cảm ơn ông!

Trần Quý - Hà Minh