Giá đất thấp hơn nhiều lần giá thị trường là nguyên nhân chính dẫn đến giải phóng mặt bằng bị đình trệ, khiếu kiện kéo dài, phức tạp. Ảnh minh họa: Thảo Nguyên

Sáng ngày 8/5, Liên hiệp các Hội Khoa học kỹ thuật Việt Nam và Hội Khoa học đất Việt Nam phối hợp tổ chức hội thảo khoa học “Góp ý dự thảo Nghị định quy định phương pháp định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất”.

Giá đất thị trường biến động 180 ngày trở lên phải điều chỉnh khung giá đất  

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khung giá đất được xác định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) và 6 loại đô thị, gây khó khăn trong việc xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh, mức giá đất tối đa không theo kịp biến động của thị trường.

Để khắc phục những vướng mắc, bất cập trên, ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết, dự thảo Nghị định quy định khung giá đất quy định chi tiết đến 7 vùng kinh tế (mỗi vùng kinh tế lại được phân theo 3 vùng, 3 loại xã đồng bằng, trung du, miền núi), khung giá đất ở tại đô thị phân theo 2 nhóm: Đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP Hồ Chí Minh) và các loại đô thị còn lại.

Để theo kịp biến động của thị trường, dự thảo quy định, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Bộ Tài nguyên Môi trưởng tổ chức xây dựng, trình Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. 

Một điểm mới, dự thảo quy định cách xác định giá đất cụ thể theo thửa đất làm căn cứ để áp dụng đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114, khoản 2, Điều 172 và khoản 3, Điều 189 Luật Đất đai. Trong một số trường hợp như tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn múc; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thu tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất… thì việc xác định giá đất được thực hiện bằng hình thức áp dụng giá đất trong bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.

Đối với thửa đất, khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) trên 15 tỷ đồng đối với các TP trực thuộc trung ương; trên 5 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; trên 10 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.  

Bảo đảm lợi ích 3 bênToàn cảnh hội thảo. Ảnh: Thảo Nguyên

Tuy nhiên, chuyên gia cao cấp Tôn Gia Huyên cho rằng, dự thảo mới đề cập đến vấn đề Nhà nước quyết định giá đất mà chưa có quy định về thị trường quyết định giá đất, trách nhiệm quản lý giá đất của Nhà nước, bảo đảm tính dân chủ, sự tham gia của các bên liên quan khi xác định giá đất. 

Theo chuyên gia Huyên, Nhà nước quyết định giá đất không chỉ xuất phát từ quy luật cung cầu mà còn theo các chính sách kinh tế xã hội liên quan đến lợi ích của nhiều đối tượng có liên quan và lợi ích của Nhà nước, do đó cơ chế dân chủ trong việc định giá đất có ý nghĩa quyết định để bảo đảm sự đồng thuận trong xã hội, góp phần quyết định trong việc chấm dứt tình trạng mâu thuẫn kéo dài trong các quan hệ đất đai. Nếu chỉ quy định “tổ chức lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất” thì quá chung chung và chưa đủ, cần phải có quy định chặt chẽ mang tính bắt buộc từ khi bắt đầu đến khi kết thúc.

Chuyên gia Huyên cũng chỉ ra, một nguyên nhân sâu xa dẫn đến sự “rối loạn” trong quan hệ đất đai hiện nay là Nhà nước không làm tốt công tác đăng ký giá đất ngay từ khi có chủ trương mở cửa thị trường bất động sản trong nền kinh tế chuyển đổi, nên thị trường ngầm mới phát triển, bong bóng bất động sản không kiểm soát nổi, nguồn thu ngân sách bị thất thoát vào những nhóm lợi ích cá biết... “Nếu việc đăng ký giá đất không được đặt ra trong Nghị định này khó có những chuyển biến có tính đột phá trong thời gian thi hành Luật Đất đai sau này”, chuyên gia Huyên nhận định. 

Bày tỏ quan điểm đồng tình với chuyên gia Huyên, TS Doãn Thị Hồng Nhung, Đại học Quốc gia Hà Nội cho biết, giá đất bồi thường thấp hơn giá thị trường nhiều lần là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng người bị thu hồi đất không đồng tình, hệ quả là khiếu kiện xảy ra liên miên, khâu giải phóng mặt bằng bị ách tắc, không có mặt bằng xây dựng. Vì vậy giá đất cần dung hòa lợi ích của các bên: Nhà nước – nhân dân – nhà đầu tư. Cơ chế định giá, nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất phải được công bố công khai trước 3 tháng và trong suốt thời gian triển khai dự án tại địa phương có đất thu hồi. 

TS Nhung đề xuất, nếu Nhà nước trả tiền cho cả diện tích đất của dân một lần, tiền bồi thường rất lớn, ngân sách không bảo đảm thì có thể chỉ trả 30% tiền bồi thường, 30% bằng đất mới, 10% đào tạo nghề, tạo việc làm và 30% bằng trái phiếu Chính phủ - Quốc gia trong 10 năm. “Với phương pháp này có thể nâng giá đất phù hợp với thị trường, minh bạch cho thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, giảm bớt khiếu nại, tố cáo về bồi thường và giải phóng mặt bằng hiện nay”, TS Nhung nhận định. 

Các chuyên gia cũng cho rằng, Nhà nước nên chỉ là người xây dựng nguyên tắc, cơ chế và phương pháp định giá; điều tiết, hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra, giám sát về quá trình quyết định giá đất. Nhà nước không nên và không cần can thiệp trực tiếp vào giá đất mà nên xã hội hóa hoạt động này, trao quyền cho các công ty thẩm định giá độc lập thực hiện.

Cùng với đó, dự thảo Nghị định cần làm rõ các thuật ngữ “mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá”, “giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng”, “thị trường của loại đất cho cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng”; quy định cụ thể cơ quan nào sẽ có thẩm quyền điều chỉnh mức giá đất…