Một buổi làm việc giữa Thanh tra Thành phố Hà Nội và Cục I (Thanh tra Chính phủ) về các vụ việc khiếu nại, tố cáo kéo dài. Ảnh: LP

Thu hồi đất, giao đất “đi trước” giải phóng mặt bằng

Dự án đầu tư xây dựng biệt thự nhà vườn tại xã Yên Bình, xã Tiến Xuân (nay thuộc Thạch Thất, TP Hà Nội) được hình thành trong bối cảnh thực hiện quy hoạch chung khu đô thị Miếu Môn – Xuân Mai – Hòa Lạc – Sơn Tây đến năm 2020 theo Quyết định số 372/TTg ngày 2/6/1997 của Thủ tướng Chính phủ.

Trên cơ sở đó, UBND tỉnh Hòa Bình đã phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 145/QĐ-UBND ngày 24/1/2008, sau đó điều chỉnh mở rộng quy mô quy hoạch tại Quyết định số 434/QĐ-UBND ngày 29/2/2008. Tổng diện tích dự án theo giấy chứng nhận đầu tư được cấp là khoảng 58ha, với mục tiêu xây dựng khu biệt thự nhà vườn kết hợp dịch vụ thương mại, du lịch sinh thái.

Cùng ngày 29/2/2008, UBND tỉnh Hòa Bình đã cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 25121000076 cho Công ty Hòa Bình, với tổng mức đầu tư 500 tỷ đồng, tiến độ dự kiến hoàn thành vào quý IV/2011.

Một trong những nội dung trọng tâm được Thanh tra Thành phố Hà Nội chỉ rõ là việc thu hồi đất, giao đất để thực hiện dự án đã được triển khai trong khi chưa hoàn thành các điều kiện pháp lý bắt buộc về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Cụ thể, UBND tỉnh Hòa Bình đã ban hành các Quyết định số 828/QĐ-UBND ngày 11/4/2008 và số 1665/QĐ-UBND ngày 29/7/2008 để thu hồi, giao tổng cộng 543.625,6m² đất cho Công ty Hòa Bình. Tuy nhiên, đến nay, dự án chưa thành lập Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng, chưa kiểm đếm, chưa có quyết định thu hồi đất đến từng hộ gia đình, cá nhân và chưa thực hiện bồi thường, hỗ trợ theo quy định.

Thực tế này dẫn tới tình trạng khu đất dự án không có ranh giới rõ ràng, người dân vẫn canh tác, sử dụng đất, thậm chí phát sinh công trình xây dựng tự phát trong phạm vi dự án.

Những giao dịch “ngoài luồng” và dấu hiệu vi phạm pháp luật đất đai

Thanh tra Thành phố Hà Nội cũng làm rõ việc trong giai đoạn 2005–2007, trước thời điểm được cấp giấy chứng nhận đầu tư, một số cá nhân đã tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất của người dân trong phạm vi dự án với tổng diện tích khoảng 22,31ha, nhưng không thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật đất đai.

Theo kết luận thanh tra, các giao dịch này không bảo đảm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và không được công nhận là căn cứ hợp pháp để thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, Công ty Hòa Bình chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước, trong khi dự án đã được giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Sau khi Quốc hội ban hành Nghị quyết số 15/2008/QH12 về điều chỉnh địa giới hành chính Thủ đô, khu vực dự án được sáp nhập về Hà Nội và thuộc diện phải rà soát theo Chỉ thị số 260/CT-TTg ngày 4/3/2008 của Thủ tướng Chính phủ.

Dự án được xếp vào nhóm tạm dừng triển khai chờ quy hoạch chung Hà Nội mở rộng, sau đó tiếp tục chịu tác động của quá trình lập Quy hoạch chung Thủ đô, Quy hoạch đô thị vệ tinh Hòa Lạc và Quy hoạch phân khu HL3.

Chính sự thay đổi liên tục của hệ thống quy hoạch, cùng với việc thiếu hoàn thiện hồ sơ pháp lý ban đầu, đã khiến dự án rơi vào tình trạng “treo” kéo dài, không thể triển khai nhưng cũng chưa được xử lý dứt điểm.

Nhiều năm “lúng túng” trong xử lý thẩm quyền

Một trong những nội dung then chốt của kết luận thanh tra là việc áp dụng Điều 34 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về xử lý các dự án đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt trước ngày 1/7/2014.

Theo đó, Dự án biệt thự nhà vườn của Công ty Cổ phần Xây lắp và Thương mại Hòa Bình (Công ty Hòa Bình) không thuộc trường hợp được tiếp tục thực hiện, do chưa đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Đất đai. Vì vậy, diện tích 543.625,6m² đất đã giao cần phải được thu hồi theo quy định pháp luật.

Quan điểm này đã được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội nhiều lần kiến nghị, đồng thời được củng cố qua ý kiến hướng dẫn của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường trong giai đoạn 2021–2022.

Thanh tra Thành phố cũng chỉ rõ thực tế: Việc xử lý các quyết định giao đất, cho thuê đất do UBND tỉnh Hòa Bình ban hành trước thời điểm sáp nhập Hà Nội gặp nhiều vướng mắc về thẩm quyền ban hành văn bản thu hồi, hủy bỏ hoặc chấm dứt hiệu lực.

Hàng loạt văn bản xin ý kiến, báo cáo, tờ trình giữa các sở, ngành và bộ, ngành Trung ương cho thấy sự thận trọng, nhưng đồng thời cũng phản ánh sự kéo dài trong xử lý, khiến dự án tiếp tục “treo”, đất đai không được khai thác hiệu quả, gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Quy hoạch phân khu HL3 mở ra hướng xử lý mới

Bước ngoặt quan trọng xuất hiện khi Quy hoạch phân khu đô thị Hòa Lạc (HL3) tỷ lệ 1/2.000 được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 5104/QĐ-UBND ngày 30/9/2024.

Theo đó, 322.397,5m² đất còn lại của dự án, sau khi loại trừ phần chồng lấn với các dự án khác, được xác định phù hợp với định hướng phát triển đô thị sinh thái, du lịch sinh thái.

Trên cơ sở này, các sở, ngành được giao rà soát điều kiện tiếp tục thực hiện dự án theo hướng chuyển tiếp, gắn với yêu cầu nhà đầu tư phải hoàn thiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai; cam kết tiến độ cụ thể; chấp nhận thu hồi dự án nếu không đáp ứng yêu cầu theo quy định pháp luật mới.

Kết luận thanh tra số 347/KL-TTTP-NV4 là một ví dụ điển hình cho thấy những hệ lụy lâu dài của việc buông lỏng điều kiện pháp lý trong giai đoạn đầu của dự án, đặc biệt đối với các dự án sử dụng diện tích đất lớn, chịu tác động của biến động quy hoạch và địa giới hành chính.

Quan trọng hơn, kết luận thanh tra thể hiện rõ quan điểm nhất quán của TP Hà Nội: Không để các dự án treo kéo dài, không để đất đai bị lãng phí, và không hợp thức hóa những vi phạm đã được chỉ ra.

Việc xử lý dứt điểm Dự án biệt thự nhà vườn Thạch Thất, theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các luật liên quan, không chỉ nhằm giải quyết một dự án cụ thể, mà còn là bài học về kỷ cương, trách nhiệm và tính kế thừa pháp lý trong quản lý phát triển đô thị của Thủ đô.