(Thanh tra) - Kết luận thanh tra số 44/KL-TT ngày 24/10/2025 của Thanh tra tỉnh Hà Tĩnh về Dự án khu nhà ở và dịch vụ đa năng Vũng Áng đã chỉ rõ hàng loạt vi phạm từ quy hoạch, cấp phép, đến việc xây dựng sai vị trí. Nguyên nhân cốt lõi là do năng lực nhà đầu tư hạn chế khiến dự án chậm tiến độ, đồng thời đề xuất đưa dự án vào danh mục thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 để tiếp tục triển khai.
Dự án Khu nhà ở và dịch vụ đa năng Vũng Áng do Công ty TNHH Đầu tư Nam Phong làm chủ đầu tư. Dự án được cấp Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào ngày 10/3/2014, với tổng mức đầu tư lên đến 1.356.395.000.000 VND. Mục tiêu của dự án là xây dựng khu nhà ở và dịch vụ thương mại hiện đại, đáp ứng nhu cầu ăn nghỉ, vui chơi giải trí, mua sắm cho các nhà đầu tư, người lao động, dân cư tại Khu kinh tế Vũng Áng. Quy mô dự án được cấp phép bao gồm khách sạn khoảng 300 phòng, khu siêu thị, khu căn hộ khép kín khoảng 250 căn, cùng các hạng mục khác như trường mầm non, trạm xá, và khu nhà ăn tập thể.
Tuy nhiên, quá trình triển khai dự án đã phát sinh nhiều tồn tại, vướng mắc kéo dài, kết luận thanh tra đã chỉ ra các vi phạm có tính hệ thống liên quan đến cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước.
Quá trình lập, thẩm định, và phê duyệt Quy hoạch chi tiết Tổng mặt bằng Dự án đã bộc lộ nhiều sai sót trong khâu chấp hành quy định pháp luật về quy hoạch xây dựng. Cụ thể, Quy hoạch tổng mặt bằng được Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Hà Tĩnh phê duyệt tại Quyết định số 27/QĐ-UBND ngày 7/1/2014 đã chưa phù hợp về các chỉ tiêu mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, và chiều cao công trình của quy hoạch cấp trên.
Theo kết luận, Quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt mục đích sử dụng đất là đất thương mại, dịch vụ, mật độ xây dựng 41,02%, tầng cao từ 2-12 tầng. Trong khi đó, Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu đô thị Kỳ Long – Kỳ Liên – Kỳ Phương tỷ lệ 1/2.000 được UBND tỉnh phê duyệt lại quy định mục đích sử dụng đất khu vực này là đất chung cư cao tầng, mật độ xây dựng tối đa 30%, tầng cao 5-25 tầng. Sự sai khác này là vi phạm cơ bản về quy hoạch xây dựng.
Bên cạnh đó, việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch còn thiếu hồ sơ thể hiện việc lấy ý kiến nhân dân trong khu vực quy hoạch. Đây là việc làm chưa đúng quy định tại khoản 1, Điều 25 Nghị định 08/2005/NĐ-CP của Chính phủ về quy hoạch xây dựng.
Về chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện (dịch vụ giải trí) và có quy mô vốn đầu tư trên 300 tỷ đồng, thuộc trường hợp phải thẩm tra trước khi cấp giấy chứng nhận đầu tư theo quy định tại Điều 29 Luật đầu tư 2005 và Điều 47 Nghị định 108/2006/NĐ-CP. Tuy nhiên, Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh đã chưa tổ chức thẩm tra. Sai sót này được nhận định thuộc trách nhiệm của cán bộ thẩm định cấp giấy chứng nhận đầu tư, Trưởng, phó Phòng Quản lý Đầu tư và lãnh đạo Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh (thời kỳ có liên quan).
Sau khi được cho thuê đất và bàn giao đất tại thực địa, nhà đầu tư đã đưa đất vào sử dụng nhưng việc triển khai thi công bị đình trệ. Đến thời điểm thanh tra, nhà đầu tư chỉ mới thi công hoàn thành 1 tòa nhà căn hộ khép kín 10 tầng (ký hiệu CT-06A) và Nhà hàng - Hội trường tổ chức sự kiện. Các hạng mục còn lại theo Giấy chứng nhận đầu tư đều chưa được triển khai thi công.
Kết luận thanh tra khẳng định dự án đã chậm tiến độ quá 24 tháng nhưng nhà đầu tư chưa lập hồ sơ xin gia hạn tiến độ sử dụng đất. Về phía cơ quan quản lý, Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh cũng chưa có biện pháp, chế tài xử lý hoặc kiến nghị cấp có thẩm quyền xử lý theo đúng quy định pháp luật đầu tư.
Ngoài vấn đề chậm tiến độ, công tác thi công cũng ghi nhận vi phạm pháp luật về xây dựng. Kết quả kiểm tra thực tế cho thấy, hạng mục Nhà hàng - Hội trường tổ chức sự kiện đã được xây dựng lệch vị trí so với quy hoạch được duyệt. Thậm chí, Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh còn có sự nhầm lẫn tên gọi giữa hạng mục "Nhà hàng hội trường tổ chức sự kiện" và hạng mục "Khu vui chơi, giải trí thể thao" trong quá trình cấp giấy phép xây dựng và phải đính chính sau đó.
Trách nhiệm đối với các tồn tại, hạn chế này được quy kết thuộc về nhiều bên:
Trách nhiệm của nhà đầu tư: Chịu trách nhiệm chính trong việc chậm tiến độ quá 24 tháng, chưa nộp đầy đủ thuế phi nông nghiệp, và thi công không đúng vị trí theo quy hoạch đối với hạng mục Nhà Hội trường tổ chức sự kiện.
Trách nhiệm của Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh: Thuộc về công chức trực tiếp thẩm định, Trưởng, phó phòng quản lý Quy hoạch Xây dựng, Trưởng, phó Phòng Tài nguyên và Môi trường, và lãnh đạo phụ trách lĩnh vực. Các tồn tại bao gồm: Phê duyệt quy hoạch chưa phù hợp, không thẩm tra dự án, thẩm định hồ sơ giao đất chưa xem xét đến vi phạm về đất đai của nhà đầu tư ở các dự án khác, và thiếu quản lý khi để xảy ra thi công sai vị trí.
Nguyên nhân chính dẫn đến sự chậm trễ của dự án được xác định là do năng lực của nhà đầu tư còn hạn chế, chưa chủ động ứng phó với biến động thị trường, thiếu quyết tâm. Trong khi đó, cán bộ, công chức của Ban Quản lý Khu kinh tế cũng chưa sâu sát, năng lực hạn chế, dẫn đến những thiếu sót trong công tác quản lý.
Trước thực trạng dự án không có vướng mắc về pháp lý nhưng lại không đạt hiệu quả nếu tiếp tục đầu tư theo quy mô, mục tiêu cũ, Thanh tra tỉnh Hà Tĩnh đã kiến nghị các biện pháp xử lý và giải pháp tháo gỡ khó khăn.
Về xử lý kinh tế, Thanh tra tỉnh yêu cầu nhà đầu tư nộp ngay số tiền 28.634.537 đồng (tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền chậm nộp) qua tài khoản tạm giữ của Thanh tra tỉnh, phải hoàn thành trước ngày 20/11/2025.
Về chấn chỉnh công tác quản lý:
Đối với Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh: Yêu cầu chấn chỉnh công tác thẩm định, phê duyệt quy hoạch, cấp giấy chứng nhận đầu tư, và thẩm định hồ sơ giao đất, thi công công trình. Đồng thời, Ban Quản lý Khu kinh tế phải tổ chức kiểm điểm, có hình thức xử lý phù hợp theo thẩm quyền đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan đến những tồn tại, hạn chế , và xử lý nghiêm túc vi phạm khi xây dựng Nhà Hội trường tổ chức sự kiện sai vị trí.
Đối với Thuế tỉnh Hà Tĩnh: Tăng cường quản lý thuế sử dụng đất, phối hợp đôn đốc nhà đầu tư nộp số tiền thuế phi nông nghiệp còn thiếu của dự án.
Đối với nhà đầu tư: Cần nghiên cứu kỹ thị trường, xác định lại quy mô, mục tiêu dự án, lập kế hoạch chi tiết, và có bản cam kết thực hiện và hoàn thành dự án. Nhà đầu tư cũng phải phối hợp Ban Quản lý Khu kinh tế xử lý vi phạm thi công sai vị trí tại Nhà Hội trường tổ chức sự kiện theo đúng quy định pháp luật.
Đặc biệt, nhà đầu tư đã đề xuất và được Thanh tra tỉnh xem xét khả năng áp dụng theo cơ chế thí điểm tại Nghị quyết 171/2024/QH15 (NQ171) về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại. Qua xem xét hồ sơ, Thanh tra tỉnh nhận định cơ bản dự án đáp ứng các điều kiện để đưa vào danh mục các dự án thí điểm theo NQ171.
Thanh tra tỉnh yêu cầu: Trong thời hạn 15 ngày kể từ khi ban hành kết luận này, nhà đầu tư phải phối hợp Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh lập hồ sơ đề nghị UBND tỉnh, Hội đồng nhân dân tỉnh xem xét đưa dự án vào danh mục các dự án thí điểm theo NQ 171 để tiếp tục triển khai hoàn thành dự án. Đây là giải pháp tháo gỡ mang tính đột phá, nhằm tận dụng cơ chế mới để xử lý các dự án tồn đọng, đưa dự án trở lại đúng hướng và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai tại Khu kinh tế Vũng Áng.
