GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội. Ảnh: Đ.X

Trao đổi về vấn đề định giá đất, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội nói, định giá đất là vấn đề rất khó, không đơn giản.

“Mong muốn luật pháp quy định được một phương pháp mà ai nhìn vào cũng có thể tính ra được giá đất, không còn rủi ro, tranh cãi là điều bất khả thi”, ông Cường nhấn mạnh. Bởi định giá là nghề chuyên nghiệp, đòi hỏi chuyên gia định giá phải am hiểu, chuyên môn cao.

Định giá đất theo phương pháp hệ số "an toàn", nhưng…

Với định giá đất, trên thế giới đang áp dụng 4 phương pháp khá phổ biến là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư.

4 phương pháp này cũng được pháp luật Việt Nam quy định. Cạnh đó, Việt Nam “sáng tạo” thêm phương pháp thứ 5 là phương pháp hệ số điều chỉnh - đây là phương pháp địa phương nào cũng đồng tình vì an toàn cho nhà quản lý.

Căn cứ “công thức” đã được Nhà nước phê duyệt, gồm giá đất trong bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất là ra giá. Như vậy, người định giá không chịu trách nhiệm trong xác định giá, không ai nói dùng hệ số là tư lợi cá nhân, ông Cường nêu.

Theo nhận định của chuyên gia, phương pháp hệ số chỉ phù hợp cho việc định giá đất để xử lý những quyết định hành chính của Nhà nước. Ví dụ, quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư…

Còn mức giá sẽ không chính xác và rất khó sát với thị trường. Bởi hai mảnh đất cạnh nhau, hình dáng khác nhau thì giá trị đã khác, chưa kể hướng đất, thế đất… Nếu dùng hệ số thì hai mảnh đất đó cùng điểm số, không thể khác nhau.

“Định giá không theo được các yếu tố của thị trường, mà dùng các yếu tố hành chính áp đặt thì vô hình chung có thể những doanh nghiệp không có năng lực lại được hưởng lợi. Ngược lại, doanh nghiệp có năng lực rất tốt nhưng bị rơi vào trạng thái quy định hành chính không có lợi”, ông Cường lưu ý.

Vì vậy, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội cho rằng, phương pháp hệ số chỉ có ý nghĩa thời điểm lịch sử. “Khi Luật Đất đai mới ra đời, khi chúng ta bỏ khung giá đất, khi đã xác định được bảng giá đất sát với giá thị trường thì phương pháp hệ số không có ý nghĩa”, ông Cường nêu.

Theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm để bảo đảm phù hợp với nguyên tắc thị trường. Chính phủ đề xuất, bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026.

Phương pháp thặng dư không có vấn đề, mà do cơ chế quản lý

Ông Hoàng Văn Cường cho hay, trong 4 phương pháp định giá đất đã, đang sử dụng thì phương pháp được nhiều nước áp dụng là so sánh. Tức là, lấy những giá mà người ta đã mua bán trên thị trường ở khu vực đó để tính mảnh đất cần định giá.

Với dự án đầu tư mới, diện tích đất quy mô lớn, đa dạng hình thể… không có dự án tương tự để so sánh, thì các nước thường sử dụng phương pháp thặng dư.

Vấn đề là Dự thảo Sửa đổi Nghị định 44 quy định về giá đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến thì chỉ còn 3 phương pháp định giá đất (gồm: So sánh, thu nhập và phương pháp hệ số). Phương pháp chiết trừ được lồng ghép vào phương pháp so sánh.

Riêng phương pháp thặng dư, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bỏ vì phương pháp này tính giá đất dựa trên con số “giả định” (doanh thu giả định trừ (-) đi chi phí ước tính đầu tư). Điều này, đang gây nhiều lo ngại vì các dự án bất động sản thường áp dụng phương pháp thặng dư, mà khó áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ.

Đồng ý các yếu tố tính toán đầu vào không chuẩn thì kết quả đầu ra không chính xác, ông Cường cho rằng, “bản thân phương pháp thặng dư không có vấn đề để phải bỏ ra, mà là do cơ chế quản lý”.

Theo Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội, ở các nước phổ biến dùng phương pháp thặng dư mà không bị thất thoát vì môi trường kinh doanh minh bạch, kỷ luật. Dù định giá đầu vào thấp hơn thực tế, giá bán ra có chênh lệch thì phần chênh lệch này sẽ được điều tiết qua thuế.

Cho nên, với Việt Nam, quan trọng là làm sao tránh được tình trạng nhà đầu tư trốn thuế, giá 50 triệu/m2 nhưng “bán dấm dúi 10-15 triệu/m2 vì ngày xưa tính chi phí đầu tư hết 10 triệu/m2 thôi”.

“Đây có lẽ là lý do tại sao trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đưa ra quy định mà ban đầu mọi người nghe nó vô lý là giao dịch bất động sản tư nhân thì không bắt buộc qua sàn, nhưng giao dịch bất động sản của dự án phải qua sàn, để công khai, minh bạch, tránh tình trạng né thuế như trên”, ông Cường nêu.

Không để người định giá gặp rủi ro, không dám làm

Ông Cường cũng nhấn mạnh cần phải có quy định để bảo đảm an toàn cho người định giá. Theo ông, “nếu chúng ta cứ bám vào việc tại sao chỗ kia người ta bán bằng kia, mà anh lại định giá bằng này, gắn trách nhiệm của người định giá về mức giá bao nhiêu... thì rõ ràng, người định giá sẽ rủi ro, không dám làm”.

Thông lệ quốc tế, khi quy định phương pháp định giá, người ta coi trọng phương pháp, cách thức, quy trình, tiêu chuẩn, căn cứ để định giá, chứ không phải là giá bán. Cùng một mảnh đất, 2 cách định giá khác nhau, 2 tổ chức thực hiện khác nhau, có thể có hai giá khác nhau. Vấn đề là xem căn cứ, cơ sở, luận chứng định giá, chứ không phải mức giá đó đúng hay sai, thấp hay cao.

Với cách thức như vậy, theo ông Cường, người định giá phải đưa ra căn cứ, cơ sở, các luận chứng, yếu tố thị trường dẫn đến mức giá đó. Hội đồng thẩm định giá là bên độc lập, xem xét những lập luận có khách quan hay không, trung thực hay không, hay có những yếu tố cá nhân, cố tình trục lợi.

Tương tự, người có quyền phê duyệt giá cũng dựa trên luận chứng, cơ sở để phê duyệt. Nếu người phê duyệt thấy có vấn đề từ luận chứng, căn cứ có yếu tố giả mạo, không chuẩn xác mà vẫn chấp nhận, thì phải chịu trách nhiệm vì cố tình làm sai.

“Ở đây phải quy định rõ trách nhiệm, phân vai rõ từng bộ phận, từ đó sẽ giải tỏa được e ngại giá đúng, giá sai…”, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh và nói thêm rằng, phương pháp định giá đất nào là khoa học, đã được áp dụng rộng rãi thì cần tiếp tục áp dụng.