Dự thảo Luật Đất đai mới nhất: Bổ sung phương pháp thặng dư để định giá đất

Sáng 4/8, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức phiên họp tham vấn ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến sẽ trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp 6 cuối năm nay.

Phát biểu khai mạc, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, cuối tháng 7 và đầu tháng 8/2023, cơ quan chủ trì thẩm tra và cơ quan chủ trì soạn thảo đã tổ chức hai hội thảo để lắng nghe ý kiến từ thực tiễn và ý kiến của chuyên gia, tiếp tục hoàn thiện dự thảo.

Dự thảo phục vụ phiên họp hôm nay được hoàn thiện ngày 1/8, đã có nhiều thay đổi đáng chú ý so với dự thảo được Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp 5 vào tháng 5 vừa qua.

Thông tin về những thay đổi này, liên quan đến giá đất, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế nhấn mạnh, dự thảo luật được chỉnh sửa theo hướng quy định căn cứ xác định, thông tin đầu vào, phương pháp xác định giá đất.

Điều này để thể chế hóa yêu cầu tại Nghị quyết số 18 về có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Đáng chú ý, dự thảo luật bổ sung quy định rõ nội hàm các phương pháp xác định giá đất và trường hợp áp dụng phương pháp cụ thể; chỉnh sửa, bỏ quy định về bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Về phương pháp thặng dư, vấn đề được các chuyên gia, nhà đầu tư đặc biệt quan tâm thời gian qua, theo ông Hiếu, dự thảo thiết kế 2 phương án.

Phương án 1, bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật để quy định nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư.

“Đây là phương pháp có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới. Việc quy định tiếp tục cho phép áp dụng phương pháp thặng dư sẽ tạo cơ sở để có nhiều phương pháp định giá áp dụng phù hợp nhất với thực tế, giúp tăng tính giải trình, phản biện về giá đất được đưa ra”, ông Hiếu nói.

Phương án 2, giữ quy định như tại dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 (bỏ phương pháp thặng dư).

Các phương pháp khác được quy định tại dự thảo là phương pháp so sánh, được áp dụng để định giá thửa, khu đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp khi có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đáp ứng yêu cầu tại một số điều khoản của dự thảo.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất nông nghiệp trừ trường hợp quy định để được áp dụng với phương pháp so sánh.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp cần định giá nhiều thửa đất đã có giá đất trong bảng giá đất mà không đủ thông tin quy định tại các điểm a, b và d khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai để áp dụng phương pháp so sánh đối với từng thửa đất.

Theo dự thảo, kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất.

Về bảng giá đất, dự thảo mới nhất quy định UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định vảng giá đất lần đầu để công bố và thực hiện từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm tiếp theo.