Đại biểu Quốc hội bấm nút biểu quyết thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Ảnh: P.Thắng

Quy định “siết” hoạt động đặt cọc mua bán nhà trên giấy được nêu tại Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua, với hơn 94% đại biểu tán thành sáng ngày 28/11. Luật này có hiệu lực từ 1/1/2025.

Luật hiện hành không đưa ra các quy định cụ thể về tiền cọc với mua bán, thuê bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo quy định mới, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Dự án bất động sản trên giấy chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở...

Việc này, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo luật trước khi Quốc hội biểu quyết, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, qua rà soát Ủy ban Thường vụ Quốc hội chốt phương án khách hàng thanh toán 95% giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Phần còn lại, họ sẽ thanh toán khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Như vậy, khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.

Quy định “siết” hoạt động đặt cọc mua bán nhà trên giấy được nêu tại Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua. Ảnh: P.Thắng

Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng đến thời điểm luật có hiệu lực thi hành chưa ký hợp đồng mua bán, thuê mua thì tiếp tục thực hiện các thủ tục bán, thuê mua theo luật cũ. Chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án bất động sản theo luật mới, trước ký hợp đồng.

Với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã xác lập theo luật hiện hành và và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành trước ngày 1/1/2025, nhưng chưa thực hiện bàn giao nhà ở thì không áp dụng quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được chuyển nhượng dự án

Liên quan đến chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, tại Điều 40, luật quy định rõ các điều kiện.

Trong đó, để được chuyển nhượng dự án bất động, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Chủ đầu tư phải có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan có thẩm quyền, nhưng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Đây là nội dung được nhiều đại biểu quan tâm, nêu ý kiến khi thảo luận Luật Kinh doanh bất động sản.

Chủ nhiệm Ủy ban Vũ Hồng Thanh. Ảnh: P.Thắng

Chủ nhiệm Ủy ban Vũ Hồng Thanh cho hay, một số ý kiến đề nghị không nhất thiết khi chuyển nhượng dự án bất động sản là bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước mà có thể chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng tiếp tục hoàn thành nghĩa vụ tài chính này.

Loại ý kiến này cho rằng cho phép chuyển nhượng dự án thông thoáng sẽ tăng tính minh bạch, hạn chế chuyển nhượng “chui”, núp dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần vốn góp, làm thất thu ngân sách Nhà nước.

Về vấn này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải trình, quy định như dự luật trình Quốc hội thông qua để bảo đảm quy định chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Đồng thời, bảo đảm nguyên tắc chỉ bán, chỉ chuyển nhượng những gì mà người bán, người chuyển nhượng đã có.

“Quy định này cũng không hạn chế các quyền của các bên trong quan hệ dân sự nếu thực sự có nhu cầu chuyển nhượng, nhất là điều kiện về nguồn tài chính để hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất trước khi chuyển nhượng dự án”, ông Vũ Hồng Thanh nói.

Không bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng

Trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản, các bên thỏa thuận việc thanh toán trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. Việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng chỉ áp dụng với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Khoản 2, Điều 48 quy định, “chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam”.

Với quy định này, theo ông Thanh, là bảo đảm kiểm soát dòng tiền giao dịch bất động sản của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Như vậy, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở… không bắt buộc thanh toán qua ngân hàng.